大多数业内人士认为，商业物业将是保险公司最为关注的房地产形态，理由在于：商业物业本身就针对企业等机构客户；商业物业回报率稳定，符合保险资金的投资定位；国际成熟市场的保险资金中约有三成是投向商业物业。
泰康人寿资产投资部相关负责人表示，保险资金负债性比较强，投资期限以长期为主，因此地产业可与之匹配的项目并不多。保险资金更看重投资安全性以及长期回报的匹配，因而在商业地产市场，特别是高档写字楼市场将是保险资金的优先选择。
平安财产保险股份公司董事长兼CEO任汇川也认为，对于不动产投资，平安的主要偏好是投资回报率。“我们的投资方向是比较成熟的物业，基本上已经完工，或者已经有租客，以追求租金回报率作为第一位目标。”
的确，从国际经验来看，商业物业是保险公司最为关注的房地产形态。仲量联行北京研究部主管覃晓梅介绍，首先商业物业针对企业等机构客户，一般体量规模较大，集中管理，出租和出售均是以栋或层为单位；而住宅市场则针对个人，更类似于零售市场且分散管理，对于资金量大的保险资金来说，投资商业物业更为适合。此外，与住宅市场不同，商业物业回报率较为稳定，年收益率在7％—8％之间，再加上回报周期长，这更加吻合保险资金作为机构投资者的口味。
不过人保投资控股有限公司总裁刘虹表示，商业地产市场还不够健康，投资回报率也较低，人保不会进入商业地产业。“人保目前正在积极考虑和探索进入政策性住宅包括两限房以及工业类地产比如物流业等领域。如果政策允许，有可能在一级市场上以投资商的身份介入，但绝对不会直接做开发商。”
对于险资进入不动产领域的具体形式，刘虹认为，可以借鉴国外直接投资和间接投资相结合的方式，探索多种创新性投资模式。除了直接购置物业以外，还可以将所持物业进行资产证券化，不但可以增强资产的流动性，还能获得物业增值收益。甚至可以设立并募集不动产投资基金，既可以获取佣金，又完成了不动产项目布局。
大型公司已在积极准备
多家保险公司对投资不动产持积极态度，在实践层面几家大型保险公司已经开始积极准备起来。事实上，保险资金涉足不动产已有先例，不过之前多是利用自有资金购置自用办公楼，通过集团旗下信托、资产管理公司，或者是与其他公司合办专业公司进入不动产领域。中国人寿、中国平安、泰康人寿、新华人寿、太平人寿等都有过这方面经验。
今年5月，人保投资控股有限公司与金融街控股股份有限公司签署战略合作协议，拟在投资不动产的政策研究、项目开发方面进行合作。人保集团总裁吴焰曾表示，保险资金应考虑投资经济适用房领域，因为经济适用房的资金成本和收益比较确定，而且还可以回馈社会。
今年7月，中国人寿投资公司与信达投资公司签订了战略合作协议，双方将在商业地产、酒店投资和物业管理等业务领域展开全方位合作。中国人寿集团公司副总裁、国寿投资公司董事长王思东曾表示，国寿投资公司积极探索不动产投资主业发展，力争在集团内与兄弟公司形成优势互补，优化整个集团的战略资产配置。
今年8月和9月，平安集团借助旗下信托公司与地产企业金地集团和绿城集团签署战略合作协议，承诺通过信托公司的第三方资产管理平台，3年内投资250亿元，和房地产集团一起投资优质住宅项目以及城市综合体项目。
“其实，对于保险资金投资不动产，实属国际通例，而此前鉴于我国保险资金的投资渠道过于单一，致使保险资金的收益率长期低水平徘徊，反而导致保险资金的投资风险很大。因此，《保险法》修订的初衷主要是为保险资金拓宽投资渠道，增加长期收益，而不是鼓励保险资金去炒房地产。”业内人士表示。
保险资金以安全、谨慎投资为宗旨，从《保险资金投资不动产试点管理办法》迟迟未出台，可见监管机构的审慎，相信保险资金进入不动产将使保险资金更加“保险”。
(本报记者 殷 楠)
多家保险公司对投资不动产持积极态度，在实践层面几家大型保险公司已经开始积极准备起来。事实上，保险资金涉足不动产已有先例，不过之前多是利用自有资金购置自用办公楼，通过集团旗下信托、资产管理公司，或者是与其他公司合办专业公司进入不动产领域。中国人寿、中国平安、泰康人寿、新华人寿、太平人寿等都有过这方面经验。
今年5月，人保投资控股有限公司与金融街控股股份有限公司签署战略合作协议，拟在投资不动产的政策研究、项目开发方面进行合作。人保集团总裁吴焰曾表示，保险资金应考虑投资经济适用房领域，因为经济适用房的资金成本和收益比较确定，而且还可以回馈社会。
今年7月，中国人寿投资公司与信达投资公司签订了战略合作协议，双方将在商业地产、酒店投资和物业管理等业务领域展开全方位合作。中国人寿集团公司副总裁、国寿投资公司董事长王思东曾表示，国寿投资公司积极探索不动产投资主业发展，力争在集团内与兄弟公司形成优势互补，优化整个集团的战略资产配置。
今年8月和9月，平安集团借助旗下信托公司与地产企业金地集团和绿城集团签署战略合作协议，承诺通过信托公司的第三方资产管理平台，3年内投资250亿元，和房地产集团一起投资优质住宅项目以及城市综合体项目。
“其实，对于保险资金投资不动产，实属国际通例，而此前鉴于我国保险资金的投资渠道过于单一，致使保险资金的收益率长期低水平徘徊，反而导致保险资金的投资风险很大。因此，《保险法》修订的初衷主要是为保险资金拓宽投资渠道，增加长期收益，而不是鼓励保险资金去炒房地产。”业内人士表示。
保险资金以安全、谨慎投资为宗旨，从《保险资金投资不动产试点管理办法》迟迟未出台，可见监管机构的审慎，相信保险资金进入不动产将使保险资金更加“保险”。
(本报记者 殷 楠)
