下半年面临信托集中到期 将会再现房企倒闭潮

    近两月楼市轻微回暖，但对于开发商而言，“倒春寒”也许迫在眉睫。

　　25日， 国际评级机构标准普尔召开电话会议， 解读今年中资地产商的融资困局：对中小房企而言，当前四条融资渠道已经有三条“此路不通”，而下半年面临地产信托的集中到期，房企倒闭可能重现。

　　出来借钱总是要还的

　　“年初杭州有房地产公司倒闭。最近还听说因为有地产企业还不上钱，地产信托产品需要重组。”标普信用分析师陆枫在会上说，今年有6 成的房地产信托面临兑付，而且集中在下半年，对地产公司的资金链构成冲击。“如果市场持续低迷，中小房企资金链断裂的可能性会变大”。此外，由于银监会厉行监管，房地产信托的发展显露疲态，信托融资越来越难。

　　信托不行了，能不能从其他地方借到钱？ 毕竟从标普监测的30 家境外上市房企来看，信托融资仅占债务结构的10％， 另外三条渠道为： 境内银行贷款（占51％）、境外债券（占）以及境外银行贷款（占14％）。

　　陆枫认为， 境外融资已经“ 此路不通”。“ 海外债券受市场波动影响大，B 级以下的房企， 债券收益率在二手市场已经上升到15％至20％，融资大门基本关闭；海外银行贷款只适用于少数评级高的企业，利率也提高了1 个百分点，期限从往常的5 年缩短到3 年”。

　　唯一能指望的是境内银行贷款：央行三度下调存准， 令资金面略显宽松。但陆枫表示，调研发现内地房企只有在原授信额度内腾挪， 先还旧才有望借新。

　　楼市下滑仍未见底

　　“ 今年一季度， 我们评级的房企销售都下滑，3、4 月份销售轻微回暖，但不确定这个趋势能否持续。”标普分析师符蓓说， “ 今年地产销售应当跟去年持平， 或者稍微下滑， 关键是高存货、高竞争有可能导致价格战。我们维持负面展望，楼市的底部还没有出现。”

　　符蓓认为， 出于通胀忧虑， 政府年内仍将抑制楼市投机，限购政策不大可能放松。随着资金链压力的逐步增大， 更多开发商将不得不降价促销———不排除有个别中小房企资金链断裂，走向破产。

　　据透露，标普在情景计算中设定今年房价下跌10％。“目前武汉、青岛等二线城市的地产库存已经超过一年半的销量，10％是个合理的假设。

　　但我们没有考虑价格战的情况。”符蓓说。标普在报告中称，今年将是楼市“两极分化年”，部分中小房企出局让强者愈强。

　　“楼花”能救楼市吗？

　　记者统计A 股地产开发企业发现， 过去一年里， 开发商面临资金压力， 纷纷加大“ 卖楼花”力度， 以预收客户购房款来获取现金流。

　　今年一季报显示，120 多家A 股开发企业的营业收入增加12.8％， 但负债里的“预收账款”增加将近3 成。

　　“楼花”能帮地产商“过冬”吗？

　　标普分析师陆枫对羊城晚报记者表示：“房地产整体销售还在增加，可以部分解释预收账款的增长。但这并不能缓解开发企业的资金紧张。”

　　尤其是预收账款与销售额关系密切，一旦销售下滑，只是“杯水车薪”。

　　目前支撑开发商的主要是账面现金。据标普统计， 至去年月31 日， 房企的现金储备同比下滑了12％。