收楼“潜规则”何时是个头(2)

    收楼陷阱年年有 签名之前想清楚

    近年来，广州十区两市范围每年大致能销售1000万平方米的住宅；这也意味着，每年都将有近10万户家庭收楼入住。而按照惯例，年底都是开发商交楼的高峰期，仅去年年底至今年年初，根据记者的不完全统计，广州及周边至少约40个楼盘陆续交楼。然而，记者在今年1月份《家天下》联合广东省物业管理行业协会房屋检验专业委员会开展的验房活动中发现，在开发商的样板房做得越来越精美、楼价越开越高的同时，开发商交楼的态度和房屋质量的提升完全赶不上楼价提升的速度。

    尽管政府有关部门已经三令五申，媒体也对于各种不合理的现象一再进行曝光，但收楼过程中，仍存在很多潜规则，甚至大开发商也难以做到完全透明。针对目前收楼过程中的种种潜规则，记者也特意向省物业管理行业协会房屋检验专业委员会的朱善辉工程师和啄木鸟公司高级注册验房师赵太宇等专家进行了咨询。

    专家建议：市民在购房参观精美样板房时，就应该自己创造条件记录和拍下标装样板房内的衣橱、洁具、厨房用具的样子和牌子，并保留好当时楼盘的宣传单张和任何相关字据。而市民在准备签订购房合同时，也务必不要忽略关于交楼的相关条款，根据合同约定做好收楼准备。另外，在准备收楼之前，更应该积极与小区其他业主联系，商议是否需要进行“团验”。记者了解到，目前广州已有不少小区业主联合起来进行“团验”，而验房机构也会根据团验的户数而给予相应的折扣。

    本版撰文：记者陈白帆 本版漫画：唐戈

   潜规则一：不签文件不交费用不准收楼

    案例：荔湾某楼盘业主梁先生于今年1月被通知收楼，他本以为可以先带做装修的朋友看了房子之后再签收楼纸，结果到了收楼现场才被告知，一定要办完相关收楼手续，交完相关费用才可以领到厨具、洁具的零部件以及空调遥控器，之后才会有物管人员拿钥匙跟随梁先生一起收楼。梁先生很无奈地表示:房子都不知道装成什么样子，就要你先办理收楼手续确认收楼，自己的房都不能自己做主啊。

    专家支招：

    根据目前的广州市商品房买卖合同(一手房现售)的第11条“商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”，而业主在收楼查验相关资料时，则应根据14条的要求：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：

    (一)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。(二)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。(三)公安消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。(四)供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。(五)人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。(六)《房地产(住宅)质量保证书》。(七)《房地产(住宅)使用说明书》。(八)《临时管理规约》或《管理规约》。(九)上述文件中，(一)至(五)项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；(六)、(七)项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；(八)项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。

    这也就是说，如果发展商不出示文件或出示文件不齐全，业主可以拒绝收楼，同时应及时发函开发商，要求其按照合同规定提供证件并且要求逾期交楼的赔偿。

    需注意的是，如果开发商不出示文件或者文件不齐，业主千万不要领钥匙。因为按照法律规定，领了钥匙就等同于收楼，也不要跟开发商签订补充协议。在未看房前就被要求先签相关文件的，即便文件齐全，业主也应尽量在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样。如果暂未购房或签合同，应尽量在合同签订时，就将先验房再收楼作为附加条款写在合同里。

    潜规则二：收楼时要交专项维修资金

    案例：柳小姐近期收楼，她听说之前收楼的业主在办理收楼手续时被要求缴纳专项维修资金，她疑惑，到底专项维修资金是否应该在收楼时交给开发商，还是应坚持自己去相关部门办理手续？

    专家支招：

    根据广州市的相关规定，禁止各开发建设单位、物业管理公司代收业主缴交的专项维修资金。为防止开发商挪用业主的专项维修资金，业主应自行到农业银行[2.65 -0.38%]设立的维修资金网点办理交纳手续。

