“住改商”，商家省了钱居民添了烦

    一直以来，居民擅自改变房屋结构以及使用性质的现象在不少小区都存在。在利益驱使之下，原来用于居住的住宅摇身一变，成了培训班、婚介所甚至私房菜馆等商业用房，经营者省下了成本，出租人获得了利益，却苦了小区的其他业主。住宅改商铺，带来的不仅是噪声与油污，还有着更为严重的安全隐患。

    这几天，家住赣州市厚德路东段的王先生又头痛了，一楼的门面今年是第三次转让了，现在新承租人又在大搞装修，日夜赶工吵得人没法休息。据说，这次是由原先的奶茶店改成私房菜馆。届时，家住二楼的王先生将不得不面临油烟的侵袭，又要开始向有关部门投诉了。“20多年前，我们这里整栋楼都是单位住房，后来修路变临街后，一楼的居民便把住房改成了店面。”王先生说。

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    “住改商”随处可见

    随着城市居住环境的不断提高，以及越来越密集的人口数量对附加性的商业需求越来越高，“住改商”现象已呈蔓延之势。记者走访赣州中心城区发现，“住改商”几乎无处不在，每栋临街的住宅楼，都不同程度地存在着“住改商”的现象。在赣州河套老城区的厚德路、青年路、大公路等繁华地段，临街的楼房一层以前大部分是住宅，如今全都被改成了商铺。而在章江新区，一幢幢的农民返迁房，绝大部分户主除了自己居住一两套外，剩余的房屋都租出去了，当然也有不少用于商业办公的，就连很多车库都被用来开店。

    记者了解到，“住改商”之所以如此普遍，一个原因就是住宅便宜、方便，地价、水价、电价等费用都比商业用途的经营场所低，又临近居民区，“住改商”十分适合那些做街坊生意或初入商海的小本经营者，门槛很低。那些“住改商”的经营者中，以小商小贩、小本经营者为多，其中还有为数不少的下岗失业人员。对于这些人来说，一个小店，可能就是他们的全副身家，也可能是攸关其一家人生计的饭碗。这些人由于经济实力有限，如果一定要他们进入正规的商业街铺去经营，恐怕无法承担。白天经营，晚上居住，经济又划算。

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    “住改商”弊端不少

    “住改商”在一定程度上实现了个人短期经济利益的最大化，却也侵害到与之相邻业主的利益。记者随机采访了一些居民，“住改商”引发的矛盾从未间断。

    王先生告诉记者，除了一楼的商家时常租用楼上的住房用于员工居住或是堆货，还有经营者看中这里地段好，租来搞小学生托管或开小型公司。住宅楼是为居民居住设计建造的，用水、用电负荷较小，消防设施和消防通道等都会受到限制，特别是这种空心楼板的老旧小区，电线等设施设备容易老旧。一楼用作经营，时常造成下水管道堵塞。更令人担心的是，换一个商家装修一次，老房子经得起几次折腾，真担心哪天塌了。

    由此可见，“住改商”的恶劣影响主要集中在如下几方面。首先是对既有建筑的破坏，包括房屋装修过程中私自改变建筑结构，破坏承重墙，更改电线和管道线路等，导致住宅楼的整体结构被破坏，影响房屋的安全性能。这也是居民对于“住改商”反映最为强烈的一个方面。另外，在住宅区内从事经营活动，导致住宅小区缺乏应有的稳定环境，陌生的人流和噪声等问题影响业主的安宁和舒适，也导致业主产生安全方面的忧虑。而商铺经营项目的多样化，也让商家和住户在使用共有空间或者设施上产生诸多的纠纷，比如共用楼道、共用下水道排污、倾倒垃圾、夜间营业等，都容易使矛盾凸显。

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    源头监管仍是关键

    记者从市工商部门了解到，国家早在2006年就对“住改商”放开了枷锁，允许使用住宅从事商业用途。随着经济的发展，可能出现越来越多的“住改商”现象。赣州正制律师事务所律师张尧表示，住宅商用改变了住宅的法定用途，破坏了既有秩序，根据《物权法》的相关规定，住宅改商铺必须经过本居民楼内全体业主的同意。只要有一名业主否决，“住改商”都不合法。而且，业主利用住宅进行经营性活动，除了要征得本建筑物内全体业主的同意，还要以不损害其他业主利益为前提。    然而，记者在采访中问及“住改商”的业主是否征求过邻居的同意时，对方大多摇头表示不知道有此规定。因相邻而被牵连其中的其他业主也不知有此规定。

    章贡区建国路社区居委会的刘红中认为，工商部门应从源头审核把关，做到不符合条件的不办证，如北京市工商部门在2006年就规定，登记注册时凡提交的《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途表述无法辨别为住宅或商业用的，均不予登记注册，理由是“住宅不具备从事经营活动的条件”。福州“住改商”则要严格备案，“住改商”业主与社区物业管理处或业主委员会签订责任书，将“住宅商用”单位的日常监管和营业执照的前期部分审查工作放在社区，规范“住宅商用”，整治无证经营。  

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    莫让小区藏污纳垢

    记者在采访中发现，一些不法分子利用住宅的隐蔽性和独特性，在小区内租房开设黄赌毒等场所，严重污染社会风气，造成极为不良的社会影响。

    市民刘先生告诉记者，他所在的东方胜境小区2010年刚入住时，便有人在二楼租用了一套住房开设家庭赌场，每天各色闲杂人员进出小区，居民反映极为强烈。后来，在业主、居委会及片警的共同努力下，终于将这个赌场取缔，净化了小区的生活环境。

    记者了解到，目前，在经济较发达城市，“住改商”由于涉及和谐社区的建立，已经成为城市管理者必须面对的难题。对此，上海、广州、北京等城市均已制定相应规定或者出台相应政策。市民呼吁，在小区内“住改商”现象越来越普遍的今天，随着居住环境的日益改善，在居民附带商业性需求得到满足的同时，工商、税务、公安等部门应加强联动，努力为大家创造一个安静、宜人的居住环境，避免小区成为藏污纳垢场所。