2月全国10城住宅价格环比下跌 赣州跌幅在1%-1.5%

　2011年2月18日，根据国家统计局最新统计方案首次报价，今年1月份新建商品住宅价格总体呈现“普涨”态势，70个大中城市同比上涨的有68个。这是新统计方案实施后的首次房价报表。统计数据显示，相比较而言，二三线城市的房价1月涨势更加明显。比如，东部地区28个城市中，价格同比上涨的有27个，占96.4%;中部地区16个城市全部上涨，而西部地区18个城市中价格上涨的有17个，占94.4%。

　　东北地区8个城市价格全部上涨。环比方面，70个城市中有67个城市持平或上涨。二手房方面，70个大中城市同比价格上涨的有65个，其中涨幅超过10.0%的城市有6个。环比方面，有67个城市持平或占上涨，涨幅超过2%的城市有成都、唐山、牡丹江、温州和平顶山5个城市。

　　2011年3月1日，根据最新报告，2011年2月，全国100个城市住宅的平均价格为8686元/平方米，环比上涨0.48%;其中，北京、上海等十大城市同比上涨远超15%，呈现全线上涨趋势。根据中国房产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年2月，全国100个城市住宅平均价格为8686元/平方米，较上月上涨0.48%，其中80个城市价格环比上涨，2个城市与上月持平，18个城市环比下跌。涨跌幅在1%以内的城市数量共有78个。根据百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据：2月十大城市平均价格为15737元/平方米，环比上涨0.48%。具体来看，武汉和广州涨幅在1%-1.5%之间，其余8个城市涨幅低于1%。

　　报告称，北京、上海、广州和深圳等一线城市的楼市成交量大幅萎缩，部分城市下跌幅度甚至达八成。2月住宅价格环比涨幅居前的城市分别是：汕头、宿迁、徐州、株洲、潍坊、福州、洛阳、南通、佛山、湛江，其中汕头和宿迁涨幅介于2%-3%之间，徐州、株洲等城市价格涨幅在1%-2%之间。另有常熟、乌鲁木齐等10个城市的涨幅也处于1%-2%之间，沈阳、中山等60个城市涨幅在1%以内。鄂尔多斯和昆山2月住宅价格与上月持平。2月住宅价格环比跌幅居前的城市分别是：哈尔滨、赣州、马鞍山、芜湖、吴江、厦门、衡水、德州、海口、北海，其中哈尔滨和赣州跌幅在1%-1.5%之间，马鞍山、芜湖等城市跌幅在1%以内，另有南宁、泉州等8个城市跌幅也在1%以内。

　　2011年2月全国十大城市房价全线上涨，京沪涨幅超15%，自1月末起房地产调控明显升级，预计上半年各地住宅成交量和价格都将受影响，部分一线城市出现价格环比下降的可能性较大。在全新的房价统计方案中，1月数据与以往历史数据不完全可比，但仍可看出国内房价1月份仍处于上升期。不过，考虑到1月末楼市调控“国八条”以及沪渝两地试点房产税相继出台等因素，各地楼市供求量锐减，市场进入观望期，住宅市场价格有可能出现一定幅度的松动。

　　从市场供应情况看，由于2010年全国房地产新开工面积同比增长50%以上，按通常1年到1年半的施工期计算，2011年下半年开始上述供应将逐步释放，这将大大缓解2011年上半年市场供应偏紧的局面。基于调控政策的进一步加强，限购城市将全面扩展至所有直辖市、省会城市、计划单列市和房价上涨过快的其他城市，受此影响，预计2011年全国住宅销售面积下降10%左右。

　　近期，大家关注楼市的注意力全都在‘国八条’新政以及各地有关‘国八条’实施细则。而‘国八条’中有关‘限购升级’、二手房交易营业税全额征收、二套房首付提高不低于六成等规定都被定义为‘史上最严厉的调控政策’。也正是如此，刚刚发布的统计数据仍表明房价在上涨，这让很多人难以接受。实际上，理性分析，1月房价统计结果仍是上涨，这是意料之中的事，与当时的楼市行情完全吻合，甚至实际涨幅可能还要高于统计数据显示的。

