李宇嘉：户籍之“招”和城镇化之“局”
来源：证券时报 作者： 发布时间：2018年03月21日
人口红利式微，“抢人才”变为“抢人口”，烟火气越重，城市竞争力越可持续。
李宇嘉
今年的城镇化怎么搞？近日，国家发改委“放大招”，全面放宽城市落户条件，今年实现进城落户1300万人。户籍改革破冰了，城镇化的通道才顺畅了。同时，抓住户籍这个“主线”，城镇化、房地产、土地制度、消费内需等发展和转型的重大节点型问题全部串起来了。过去，我国城镇化诟病为“伪城镇化”，在于人进城了，户籍附着的养老、教育、医疗都还在乡下。
身份被贴上“标签”，城镇化有名无实。未来，建制镇和小城市落户无任何门槛，只要有合法居所，都可申请登记常住户口。近年来，撤县划市、建设中心镇和小镇、县城范围扩大，集中式居住的农村危房改造等，无形中将农民转换成市民。另外，打工以外，进城创业、结婚（进城买房是农村结婚“标配”）、“陪读”或照看小孩、拆迁或补偿款置换城镇住房等，已成为进城的另类选择，享受户籍背后的服务和身份认同，就近城镇化水到渠成。
这是国家“三个1亿人”城镇化战略中最难啃的骨头，即“通过加快中西部地区发展和城镇化进程，引导约1亿人在中西部地区实现就近的城镇化”。国家也认识到这一点，无论是建设用地审批，或转移支付，抑或国开行棚改贷款（PSL），都在向中西部转移。
对于大城市，不管是Ⅰ型（300万以上500万以下）还是Ⅱ型（100万以上300万以下），在落户门槛设置上，国家要求大幅提高社保和居住年限的权重。不过，即便国家不做要求，这些城市也会主动降低落户门槛的，因为“抢人大战”硝烟弥漫、愈演愈烈。人口净流入、九省通衢的“大武汉”，落户门槛低至大专；同为国家中心城市的西安，甚至中职中专也可以直接入户。人口红利式微，“抢人才”变为“抢人口”，烟火气越重，城市竞争力越可持续。
春节前，东莞发布《推动非户籍人口在城市落户实施方案》，“积分入户”改为“社保居住”入户，参加城镇社保满5年且办理居住证满5年即可入户。东莞是外来人口集聚的受益者，非户籍人口占比（77%）全国第一。将外来人口引进来、留下来直至“扎根”，东莞抢人站立潮头。杭州更显温情，2020年前将推出4万套租赁房，解决从事服务业的外来务工人员居住难题。东莞和杭州，都是转型或新经济的佼佼者。
上海、北京这些超大城市，尽管常住人口减少，但能进来或留下来的人要落户。超大城市“城市病”突出，但问题不在空间本身逼仄，而在于规划不合理。事实上，大城市外围空间充足或低效利用，大城市落户指标向外围倾斜，能引导人口、产业、公共服务向外围转移，还能提高城市空间辐射。
租售同权，主要是基础教育同享。租赁人口集中的超大、特大城市，教育资源集中的主城区，存量教育或难承载，或面临“动奶酪”的困境，增量教育在规划、空间上“落地难”。没关系，国家将探索租赁房屋的常住人口在公共户口落户。也就是说，城市主政者将在每个区设立一个公共户口（类似集体户），凡居住一定年限的租赁人口，都可在这个户口落户。由政府主导并集中规划和供应教育资源，问题将迎刃而解，这也迈出租售同权的重要一步。
对房地产，这当然是机会，但不是炒房的机会，而是行业机会，因为“房住不炒”是改革的既定战略。未来，城镇化和房地产还将轰轰烈烈，你会看到大规模的拆旧建新、基础设施上马，货币还得发行，但不像往常一样基本进入商品房投资市场。今年1-2月，商品房销售面积增速（4.1%）创近3年新低，但房地产投资同比增速达到9.9%，同样创造近3年新高。
（作者供职于深圳房地产研究中心）
