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楼市新政出台满月:二手房过山车 多地按兵不动

来源:第一财经日报

发布时间:2013年04月28日

    单月二手房成交的最高纪录,此前的最高纪录是2009年11月的32435套,尚不足本次新纪录的一半。

其中,二手住宅共计成交67506套,环比上涨365.6%,同样为历史最高纪录;全市二手住宅均价为17013元/平方米,环比下跌0.6%。

德佑地产研究总监陆骑麒在接受第一财经日报《财商》采访时表示,造成成交火爆、价格低幅回落的原因主要有两个:一是此次急于入市的购房者多为刚需,表现在郊区二手房成交暴涨。从各区县的成交情况看,上海青浦、金山两区的成交套数比2月增长了超过500%。低价位的郊区房源成交量的暴增是拉低整体价格的一个因素。

此外,为了避税,在政策空窗期内也有很多父母将房子过户给子女的情况,这种情况下也会做低房价。

当然,也有不少内环的二手房集中成交。因为这类房产购买年限长、面临税费增加金额较大,促使买卖双方加紧入市。

而紧跟在3月火爆场景后的是4月的大起大落。仅从德佑地产的成交情况来看,4月至今的二手成交量仅相当于3月同期的1/3,其中还包括一些3月已有意向的客户在4月正式签约。

商品住宅方面,数据显示,今年4月1日~24日,上海市商品住宅成交面积68.8万平方米左右,环比上月同期下降37.9%,成交套数5607套,环比上月同期下降38%,成交均价24100元/平方米,环比上月同期上涨7.85%。表明在政策逐步稳定的情况下,购房者不再盲目加快购房节奏。

看后市:二手房平稳,新房逐步提价

陆骑麒表示,此次多地新政出台选择按兵不动既在意料之外,又有其合情合理的地方。“按差价的20%计算个人所得税在执行上有难点。比如福利房,它的成本如何计算?这是历史遗留问题。又比如装修成本,同样难以评估。”

此前在分析“新国五条”出台可能对市场造成的影响时,普遍的观点是短期会促成二手房交易的暴增。此后刚需渐渐转向新房市场,使得一手房的价格也缓慢上升,最终又有部分购房者流入二手房市场,达到一个平衡状态。

从目前的状况看,二手房短期内的成交状况已经印证了过去的猜测。而4月以来上海商品住宅的成交价格也符合上升的态势。对于后市,陆麒麟认为,二手房的价格会在平稳的基础上小幅波动,不会出现明显上涨但也不会明显下跌;而新房的价格则会因为开发商的逐步提价而有所上升。目前在上海郊区,已经出现了新房有小幅提价的现象。

买卖双方心理变化

而在20%个税严格执行的北京,买卖双方的心理也发生了微妙的变化。北京中原地产的一名中介告诉记者,由于3月份大量成交,目前市场总体是卖方多、买方少。

由于税费虽然规定由业主承担,但最终一定会转嫁到买方身上,因此现在大多数买方的心态就是买已满5年的唯一住房。而卖方,特别是本身有置换需求,想马上把房子卖了换房的业主,也愿意为了促成交易而配合离婚。“动辄几十万的税费,业主也知道买方不容易,而且也想把房子卖出去,大家都能‘互相理解’。”该中介说。

而手上有多套房的业主现在有不少担心房产税未来是否会出台,想早点把房卖掉,因此也会主动降低一些价格,或者协商承担税费的一小部分。“同样300万的房子,我买满5唯一的只要交契税等少量税费,买你的要多交几十万,当然不会选你的。”

上海我爱我家的一名中介则表示,上海目前还没有执行细则,买卖双方的心态和过去没有太大变化。若细则正式执行,他建议买房者关注“免税”房源。

来源:第一财经日报

责任编辑:董冰清 袁秋晗

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