来源：信息时报
发布时间：2013年10月21日
“以房养老”在澳大利亚、美国、新加坡等发达国家已推行多年，是养老收入的重要来源之一，但从实施效果来看，市场并不热烈。
□专题据新华社
澳大利亚：迫不得已的最后选择
说起“反向抵押贷款”，也就是俗称的“以房养老”，70岁的澳大利亚老人卡萝尔·安·赫西摇了摇头说：“不是迫不得已，我不会考虑申请这种贷款。”在赫西看来，只有家里急需用钱，比如孩子们需要一大笔钱，或是自己做生意需要一笔启动资金，老人们才会想到这种贷款。
许多澳大利亚人的住房有3至4间卧室，当孩子们长大成人后，老两口不需要住大房子，会选择将房子抵押出去，获取贷款用来租或买一个小房子居住并提供一些收入。
新南威尔士州消费者信贷法律中心首席律师凯瑟琳·莱恩说，反向抵押贷款比较适合没有孩子的老人。在申请贷款之前，老人一定要确保有足够的钱将来入住养老院时使用；要考虑获得贷款后可能失去政府提供的某些福利。
在澳大利亚，反向抵押贷款是金融机构针对老年人推出的一个金融服务产品，存在风险。大多数反向抵押贷款利率较高，而且是复式利率，可能导致贷款者债务膨胀，以致需要进老人院时凑不足入住押金。
美国：发展20多年市场空间小
美国政府自1989年开始试点运行“以房养老”，到1998年转为正式项目。经历二十多年的发展后，如今每年签约量只有7万左右，市场空间非常狭小。
美国式“以房养老”是在老人去世后，银行将房子拍卖后连本带息收回贷款。如果房产价值超过贷款本息，剩余部分归还给继承人；如果房产价值不足以偿还贷款本息，由政府负责补足差额；子女如想继承房产，也可将贷款本息还给银行然后将房产赎回。
这种做法的好处是让老人能够避免“无家可归”，只要老人健在并且这处房产是老人唯一住所，银行就不能收走房产。
“反向抵押贷款”由美国政府提供担保。2007年至2009年次贷危机期间，美国房价大幅下跌，许多“以房养老”的房产价值不足以偿还老人获得的养老贷款本息。作为项目担保人，美国联邦住房管理局需动用保险基金弥补银行损失，这让该机构损失50亿美元。
新加坡：子女养老仍是主流
上世纪90年代，反向按揭率先在狮城试水，2006年扩大到覆盖八成居民人口的政府组屋市场，但反应冷淡。屋契回购计划自2009年推出至今，只有474名申请者。遇冷原因是套现作用不明显，需优先填补公积金账户；很多老人担心，30年期满后若还健在，是否会无家可归。
郭祖恒今年67岁，妻子8年前去世，膝下无子，与母亲、弟弟一起生活在一套1985年购置的三房组屋。他参与了屋契回购计划，以30万新元将剩余70年屋契卖给建屋发展局，其中17万用于支付未来30年房租，剩余13万大多归入公积金账户，每月领取700新元，基本满足一家开支。
“很多人跟我说，如果在公开市场卖这套房，可以拿到更多钱，但是我觉得太麻烦。我觉得这个计划很好，可以继续住在自己的房子里，留在熟悉的社区，”郭祖恒说。不过他承认，如果有孩子，一定不会卖房养老，会把房子留给孩子。
专家认为，在新加坡这个以华人为主的社会中，靠子女养老仍是主流，房产世代相传的传统理念也影响有儿有女的老人们做出“以房养老”的决定。