　　“调控无效”说法有失偏颇，房价普涨并不意味着，宏观调控没有效果。首先，每年春节前的1月，‘翘尾’会导致房价上涨，今年也不例外。回头看今年1月全国各地楼市，无论是北京等一线城市，还是武汉、长沙等二三线城市，都出现了年末翘尾现象，价量双涨。称为第三轮调控新措施的国务院‘国八条’也正是在这样的背景下于1月26日出台的。其次，1月房价环比同比仍是上涨态势，和房价上涨的惯性有关，因此觉得宏观调控没有效果的看法有失偏颇。

　　最后，1月的房价上涨和眼下总体通胀预期较高的经济背景分不开。通胀预期下，很多资金为保值增值而进入楼市，拉动房价上升，使得每年春节前房价都上行。考虑到统计方式、房价上涨的惯性等因素，尽管北京等地陆续出台最严厉的“国八条”实施细则，实行更严的限购令，2月大中城市房价的统计走势仍旧会走高。

　　青岛和上海在春节前后按照国八条出台了新版限购令，北京国八条实施细则是1月16日出台，1月17日执行，但更多省会城市、计划单列市至今没有出台实施细则，到目前为止。全国才20个城市出限购细则，但是，政策的效果需要得到3月份过后才知道。例如从北京的情况看，为了赶在新版限购令出台前购房，1月16日楼市成交量达到了历史最高峰，相信要出台限购的其他城市也会出现‘赶末班车行情’。因此，2月份，最终反映在数字上的房价统计结果仍然不会低。

　　2月20日前，直辖市、各省会城市和计划单列市以及房价上涨过快的城市都要出台国八条实施细则，再加上加息、银行上调存款准备金率等多种调控政策的叠加，3月，楼市会进入政策消化期，成交量将因此萎缩，价格也会止涨走跌。与去年出台第一轮限购令时一样，今年也会出现很多从北京、上海以及各省会城市因限购而撤出的购房资金走向二三线甚至三四线城市，而资金所到之处将会带动房价上涨。新版限购令应关注这个问题，热点城市购房资金走向三四线城市并推动当地房价过高的现象应该预防。

　　笔者认为，今年2月全国十大城市房价暴涨15%，主要原因，一是受限购政策调控挤压，购房者提前出手，产生巨大的购房需求。另外是虽然遭遇到前所未有的史上三轮最严厉的房地产调控，部分城市的销售成交受到一定程度的影响，但是房地产价格却是非常坚挺。因此，在人民币升值和热钱加快流入及通胀压力的预期等银行负利率的因素下，导致市场上大部分投资客和热钱依然活跃在房地产市场，因为房地产依然是最好的投资品和有利可图。另外一方面，目前开发商和大部分投资客对房地产预期依然看好，产生房价继续上涨的心理预期。

　　二是前三轮房地产调控未触及房地资金链。信贷未实质收紧，去年房企销售利润好，今年房企不缺钱，死扛调控。另外是开发商今年前两有开始已经谨慎拿地，控制房地产投资规模和收紧投资扩张计划，尽量到二三线城市拿地投资。说明开发商早就准备好了如何应对调控。

　　三是由于大部分城市的市场供应不平衡和结构矛盾大所导致，另外是开发商在资金不紧张和市场观望及政策调控周期，放缓了商品房供应的速度。另一方面是地方政府对保障房和土地供应缓慢。而市场上的大户型产品和高端项目产品供应比例大。例如别墅和豪宅及高端洋房。同时，受到一手住宅调控影响，大量的投资客和热钱及资金流入商业地产，导致商业地产价格上涨快速，例如商铺和商务公寓及写字楼。受到去土地供应减少和房企商品房实际供应小，市场上出现“供小于求”的现象。

　　四是地方政府对新国八条政策执行上不配合和出台的政策不及时，力度比较温柔和内容上不严格，导致开发商明目张胆的上涨房价，甚至制造市场供应紧张感觉。另外一方面，地方政府考虑到土地财政和财政房屋交易税费及GDP增长等地方经济发展，出台细则基本是保大于压。说明地方政府容忍开发商在一定幅度和范围内上涨房价。

　　五是由于前二轮房地产政策调控已经被市场弱化，而今年第三轮房地产政策调控的效力没有明显的显示。因此，真正产生的威力只要等到今年3月份才能够看到。2月房价上涨也是“承上启下”的原因，由于今年1月房价上涨的贯性使然。因此，3月的房价也会小幅度的下降。另外一方面是目前大部分城市的地方版调控细则受到很多因素的干预，执行不严格和力度很温和，导致今年第三轮房地产政策调控的力度下降。