贾康：房地产税究竟有哪些好处

    ●市场调控需要运用税收手段

    ●形成导向纠正地方短期行为

    ●调节市场需求抑制囤房炒作

    ●进行收入再分配“抽肥补瘦”

    关于中国房地产调控问题及房地产税等问题，现在整个社会都非常关心。我觉得应该更理性和严肃地讨论这个问题。从全局视野来看，推进房产税试点应是我们正在进行的新一轮房地产调控当中不可或缺的制度内容。

    本次宏观调控与房地产调控新政正在明确树立起宏观调控层面的双轨统筹框架目标。让政府的归政府，市场的归市场。

    对于在市场轨道上运转的商品住宅、产权房，政府要在管规划之下管规则，让相关主体公平竞争，让有钱的人自己来做选择。另外管规则的后面还要管收税，除了在交易环节征税外，同时还要在保有环节收税，而这恰恰是我们过去制度的缺失。在考虑市场经济发展和和谐社会大前提下，调控的力度不论怎样“史无前例”，但在信贷手段、行政手段之外都离不开改革深化、制度建设、法制进步和不动产保有环节税收制度这样的内容。

    地方税作为一个体系，其中大宗稳定的收入支柱首推房地产税，因为它可以使地方政府内在地形成一种物质利益的合理引导：地方政府只要专心优化投资环境，提升本地公共服务水平，其财源建设就可以随着政府职能的履行越来越壮大。这种与市场经济导向内洽的机制，也就是房地产税可以发挥的最主要的正面效应，可以支撑整个配套改革。房地产税成为地方税体系的支柱，使省以下分税制由不能落实变成可以落实，使地方政府短期行为得到制度性校正，这是真正可持续的长效机制。

    当然房地产税还要有其他税制来进行配套改革，这里要强调，房地产税改革是不可或缺的，对房地产市场也是正面效应，显然会在房地产供需双方行为合理化导向上，形成经济参数和税负约束，以促进房地产业健康发展。

    在住房的需求中，第一种类型就是买了房以后自住。有房地产税后，人们大多会考虑实惠转而购买小一些的户型，这种中小户型需求的上升，正好符合科学发展观的要求：集约利用土地，缓解土地这种最稀缺资源所产生的制约矛盾，财税制度的正面效应首先在这方面可以有很好的体现。

    第二种需求是囤房，认为存钱不如存房子。房子在我手上，我买的就是养老保障。但是如果有了保有环节的税，房主就会考虑，既然房子是空着的，那么就可以租出去对冲税负压力，这样整个社会没有增加一分钱实际投入，一下子提供出很多原来空置的不动产资源，这显然提高了不动产资源配置效率，使供需矛盾得到了缓解，这种正面效应是非常明显的。

    第三种需求是转手赚差价，我们称之为炒房。我不认为可以明确划分投资和投机的界限，所以合到一类。只要在保有环节建立不动产税即房地产税，虽然不能说可以使中国的炒房行为一下子消失，但肯定会使之有所收敛。有人说炒楼可以赚很多钱，不在乎这一年不到1%的税，这句话是有一定道理的，但是征税改变的首先是整个氛围，同时炒房者自己也会掂量炒什么，会更多地改炒中小户型，因为接盘买家很可能需要的是中小户型用来自住。另外，如果担心中小户型出手不顺利，持有成本可能要炒房者自己承担，那么炒房者就会收敛一点。比如，原来炒十套八套，现在改炒五套三套。还要注意，这时候租房市场将活跃起来，很多空置房将进入租房市场，另外政府的廉租房、公租房的大量建设，涌现出来大量低端的有效供给，“夹心层”也不必再不顾一切地以当“房奴”的悲壮心情去争抢低端商品房了，那么炒房者敢像原来那样无所顾忌、肆无忌惮地炒吗？他一定要收敛一些。这还是正面效应，可以减少原来疯炒的力量，不会使我们的住房价格过快上涨，使大起大落这种现象的风险随之下降，整个房地产市场就会显得更平稳，更少泡沫。从未来几十年的时间段来看，我不认为这样一个税可以改变我们的城市化率从目前的40%多一路上升到70%-80%过程中房价的上扬曲线，但是有了这个制度因素之后，上扬曲线会变得比较平缓，特别是在演变过程当中，大起大落的波动会减少。

    另外一个正面效应就是我们社会迫切需要的收入再分配效应。住房保有环节的税能使住大房、住好房的人对国库多做一些贡献，国库增加这部分收入后，转过去扶助低收入阶层，这是市场经济承认与施行的按照承受能力“抽肥补瘦”的机制。

  （贾康 作者为财政部财政科学研究所所长）