行政调控陷困局房改亟待顶层设计

　　“楼市调控从2004年就开始了，但房价却是越调越高，政府似乎陷入了行政式调控的困局当中。”3月2日，全国人大代表、上海市政府参事、中国科学院院士褚君浩对记者说。

　　褚君浩这两年提的议案和意见都与房地产有关。他注意到，经过几轮调控后，楼市的成交量冷了些，“要卖的卖不了，要买的买不成。”但房价还是没有下来，“因为根本上决定房价的还是供需关系。”

　　3月3日，社科院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞在接受记者专访时剖析了推高房价的原因。他认为，一方面是地方政府的土地炒作，垄断土地供给，开发商垄断住房供给，从供给方面推高房价；另一方面，房价长期增长的预期，投资渠道狭窄，带有投资性质的改善性需求和投机需求在抵押贷款的配合下进一步放大，这是从需求上推高了房价。

　　在倪鹏飞看来，楼市问题的背后还有制度上的缺陷。具体有：一是保障房融资体制问题还没有一个很好的解决办法；二是保障房开发、经营和管理存在的问题，现在都处在探索之中，没有形成比较成熟、合理的模式；三是保障房定价问题；四是地方政府实际上垄断土地。现在地方政府既是所有者，又是经营者，加上地方事权过多，财力不足，他们必然采取炒卖土地的办法增加财政收入。

　　“地方政府对土地财政的依赖也是一个很严重的问题，好多地方财政对土地财政的依赖度达到30%，有的地方甚至达到50%，这也是一个不容易解决的问题。”全国政协委员、民建中央委员、长春鸿达高技术集团有限公司董事长王欣向本报记者透露。

　　全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明在接受本报记者采访时表示，房产税对遏制投资投机需求是有作用的，同时也会为地方政府提供一个稳定的税源，有助于地方政府改变过多依赖土地财政的现状。

　　国家的决策部门在执行行政措施在内的调控政策，使房地产趋向健康稳定，同时也在做着制度和机制上的变革。“这主要体现在两个层面：一个是在市场层面，在税收上，推行房产税开征的试点，通过房产税可抑制市场需求；另一个是在保障层面，保障房大量增加，部分解决了中低收入者和中产者的住房问题。”倪鹏飞说。

　　不过，倪鹏飞同时也指出，上述这两项制度还需要进一步完善。“住房保障制度比以前推进了一步，但这个制度体现还比较粗放，无论在住房本身体系、对象的确认、产品的标准、保障对象的进入和退出机制、轮候制度，这些没有很细致、合理的规定。”他说。

　　褚君浩认为，现在重庆和上海的两个版本的房产税都不太成熟，还需要继续摸索，其中上海的房产税太过于温和了。

　　“还有一个非常重要的问题就是，中国住房状况到底是什么样的，总体上，大家都不是很清楚，不管是学者、政府，还是有关机构，都不清楚。”倪鹏飞表示。

　　倪鹏飞说，现在人均30平米都不算小了，但实际情况究竟是什么样的，需要住房普查和对居民收入状况的进一步了解。这些情况不清楚，产业政策、保障政策、调控政策都不一定能做到很精确。

　　这直接关系到制定住房政策、产业政策，应该着眼未来、长远、城乡一体化、城市化的发展趋势，也就是说要有个长远的规划。“但目前，住房问题的讨论还主要是针对当前本城镇居民做出的决策，都不一定是准确的。”倪鹏飞说。

　　据悉，中央、地方的财权和事权的安排，在“十二五”也有规划。褚君浩建议，土地收入和税收分成，哪些应该归中央，哪些应该归地方，比例如何确定，如何适当地给地方一个追加配置等问题，关键要看的一个标准是，“中央能调控、地方有足够的财力繁荣地方经济。”

　　制度上的变革还不止这些。目前，社保对住房保障投入也在大幅增加，收入分配改革也在推进之中，此外还有利率市场化的改革、资本市场的发展和户籍制度的改革。

　　“房改需要顶层设计。”全国人大代表、民建上海市委专职副主委张兆安对这个问题的理解是，国家要继续发展，环境资源的约束越来越大，不确定的因素越来越多，复杂的因素纠结在了一起，所有问题都要从整个系统来解决。也就是，“要整个全面、综合、系统地考虑问题，制定方针和政策。”

　　张兆安建议，房地产要实现两条腿走路，用两分法看待房地产业，政府加大保障房建设力度，另一方面，要采取市场化的方式调控商品房市场，继续落实限贷、限购措施，出台控制房价的合理目标。