资本眼里,城中村是大洼地,低收入者无话语权。
以前,大家经常说“大城市、居不易”,指的是高房价下很难“安居”。近期,链家地产发布《深圳租赁》白皮书,第一次将1600万深圳租客的微观数据展示出来。不过,并不像媒体笔下的租房是如何不易。
数据显示,深圳2000万人口中,80%的人租房居住;全市1040万套住房中,70%的房子在出租。不管是算人还是算房,深圳不愧为全球住房租赁占比最高的城市,而且比租赁占比最高的国家——德国(租赁人群占比为60%)要高很多。尽管租赁需求很大,但超过52%的深圳租客,月租金支付不到2000元,18.2%的租客其月租金支付甚至在1000元以内;80%的租客租金占可支配收入的比例不到30%,还有近20%的租客,租金支出不到家庭可支配收入的10%。
链家报告执笔人告诉笔者,易居之所以算出54%的租金收入比,因其只考虑商品租赁住房,攸关全局的是城中村。事实上,城中村的存在,上千万深圳居民安身立命有了依靠。目前,1600万深圳人在租房,1100万人住在城中村,其中超过70%的租客住在租金低于1500元的城中村,单间或一房一厅的租金甚至仅600元左右。可见,任他房价大涨,我自岿然不动。深圳寸土寸金、富豪云集,房价高不可攀,商品房租金动辄四五千元,但广大租客守得一方宁静,可谓“小确幸”。
不仅租金低,城中村生活成本也很低。不管是买水果,还是吃烧烤,价格都比外面要低30%。另外,修雨伞、擦皮鞋、裤子锁边、配钥匙等尽管琐碎但经常要面对的生活需求,商品房小区休想找到,即便城管不会把这类影响市容的小摊贩赶走,物业也不会容忍你弄脏小区环境。但是,这类小摊贩在城中村找得到,而且物美价廉,不仅让你体会到“深圳服务”,还会有老乡般的温暖,这才是深圳的竞争力。所谓城市包容,生活必须是低成本的,服务必须是全覆盖的。
深圳的城中村,80%是违法建筑,但政府认可立于其上的租赁关系,即租赁关系是合法的。只要持有城中村租赁合同,并到租赁办设在各街道的办事处备案,租客就可以加入全市所有居民(包括户籍居民)参与的积分排队中,通过“积分制”申请就近接受义务教育、接种疫苗等基本服务。据悉,绝大多数租住在城中村的家庭,小孩都可凭租赁合同入读公办学校,可谓率先实现“租售同权”。城中村注册的企业,也可凭租赁合同获得合法产地证明,低成本的竞争力也是这么来的。
2009年以来,主政者一直寄希望于城市更新(拆除重建),获得想要的空间资源,另一方面又能借助“一拆一建”获得诱人的经济政绩、楼市红利。现在,房价太高了,而上层控制房价的决心空前,开发商花那么高成本拆了,未来能否卖个好价钱真不好说。再加上,拆掉低成本租赁住房,有赶人之嫌,也不符合“租赁崛起”的国家战略。所以,拆除重建走不下去了。近期,长租公寓成了“风口”,开发商看到了新商机,不到2年时间,深圳涌现出300多家长租公寓企业。
整体看,长租公寓不赚钱,所谓“蓝海”就是把城中村整租下来,装修和打隔断,以更高价格租出去。笔者调查了一下,环境、物业、居住体验上,打上长租公寓旗号的城中村确实上了一个台阶,但租金要比原来高1~2倍,甚至比周边普通商品住房高出30%~50%。谁都想住好一点,之所以愿意接受脏乱差的城中村,就在于低价,送快递的、卖水果的、当保安的,都能租得起。记住,任何改善的对价都是涨价,结果是把给深圳提供基础服务的人往外围赶,我们的生活成本越来越高,这是个共输的结局。资本眼里,城中村是大洼地,低收入者无话语权。
(作者供职于深圳房地产研究中心)
