产业地产风靡江西市场 警惕产业旗号下的“圈地运动”

    作为产业完善和地产布局都处于上升期的江西市场，产业与地产相遇，便出现了相互推动蓬勃发展的新态势——

　　近日，中国社科院财经战略研究院公布的报告指出，为了适应“十二五”规划中提出的经济结构转型的要求，中国房地产业正在从原来专注于住宅发展模式中转型，开始试水多元化发展方向。由于地产与产业的关联度越来越高，地产与城市和区域经济的关系越来越紧密，众多房地产开发企业开始涉足包括商业地产、写字楼和综合体养生养老地产、文化和旅游地产、产业园地产等在内的产业地产，并且进行了大量的有力探索。房地产市场的这种不断细分，是市场逐渐走向成熟的一种标志，也是产业深入发展的必然趋势。

　　由此，越来越多的房企纷纷高举产业地产大旗，转战经济潜力较好的二、三线城市。在住宅限购的背景之下，产业地产因其与经济结构调整这一国家经济战略相吻合，发展的空间也许刚刚被打开。而作为产业完善和地产布局都处于上升期的江西市场，产业地产正处于蓬勃发展时期，正在风靡江西市场。

　　住宅市场调控常态化开发商寻求转型

　　从目前政府宏观调控来看，住宅市场的调控将会越来越紧，调控趋严未来将成常态化。面对这样的市场态势，过去习惯的开发模式对企业而言难以为继。绝大多数房企都在保持地产开发的基础上，谋求更多的发展机会。在住宅市场仍面临较高调控压力的情况下，越来越多的房地产开发商转而寻找商业地产、旅游地产等作为新增长点。公开资料显示，万科、保利、万达、富力、龙湖、雅居乐等国内排名前30的房企，均已将触角伸向包括养老、旅游、文化等形态在内的各类产业地产。

　　近年来，受经济发展的压力，为了推动经济发展，全国各地城市不断进行产业布局，各地产业园不断涌现。地方政府为了推动经济发展，在土地和税收方面给予诸多优惠政策，从而促成房企通过配合产业模式，实现大面积圈地开发，产业地产也由此成为开发商华丽转型的机遇。万达集团董事长王健林就曾表示，未来将继续在文化旅游方面做大做强，到2020年，实现商业地产的收入比重降至50%以下，实现彻底转型。

　　产业地产登陆江西市场并持续升温

　　近几年的江西市场，包括养老地产、旅游地产、文化地产、汽车产业地产在内的各类“泛地产”项目，层出不穷，说明产业地产开始风靡江西市场并在持续升温中。

　　在文化地产方面，本月中旬，万达集团将在南昌龙湖板正式动工首个万达文化旅游城项目。据最新消息，该项目总投资近400亿元，总占地面积达3950亩，项目集酒店群、室内主题公园、室外主题公园、滨湖酒吧街、商业和居住为一体……。无独有偶，绿地集团也在南昌九龙湖板块打造南昌国际博览城，该项目总占地面积3000亩，规划建设集展览、会议、酒店、商务、高尚社区、文化休闲、旅游于一体的多功能复合型绿色生态国际博览城，建成后将成为中南部地区规模最大、功能最全、规格最高的综合会展中心。

　　在旅游地产方面，中信集团打造的中信庐山西海项目，位于江西九江的庐山西海国家风景名胜区，项目启动区占地10500亩，总建筑面积近60万平方米，将打造成为集休闲度假、温泉养生区、生态旅游等为一体的国际休闲养生度假区。

　　此外，地产与汽车产业相结合的江西国际汽车城，地产与产业园区紧密结合的绿地未来城和佳海产业园，都是江西产业地产的典型代表。

　　记者根据媒体报道和公开资料的不完全统计发现，今年以来，房地产企业以产业地产为主进行联动开发的项目已逾10起。在江西市场，产业地产正处于持续升温中。

　　警惕产业旗号下的“圈地运动”

　　社会结构发生变化之时所带来巨大的产业红利，早已被房地产企业发觉。目前各类企业涉足产业地产的投资额每年都在呈几何级倍数增长，但仍有不少企业面对这块蛋糕跃跃欲试。无论是银发经济，抑或城镇化发展背景下的旅游文化热，产业地产将会迎来集中爆发期。

　　而在实际生活中，很多做产品、做工业的非房地产企业，通过所谓的产业地产模式的便利获取土地，他们对于房地产操作的规律和流程“隔行如隔山”，对产品和市场的认知并不完全，无法真正实现通过地产推动产业发展、通过产业带动地产价值，无法实现土地价值的最大化，而仅仅是为了获得土地溢价而大量圈地。另一方面，也有不少房地产企业做产业地产，并不是真正转型去做产业，更多的是想通过产业地产的政策优势去拿地，圈地之后，最后形成的结果是重地产销售、轻产业经营的实质，也不能达到最初通过地产推动产业，产业拉动区域经济的目的。

　　需要特别指出的是，产业地产应该以一个城市的功能定位而放在某个区域内，房地产企业对于产业的经营必须专业，如果仅仅通过大规模拿地，以造城的方式去建设，而不是着重产业经营和发展，产业地产发展之路将越走越窄。

　　本报记者廖林立