业界人士手眼通天 二套房能“包装”成首套？

房报记者 张之花 佟继萍

当下首套房利好不断，二套房政策却丝毫未见松动。但 “聪明”的业界人士却给急于改善的购房者支招：你出钱，我帮你把二套房包装成首套。律师提醒，别听信卖方的一面之辞，小心“鸡飞蛋打”。

包装费比契税还高

4月10日，记者以购房者身份来到春申板块某知名新盘售楼处，该盘目前在销毛坯房均价2.5万元/平方米，在售的都是三房，当记者表示总价太高，二套房首付六成无力承担时，销售人员表示，可以帮助找包装公司，将二套房“包装”成首套。记者问，怎么“包装”？需要费用吗？销售人员说： “包装公司有自己的门道，不需要假离婚，也不需要去名，等贷款批下来，再给包装费。包装费是贷款额的4%-5%。”

以贷款100万元计算，需要支付包装费4万元-5万元，比非普通住房的契税还高。看到记者犹豫不绝，销售人员反问：你担心什么呢？反正贷款到了再支付包装费，不成功不收费。

除了以上操作方式外，还有两种方式可以把二套房变首套房。一种是家庭三口人有一套房的，再买房时以子女的名义申请首套房贷款，父母就以共同借款人的身份与子女共同偿还月供。另外一种，就是假离婚，或者办假的离婚证，然后用 “净身出户”一方的名义购房。

的确有，但并非普遍

华东理工大学房地产与城市文化研究所研究员凌嘉琪表示，目前还没听说二套房可以 “包装”成首套，但不排除少数人手眼通天。

业内表示，因为二套房贷60%的首付比例和1.1倍的基准利率政策坚冰很难突破，所以为招徕客户，银行只能在二套房的认定上寻求松绑，玩起 “二套变一套”的小聪明。今年以来，随着流动性的宽松、银行规避信贷风险的动机增强以及国家对住房刚性需求的政策支持，商业银行传统的房贷业务又成为 “香饽饽”，银行通过降低 “姿态”吸引房贷客户。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，上述规避二套房贷的行为传闻近期在市场的确存在，但其并非都是普遍及真实的情况，一旦轻信可能面临财产损失风险。

所谓包装涉嫌骗贷

上海联业律师事务所马永健律师指出，二套房还处于严控状态，目前政策并无松动迹象。第一种方式中，销售人员所谓帮助找包装公司将二套房 “包装”成首套，可能是钻 “征信系统”录入不及时的空子，或是通过不当手段修改资信记录，在银行审批贷款时看不到之前贷款记录。前者是利用信息不对称骗取买房人的包装费，买房人仍存在贷款审批不获通过的风险；后者可能性很小，即便是操作成功，也有通过非法手段骗取银行贷款之嫌。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，所谓二套房 “包装”成首套房，目前从银行渠道给予的反馈中尚未有这类操作，但不排除在首套房及二套房贷款政策严谨度不一的情况下，催生出新的行业利益链。对此购房者应小心，此类操作并非正规途径，涉假的可能性较大。

对于第二种情况，黄河滔表示，买房时以子女名义申请首套房贷款，父母以共同借款人的身份与子女共同偿还月供情况，首先，需要满足近期本市出台关于子女购房政策的新规，其次，该行为目前在市场上仅有极个别的一两家银行可以操作，子女购房后，父母以担保人的形式协助还款，但绝大多数银行并未跟风。

假离婚怕成真离婚

对于假离婚，然后将二套房做成首套房情况，黄河滔表示，目前交易中心与民政局已实现信息联网，假离婚已无法采用，必须真离婚方能购买。但一旦真的离婚，就存在较多的不可预测风险。

马永健律师也表示，假离婚方式完全不可取。法律上并不存在假离婚之说，双方至民政局协议离婚，办了手续领了离婚证，法律上夫妻关系就不复存在，如果一方放弃房产净身出户，那就有 “弄假成真”之法律风险，“丢”人又丢财。即便又复婚，那么放弃的房产也属于另一方的婚前财产。何况，在财产因素之外，弄虚作假骗取银行贷款的行为本身就属于违法犯罪行为。

马永健律师再次提醒购房者，买房人在签署买卖合同之前必须谨慎落笔，注意限购政策和限贷政策可能引发的合同风险，最好在签署买卖合同之时，用补充条款方式写明 “如果因购房政策限制或贷款不成造成交易无法进行的，合同解除，双方互不承担违约责任”，以免引发纠纷和风险。