来源：中国赣州网-赣南日报
发布时间：2014年11月04日
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□记者徐金侦
2014年9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称《通知》）。《通知》中包括：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
《通知》出台后，市民对此有何感想呢？房地产商、银行机构是怎么看待？近日，记者就此在赣州市中心城区采访调查。
新政利好改善型购房者
不少专业人士认为限购松绑会引来楼市成交量的适度上升，但采访中，不少市民普遍认为购房需求的释放更有赖于限贷政策的放开。
看到“首套房贷还清后再贷款按首套房贷政策执行”的规定后，等待换房的蒋先生别提有多高兴了。蒋先生住在赣州市中心城区某小区，小区内物业管理差，没有地下停车场，他早就酝酿着买新房子。但按照此前“认房又认贷”的严苛标准，再贷款购房要被算成二套房贷，换房成本高，做点小买卖的蒋先生只好是望“房”兴叹。近日，蒋先生对记者说：“看到这个政策出台，国庆节期间，我和妻子到新区去看房，现在正考虑换房。”
确实，新政大大利好改善型购房者，其贷款首付可以从最低六成减至最低三成，贷款成本节约一大笔。蒋先生以贷100万元30年期的商业性房贷的为例，给记者作了比较。现在，5年以上贷款的基准利率为6.55%。此前，如果贷100万元30年期购房，贷款利率上浮10%，为7.025%，算下来月供要付6669.82元。新政实施后，购房可算首套房贷，利率按理论最低7折算是4.585%，月供只要付5117.48元。光每月还贷的差距就有1552.34元，而贷款的总成本差距达55.88万元之多。“我就是冲着这个政策去看房的，希望政策在赣州早点落地。”在市中心城区一售楼部采访时，市民张亮对记者说。
放开限贷，让正常需求得到释放
记者在赣州市中心城区不少售楼部采访时发现，根据售房交易近3年成交数据统计显示，所有购房者中70%以上市民选择贷款购房。
从事房地产开发经营的康坤平对记者说：“越有钱的客户，对资金成本算计得越精，之前因为限贷都只能一次性付款，没有别的路子。现在能贷款，肯定也会促使他们愿意以更少的成本来购房，让剩下资金投资到别的地方。”他认为，限贷的放开，其实是政府借金融之手表态，让楼市回归市场化，政府干预手段退出，使正常需求得到释放。
近日，记者从新赣州房产网上看到一组数据，2012年国庆黄金周市中心城区成交楼房264套，去年同期成交楼房815套，今年同期成交楼房612套。2014年的“金九银十”市场较之2013年或许会有逊色，但热度已经超过了2012年同期水平。某楼盘销售经理温小丽对记者说：“仅仅是国庆黄金周这7天，接待来看房的市民数量就比平日一个月的数量还多。”她还说：“新政策对普通市民购房是有利的，一则减轻了首付的压力，二则降低了月供。”采访中，记者发现，不少房地产开发商对新政持欢迎态度，并且在楼盘销售上也是不遗余力，各出奇招，策划了不少优惠的活动。康坤平说：“最近，房屋成交额虽然没有特别大，但从到访量可以看出市民对新政的期待。”
购房门槛低了，还款压力小了
房贷要放开的消息已被传过多次，此次终于尘埃落定。赣南师范学院政治与法律学院一张姓教授认为，房贷放开对楼市会产生部分刺激作用，有助于释放首套自住房需求和改善性住房需求。对购买自住型和改善性住房的老百姓而言，购房的门槛低了，还款的压力小了。
赣州市房产局有关部门负责人认为，认房不认贷的方向得到初步确认，接下来就看各家银行的实施细则了。也就是说，对于二套房以上的房贷首付比例多少，贷款利率怎么定，更多的由商业银行根据具体情况来制定，市民可根据银行的具体措施选择贷款银行。
而从事多年房地产研究的赣州市房地产估价与经纪协会会长赖纪光表示，此次政策放开是政府明确无误的救市之举，力度比解除限购大得多，既给市场输送了信心，又给市场输送了资金。但他分析，政策落地不会这么快，利率享受7折或许只能是个期望。如果没有中央强制性的压力，各商业银行的最低利率最多能打到8.5折。因为眼下的银行融资成本相当高，如果7折利率就会亏本。赖纪光说：“此政策最大的利好是对二套房的重新认定。”他认为二手房买卖也将迎来多日不见的“阳光”。
七折利率是指导利率
在中国人民银行赣州市中心支行采访时，该行副行长刘德林对记者说：“该政策的出台可以看作是央行对之前有下行趋势的房地产业的一个微刺激。”他认为，在新政策下，房地产下跌趋势会有所好转，房屋成交量会逐渐放大。“当然，政策的效果有待于观察。因为，到目前为止，赣州市还没有哪一家商业银行按新政发放贷款。贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，这个要实现是不大可能的，实行9折可能会是多数银行的选择。我们会督促各银行按照央行要求执行。具体贷款利率多少，取决于各银行自己的决定。”刘德林说。
赣州某银行房贷部严经理对记者说：“我们工作人员进行过测算，房贷利率打7折的话，如果按5年以上期限商业银行贷款基准6.55%计算，0.7倍就是4.59%，与同期限公积金贷款利率基本相同，银行基本上是没赚钱的。担风险，但没收益，所以房贷利率触及下限的可能性实在不大。”赣州某商业银行信贷部的负责人告诉记者，目前，该行在赣州的房贷政策尚无变化，也没有接到关于房贷新政细则的通知。该负责人透露：“网络上的消息已经看到，但我们这里何时实施还得听上面的。”
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新政解读
1.贷款还清再贷算首套
新政：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
解读：相关部门认为，此次调整取消“认房又认贷”标准（即是否首套房，要看家庭名下是否有房产，是否有过房贷记录，两个条件有其中任何一项即不能算作首套），只要贷款结清，购买二套住房也可享受首套房贷款利率优惠。这对于许多换房客户，需要购买二套房的客户以及有贷款记录的无房者，都是利好消息。
比如在赣州市中心城区，如果某市民已结清贷款，名下有一套房，如再购房以往是按二套房对待，首付比例最少70%，新政执行后，该客户只需首付30%。
2.重申首套房贷款利率最低可打7折
新政：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
解读：有业内人士分析，虽然利率下限并未松动，但从央行积极支持居民家庭合理住房贷款需求的态度上看，未来一段时间内贷款利率优惠幅度肯定会扩大。但若考虑当前的资金成本等现实状况，七折利率还是比较难实现。
3.未实施或已取消限购城市，第三套不限贷
新政：在已取消或未实施限购措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
解读：此前，银行根据自身风险，可暂停第三套及以上住房的贷款。新政实施意味着对于未限购城市的家庭，购买三套以上住房，也从禁止贷款走向全面放开。
