破冰之旅尚待顶层设计护航
——我市试水农村住房财产权抵押贷款的调查

    长期以来，当城市居民早已习惯将所有权的房屋进行抵押贷款时，不少农民却苦于拿不出有效抵押物而无法获得贷款投入生产。十八届三中全会提出“赋予农民更多的财产权利，慎重稳妥地推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道”。今年4月，《国务院办公厅关于金融服务“三农”发展的若干意见》也提出“慎重稳妥地开展农民住房财产权抵押试点”。“农版”房产抵押获得“准生证”。

    今年4月，我市出台《赣州市农民住房财产权抵押贷款试点办法》，会昌县、瑞金市在全省率先试点农房抵押贷款。那么，目前我市农房抵押贷款试点工作进展情况如何，农民、金融专业人士如何看待这一新鲜事物？

    农房抵押贷款破冰起航

    “想不到压箱底的那本房产证，竟成了救命的本钱。”今年5月，会昌县筠门岭镇长岭村的刘勇获得15万元农房抵押贷款后感慨到。

    原来，去年冬天，一场突如其来的病虫害让刘勇种植了8年的30余亩脐橙死了近半，造成经济损失30多万元。该县果茶站工作人员向他推荐补种抗病能力强、市场前景好的橘柚，但苦于没有资金，家里唯一值钱的东西就是自家的住房。幸运的是，刘勇成为我市农房抵押贷款的首批尝鲜者。会昌农商行受理刘勇的申请后，经过综合调查评估，认为该农户有经营潜力，规划种植规模切实可行。仅用了三天时间，该行就向刘勇发放了农房抵押贷款15万元。

    刘勇获得农房抵押贷款的消息很快传开了，这也唤醒了当地不少农民对住房这一自己所拥有利益的关注。目前，仅长岭村就已有12户农民向国土、规划、房产等部门提交了确权办证申请。该县10余户完成房屋确权的农民提交了申请，该县农商行已发放了278万元贷款。会昌县房地产管理局农房股负责人表示，今年5月，局里已收到确权申请75份，测绘人员正加班加点上门到农户家中办理房产证，争取年内确权400户以上。

    会昌农商银行负责人介绍说，对想创业的农民或返乡农民工来说，用农村住房抵押可办创业贷款，这是一个利好消息。过去，他们往往会受到有项目而没有资金的制约。比如，农户小额贷款由于额度小、期限短，只能解决临时、急需等小额资金问题，而像扩大种养规模，开商店、搞运输、合伙办企业等经营行为，资金需求量都在数万元乃至数十万元，无法得到有效满足。

    短板尚待顶层设计

    “我市农房抵押贷款在试点推进上重‘慎’，明确在会昌县、瑞金市各选3个至5个乡镇‘先试后推’，指定会昌农商行与瑞金市农联社为试点业务开办机构。农户只需持有《农村集体土地（宅基地）使用证》等‘三证’，即可到所在乡镇网点申请农民住房产权抵押贷款，申请门槛设限较低，手续简捷。而且，农民住房价值由农商行（农联社）自行免费评估，比如，农民住房抵押贷款20万元，按当前市场5‰的评估费，就可节省1000元。同时，在风险把控上，还积极争取到县财政按当年新增农民住房产权抵押贷款余额的2.5%比例给予财政补贴，按当年实际发生贷款损失金额30%比例给予风险补偿的扶持政策。截至目前，会昌农商行已发放4笔共278万农房抵押贷款。”赣州银监分局相关部门负责人告诉记者。

    虽然农房抵押贷款激活了农村金融,盘活了农村闲置的资产,但金融专业人士认为, 从政策层面上来看，地方政府鼓励和支持金融机构进行农民住房财产权抵押贷款试点，但目前法律依据明显不足，政府相应配套政策滞后，金融机构开办此项业务还存在一定风险，导致积极性不高。记者了解到，我市农房抵押贷款目前还存在着确权难、抵押难、变现处置难、风险控制难等短板。

    该负责人建议，首先，法制保障要先行，按照先试先行的政策，修订、完善相关法律法规和政策，使宅基地使用权抵押合法化。其次，流转机制要完善，地方政府要以农村房屋价格市场化为导向，完善农村房屋产权交易的市场，及时收集和发布各类产权流转交易信息，并组织产权流转、招拍挂等交易活动，为农民资产的有效流转以及贷款抵押物处置、抵押权利的实现提供平台。同时，房屋确权要跟上，出台《农民住房确权登记管理办法》，将农民房屋确权权限下放至乡镇政府，简化办证手续，减免办证费用，提高农民参与确权的积极性。

    记者手记：

    资金是农民发展生产的命脉。当前，我市正慎重稳妥地推进农民住房财产权抵押贷款，会昌已启动试点，农民开始尝到“甜头”。申请门槛设限较低、手续简捷、免费评估……方便快捷的农房抵押贷款把农民的“沉睡”资本激活为创业资产，受到农民的欢迎。不过，由于这项业务是创新性的信贷业务，没有现成经验，制度流程、风险预警以及处置变现等机制尚不完善，还需要加强农村金融制度的顶层设计，从法律上、政策上为农村金融松绑，扫除农房抵押贷款的政策和法律障碍，使农民手中这块最大的资产能够流动起来，发挥最大的效用，让更多农民受益。