冯海宁：地方政府应扮演好楼市调控裁判员角色

    房地产是地方政府最强劲的收入来源，而且是一菜四吃：卖地、开发商的税收、卖房人和购房者的税收。值得关注的是，房企缴税增长曲线与房企净利润增长曲线保持正相关，但净利润总额一直低于缴税额，房企每赚1元钱，政府就要同时收取1.02元的税收。

    房地产行业税多费多早已不是什么秘密。据不完全统计，我国一个房地产开发项目经历立项、建设、配套、销售等诸多环节，涉及缴纳的税费多达60余项。而政府拿走的楼市税费据说占到房价60%甚至更高。但没有想到的是，人人都说开发商拿走了暴利，结果是地方政府收取的税收比开发商赚的利润还要多。

    统计数据显示，2007年至2012年，139家A股上市房企净利润为6139.77亿元，低于缴税6287.27亿元的缴税额。这组数据再次证明，楼市的“掘金者”不仅是开发商、商业银行、投资投机者，地方政府才是最大的“掘金者”。这里所说的“掘金”，其实是与民争利，把民间财富转变成企业利润和政府税收。

    一轮又一轮的楼市调控为何摁不住房价上涨的气焰，根源之一就在于，本该是“裁判员”的地方政府，由于利益的驱使变成了“运动员”下场踢球。如此一来，即使出台再多的楼市“国X条”，在地方上也会难以落地，因为楼市调控缺少真正的“裁判员”——政策执行者。

    目前，针对开发商征收的税费有营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、印花税、契税等。此外，在新房交易中个人还要缴纳印花税、契税、登记费等；在二手房交易中，个人要缴纳营业税、契税、个人所得税等。也就是说，地方政府不但从开发商那里收取很多税费，而且还从房屋买卖人身上收取不少税费。

    媒体称地方政府对房地产“一菜四吃”，这个比喻很形象，除了“吃”开发商的税收、卖房人和购房者的税收外，还有一个很重要的“吃法”不能忽视，即通过卖地获得巨额收入。在一些地方，土地出让收入占到地方财政收入一半。可以说，这四种“吃法”让地方政府成为楼市的最大赢家，开发商只能屈居第二。

    由此可见，楼市宏观调控要想达到应有的目的，不仅要调控开发商和购房人，更要调控地方政府。但在以往的“国X条”中，尽管要求地方政府公布房价控制目标，失职者要约谈和问责，但这些调控地方政府的措施似乎没有落到实处，比如，房价屡调屡高，却不见地方官员被问责。

    在笔者看来，要想让房价稳定或回归合理水平，首先是地方政府不能与民争利；其次是地方政府必须回归“裁判员”角色；第三，地方政府必须真正承担起落实宏观调控政策的责任。当然，还需要完善法律法规、强化住房保障、抑制投资投机等，尤其是需要通过财税改革让地方政府的财权与事权相匹配。

    种种事实说明，如果楼市调控不拿地方政府“开刀”，难以成功。调控地方政府，必须把来自楼市的财政收入纳入到宏观调控的“组合拳”中，比如，根据各地实际情况为土地出让收入和房地产税费收入设置几条“红线”，越线者问责；再比如，把清理不合理税费作为一项考核指标等。换言之，要降房价必先降税费。

    虽然来自楼市的各种税费收入，可以用来充实公共财政、保障公共支出，但我们要看到，地方政府过分依赖房地产，就会忽视新的经济增长点，就会忽略新的财税收入增长点，就缺少创新的动力。当大量社会财富通过房地产流入地方政府的口袋，就会影响社会总体消费力，影响内需，实际损失或许更大。