    1.越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、南沙区(南沙开发区)、萝岗区(广州开发区)：在中国农业银行广州市各网点和广州市商业银行各网点交存。

    2.花都区：在中国建设银行[4.93 -0.20%]股份有限公司广州花都新华支行交存。

    3.番禺区：在中国建设银行股份有限公司各网点交存。

    4.从化市：在中国建设银行股份有限公司各网点交存。

5.增城市：在中国建设银行股份有限公司各网点交存。

    在收费方面，很多业主都面临要缴纳水电费周转金、装修保证金、装修垃圾余泥清运费、公共防盗门费、可视对讲设备费、有线电视初装费、管道煤气初装费、物业管理费、专项维修资金等，但其实很多费用都是违规收费。据了解，水电周转金如果业主同意，可以缴交，但应逐月扣减，否则不得收取。2007年2月1日起执行的《广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》第七条规定：“物业管理企业接受委托代收水费、电费的，除业主自愿，物业管理企业可预收水电费并逐月扣减外，物业管理企业不得收取水电周转金等与水电费缴交相关的费用。”同时预交三个月物业管理费也需业主同意，否则不得收取。而根据相关规定，煤气初装费、管网建设费、可视对讲系统费等费用开发商也不应收取。

    潜规则三：样板房提前被拆 货不对板没法比

    案例：张先生买下番禺的房子，多少是因为对样板房的装修非常满意才下定决心的。然而一年多后收楼时，却感觉和样板房相差甚远，当张先生表示要再跟样板房比对一番时，物业管理人员却表示，因销售需要，样板房内的装修已经被拆掉，无法比对。

    专家支招：

    买房时要尽量对当时的样板房进行拍照或者录像，同时也应该录下销售人员对产品的介绍，并保留好当时对房屋质量、装修标准等方面的宣传材料。而在签订购房合同时，业主也应该要求开发商在附件中“装饰、设备标准”中写清楚交楼标准，为维权多保留证据。根据广州市商品房买卖合同第18条的规定，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述两种方式中的一种处理：1.甲方赔偿双倍的装饰、设备差价；2.甲方按约定标准修复、更换，因此造成延期交楼的，按本合同第十二条处理。

    潜规则四：房屋质量差 整改却靠拖字诀

    案例：小田买的是某知名开发商的楼盘，收楼后发现大问题没有小毛病不少，比如门框有点歪，墙面有裂缝。尽管物管人员态度很好，但前后经小田不停地催促，仍花了2个月左右才基本搞好，让小田不得不推迟搬家。

    专家支招：

    不停地找开发商整改是收楼过程中非常痛苦的环节。而且，即便业主邀请了验房师发现问题，但最终找开发商解决问题的，还是要靠业主本人。广州市商品房买卖合同第20条已明确了各种工程质量的保修期限以及开发商履行保修义务的时间和解决方式，业主应在收楼之前仔细研究。有验房师建议，业主们不妨在临近收楼时联合起来聘请专业验房机构团验，一方面可以节省费用，另一方面也可以集中力量给开发商施压，争取最短时间内完成整改。也可以尝试联合起来向开发商提出“预收楼”。

    潜规则五：逾期交房不补偿

    案例：万先生前几年在海珠区购买了一套单位，结果开发商一拖再拖，最终比合同约定时间晚了近半年时间才交楼，而且拒绝支付违约金。不得已之下，万先生联合其他业主将开发商告上了法庭。

    专家支招：

    在开发商迟迟不交楼，并且也不补偿违约金的情况下，建议业主联合起来委托律师向法院起诉开发商，同时尽量多向媒体爆料，争取舆论支持。多个案例表明，通过司法途径解决类似问题是比较有效的。当开发商在判决要求期限内仍未支付违约金时，业主们可通过律师向法院申请强制执行，法院可以从发展商的房款监控账号上扣划赔偿款到法院账上，法院再按期赔付给业主。