来源：中国赣州网-赣州晚报
发布时间：2013年07月26日
时光荏苒，一年悄然过半。从已出炉的数据看，今年上半年赣州楼市销售上行势头明显，让人们看到楼市的“金三银四红五月”的巨大潜力。
据有关数据显示，今年上半年，赣州中心城区新建商品房备案登记11174套，总面积约103.38万平方米，同比分别增长195%，其中住宅备案登记7725套，面积86.21万平方米，同比分别增长195%、203%；非住宅备案登记3499套，面积21.19万平方米，同比分别增长200%、225%。
在房价走势方面，从市场反馈的数据看，今年上半年，赣州中心城区各片区房价涨幅不一，章江新区成为领头羊，均价涨幅在8%左右，而其他片区上涨较为缓慢，均价有3%至5%的涨幅，呈现小幅上涨态势。
品质成为市场的主导力量
随着“中航地产”、“华润置业”、“中海地产”等行业大鳄相继进入赣州，市场竞争格局发生了质的改变。
从今年上半年的市场情况看，这些大型开发商主导市场话语权的迹象愈发明显，消费者对品牌房企的信赖度更高，这些大型房企实力强，有着丰富的开发经验和良好的市场运作能力，可以整合各种资源，在竞争中有明显的优势，销售业绩也好于其他企业。比如中航·公元、华润·幸福里的住宅要比周边其他楼盘均价至少高出500元/平方米，这里面就包含了品牌价值和品质优势，也正是这些大型房企的到来，大大提升了赣州楼盘的品质。
前些年，开发商多采用制造概念、打造噱头的方式来宣传楼盘品质，在当时确实也达到了吸引眼球的目的，但随着市场成熟度与购房者专业性的提高，这种近乎于哗众取宠的营销方式正在失去其功效，甚至开始引起购房者的反感，与此同时，一些经验丰富、实力不俗的开发商重新在户型、功能、配套等基础问题上不断进行创新，在他们的带动下，楼盘品质的提升开始呈现务实化与人性化趋势。
随着外地房企，特别是全国知名房企陆续进入赣州楼市，品质竞争开始呈现多元化与白热化，创新涉及的范围不断加大。随着品牌地产的汇集及其项目的陆续启动，品质竞争将成为今后赣州楼市最大的亮点及焦点。
波澜不惊的土地市场
上半年的土地市场总体上看较为平稳，开发商拿地热情不减但更显理性，曾经的“地王”F5重新亮相，却已光环不再，新的楼面“地王”被H12地块取代，由于此地块位置较为优越，且面积较小（约12亩），并不足以对市场造成实质性的影响。
从已拍出的土地看，今年上半年赣州中心城区商住用地楼面地价整体上比去年上涨了不少，章江新区所拍土地楼面单价普遍在3000元/平方米以上，而去年所拍土地楼面单价基本在3000元/平方米以下，正常情况下，在楼市繁荣期，地价上涨先于房价上涨，在楼市低迷期，地价下跌先于房价下跌。这说明众多开发商对未来的发展较为看好，房价上涨预期增强，同时，随着章江新区地块的不断推出，优质地块逐渐在减少，未来这些拥有江景、湖景，或者占据独特资源的楼盘，将会有不小的升值空间。
升温的商业地产
说到商业地产，就不得不提到毅德城，该项目在5月开盘时推出近100万平方米的商业地产，开盘前二天就开始有人排队，据说当天有数万人排队选购，当天销售率逾90%，开盘没几天就售罄，如此一次性巨量推盘在赣州是第一个，这么大体量的商业地产项目，一开盘就几近售罄，不能不说是一个奇迹。同时，华润·万象城、中海国际社区·万锦汇、南方金属产业商贸物流城等项目推出的商铺也都取得了很好的销售业绩。
从毅德城等项目的成功销售，我们不难看出，商业地产投资前景广阔,赣州置业不乏购买力，赣州商业地产正迎来一轮开发高潮,面临加速升级，大商业、高端商业不断涌现，竞争格局呈现多元化，将会形成多中心的局面。商业地产虽好，但也要看到风险，一线城市由于人口密集、品牌商家多，运营商家也多，相比之下，三、四线城市并不具备一线城市的这些优势，招商相对困难，特别是赣州在目前阶段，城市人口聚集度还不高，产业支撑不强，品牌商家等商业资源少，将会导致招商的困难和人气不足，市场培育期过长等问题，开发商将面临着巨大的资金压力。商业地产发展要跟当地经济发展水平相适应。所以，除了需要开发商具备专业素质和战略眼光外，当地政府需要明确规划，把控好商业地产开发规模和节奏，避免出现商业地产恶性竞争。
二手房市场上演过山车
回顾今年上半年的赣州二手房市场，从年初的略显低迷，3月至4月出现井喷，5月至6月重归平静，演绎了一出过山车一样的行情，起因是新“国五条”要求存量房交易征“20%个税”。听说“狼”要来了，3月份出现了史上从未有过的二手房过户潮，买卖双方积极入市，许多房东主动降价求出手，大量优质房源入市，购房需求得到有效满足。
3月至4月，各房产中介机构单月成交量是平时的2至3倍，创下了近两年的成交新高。然而，随着时间的推移，个税征收地方性细则迟迟未出台，这次“狼”还是没有来，人们猜到了故事的开头，却没有猜到结尾，冲高过后，市场重归平静。
营销推广成没有硝烟的战争
在新年伊始，各楼盘营销活动的举办频率大幅上升，动辄数十几万元大手笔的品牌推广活动比比皆是：专家讲座、摄影展、晚会冠名、明星足球赛等文体活动精彩纷呈；周末暖场活动花样不断翻新，赶场般的密集程度让置业者应接不暇；手工体验类活动：“冰爽水果节”、西点、美食DIY等美食主题活动让吃货们胃口大开；礼品制作、端午香包、母亲节插花、十字绣等结合传统节日举办的节庆主题活动，让置业者大开眼界。
房地产市场竞争的加剧让各楼盘更加重视假日氛围的营造，营销活动接二连三，情感渗透极力揽客，地产营销也愈加系统和专业化。
下半年，赣州房地产市场是否还能保持目前成交相对活跃，价格稳中上升的走势？个人看法是，经济需要保温，流动性不会收得太紧，开发商的资金状况由于上半年销售业绩较好，总体应会好过去年，房贷应该不会回到2011年底贷不到款的情况，而且，政府也表示要支持合理的首套房需求，估计将会有支持政策。所以，现在来看，楼市调头向下的机率不大，下半年市场供应量依然较大，总体将会呈现量减价稳或小幅上升的趋势，房价下行的可能性也较小。
当然，如果“钱慌”持续时间较长，将会对市场产生较大的压力，购房需求被进一步抑制，房产成交量将出现下降，一些资金链紧张的开发商日子会很难过，不排除降价换量的可能。
（作者系国家注册房地产估价师）
