许家印一剂药方：瞄准“城中村”

    3月7日，全国政协委员、恒大集团董事局主席许家印，为全国“两会”带来了一份有分量的提案，建议政府加大老城区城中村改造力度，以促近降低房价、稳定市场。

    许家印认为，要想更长远地平抑房价，从抑制需求下手还不够，还必须要加大土地供应。“加大老城区城中村改造力度，是加大土地供应、平抑房价的有效手段。”

    如果许家印的这一剂“药方”获得认可通过，那么在政府主导下，全国范围内必将掀起新一轮“挖掘老城区潜力，改造城中村”的浪潮，而这一浪，既能极大地缓解房地产长期的供需矛盾，也可能成为恒大新一年加速的助推力。

    “城中村”改造说

    “不要小看城中村的土地供应量。”许家印表示，如果能够将这些“城中村”逐步转化为土地供应，那么房地产市场的供应量会很快得到增加。

    恒大自2004年开始就布局二、三、四线城市，尤其是升值潜力大的高增长区域，选择土地成本低的大面积项目进行规模化快速开发。

    “2010年恒大的重要战略就是进军三线城市。这些城市九成以上是前20强甚至是100强房地产企业未进入的，土地成本更低，利润更高。”

    恒大的某位高管透露，目前看来集团的战略是正确的，这些城市尚未出台限购令，部分城市反而还因一二线城市限购后资金转移而房价上涨。进军三线城市能使恒大地产[3.41 -1.45%]在未来的房地产调控中处于稳定增长的态势。

    数据显示，2010年，恒大新增土地5100万平方米，土地储备达到9600万平方米，名列全国第一，其中二三线城市占比96%；而5100万平方米的新增土地只花费了恒大331亿元。

    随着房地产调控靴子渐落，土地政策日益从紧，对于以“超前的土地储备战略”和“超强的成本控制能力”为“法宝”的恒大来说，拓宽成本优势之门无疑遭遇阻力。这一次许家印对“城中村”改造的关注则为恒大开启了另一扇窗。

    机遇与挑战并存

    然而，摆在恒大面前的不仅是机遇，还有挑战。除了老城区改造投资巨大、一级开发慢、土地成本高的效益缩口，还有改造主体难定、改造模式不成熟等更根本的制度问题。

    事实上，探索“城中村”改造的先行者并不少。自上世纪90年代以来，广州旧城、旧村改造就在一次次的现实无奈中，走过了一条不断变更的模式路径。

    然而，“从之前的实践也证明了，完全由政府来承担的路子是走不通的。如此巨大规模的改造，政府的压力相当大。”合富辉煌[4.18 -1.42%]集团首席市场分析师黎文江如是说。

    为了解决城中村改造的诸多问题，许家印在提案中特别强调，为保证改造的公平、公正、公开，城中村是否进行改造，应该由村中的居民进行投票表决，80%以上的村民投票同意进行城中村改造，政府才能主导实施城中村改造。如果村民没有同意，那就不能进行强行改造。

    为确保城中村改造有充足的资金，许家印则建议，城中村改造后的地块出让，竞买保证金缴纳比例需要提高，最好能提高到起拍价的60%到80%并由政府主导专款专用，由村民自主选择货币补偿或回迁安置。

    如果说他的提案给恒大吹响了调整战略的号角，那么在不平坦的转型之路上，恒大还要经历时间和现实的考验。