赣州金融调研：房地产业对县域经济发展影响（全南个案）

    （赣州金融网专稿）房地产业发展与国民经济活动息息相关，在现在的地方经济建设中有着举足轻重的地位，房地产业关系到民众生活与社会稳定，是国家宏观调控的重点，其发展状况对国库收入、地方财政收支有着很大的影响。笔者现就全南县2010年上半年房地产发展对地方财政收入增长及相关问题进行分析。

    一、房地产市场发展基本情况

    截止2010年6月，全南县房地产开发投资达11040万元，同比增长43.77%；房地产施工面积373823万平方米，同比增长45.75%；竣工面积23480万平方米，同比增长25.4%；商品房销售面积51939万平方米，同比增长7.07%。商品房销售额11457万元，同比增长29.72%。

    二、房地产发展带来的效益、问题及原因分析

    1、房地产业相关税收快速增长，成为地方财政的重要收入来源。

    近年来，全南县经济持续增长，房地产业发展加快、规模迅速扩大，相关税收保持高速增长，房地产业成为拉动本地经济增长的重要产业，也成为当地财政收入的重要来源。2010年6月房地产行业相关税收入库营业税799万元，企业所得税413万元，个人所得税12万元，土地增值税363万元，城镇土地使用税30万元，城市维护建设税41万元，房产税1万元，印花税16万元，契税 606 万元，同比增长23.53%，37.53%，%，50%，45.45%，76.67%，80.49%，0， 81.25 %，68.48%；2010年6月房地产业相关税收累计2281万元，比一季度增长70.28%，占今年上半年地方财政收入的比重22.81%。
 
全南县房地产行业税收情况表（数据来源于县人行、地税） 单位：万元

    3、地方财力依赖房地产税收比重大。

    由于70年住宅土地收益由政府进行支配，使地方政府成为房地产市场快速发展的直接受益者。在有限的财政收入前提下，土地出让收入和房地产相关税收已成为地方财政收入的重要来源，也是地方政府基础设施建设投入的主要财源，使地方政府更多地依靠出售土地来增加财力。如全南县土地出让金收入2010年一、二季度分别为2216万元、2468万元，占同期地方财政收入的63.84%、24.68%；2010年一季度房地产相关税收占地方财政收入22.81%。这种依赖于房地产业的财税收入结构，必将受制市场调控政策实施的制约，对当地经济持续增长、财政收入稳定增收产生影响。

    4、房地产市场调控政策对房价上涨的限制作用有限。

    近年来为遏制房价过快上涨，国家出台的政策不少，措施不可谓不严，决心不可谓不大，如2005年的“国八条”、2006年的“国六条”、2010年的新“国十一条”等但收效不明显，全国房价一边调控一边上涨，主要原因有：一是现在有大量的中低收入群众的基本居住需求购房群体等候买房，即便房价出现下跌，大量的买单肯定不会阻止下跌。二是在房屋买卖过程中，卖房者将税赋转嫁给了买方，使得总房款上升，这在某种程度上出现了提高房价的负面效应。目前，龙南县房地产业仍然呈现买方市场情况较为明显。三是除自住性需求外，投资性需求和投机性需求推高了房价。

    三、建议

    1、通过税收制度改革，引导房地产健康持续发展。

    借鉴国外的物业税制度，可引导房地产业健康持续发展。一是开征物业税的优点：在国外物业税属地方管理，是地方政府的主要财源，所占比重在40%以上，高的可达60—70%，征税范围涵盖经营性不动产和消费性不动产。而我国目前房地产保有环节的税收仅占全部税收的2.36%、地方财政收入的8.1%。相反，房地产交易环节的各种税费以及土地出让金形成了地方政府的财源支柱。正是由于这种对土地出让金及其交易税费的“依赖症”，才带来了严重的短期行为，而这种短期行为又成了房价上涨的直接“推手”；采取物业税制度，可使地方政府在辖区内把形成与培养税源的重点落在土地和不动产的保有环节，使得大宗、稳定、支柱性的税收来自土地和不动产的保有环节，而不是像现在这样来自一次性的土地和房屋交易环节。有了这一组织地方财政收入的机制，就可以把地方政府原来的“短期土地财政”改造为“长期土地财政”，地方政府只要专心致志地提供好基本公共服务，优化本地投资环境，其辖区内的不动产就会进入升值轨道，在此基础上每隔几年重评一次税基，从而实现“财源建设”的套现。

    二是开征物业税有多重积极意义。一方面，可规范政府行为，将目前多如牛毛的房地产税费调整到公共财政所要求的简化、透明和规范状态；另一方面，对于购房者、炒房者、开发商的行为和预期都会产生重大影响，从而有利于构建起稳定合理的房价形成机制。

    2、通过财政支出调控规模，优化供给结构。

    调整财政支出结构，提高保障性住房建设支出的总量和比例，通过改造、新建中小套型普通商品住房、廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和公共租赁住房建设规模，最终实现居者有其房的和谐社会。

    3、有效调控土地供应数量和比例。

    政府部门不能仅依靠高价卖地求得暂时发展，要树立科学发展观念，认真解决经济发展深层次问题，促进经济健康、快速发展。只有经济全面发展，人民收入不断增长，住房市场才可能消除泡沫，真正可持续发展，财政收入良性增收。