二三线城市仍被看好 泡沫化生存考验调控耐力

　　尽管一系列调控政策重拳出击，尽管部分城市房价涨幅明显过大，但二三线城市的房地产市场仍被不少开发商和购房人看好。他们或认为城市化将持续支撑二三线城市楼市上行;或认为限购等调控政策不会在当地实施，即使实施也没有太大影响;或认为一线城市的炒房门槛和成本的提升将使得部分资金分流到当地楼市。在他们看来，未来二三线城市房价上涨仍是大概率事件。

　　房价上行预期仍强

　　自从2月1日当地限购政策实施以来，春节期间江西南昌楼市成交清淡，与之前的抢购形成鲜明对比。但中国证券报记者采访发现，当地开发商、中介机构以及部分购房人仍看涨房价。

　　成交冰火两重天

　　江西南昌市政府1月21日发文称，自2011年2月1日起，在本市东湖区、西湖区等范围内，暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。

　　南昌房地产信息网数据显示，2月1日，南昌全市共成交住宅16套。其中，在限购区域内只售出2套。而在1月22日，商品住宅网签数据为159套，较21日增长106.5%;23日商品住宅成交175套;24日成交267套。

　　某楼盘销售员说，“根据我们以往的经验，每年一二月都是房地产销售淡季，推盘量不大，成交量也不大。而这段时间的销售情况相当好。”

　　另外，1月22日至2月1日10天里，各家银行接到的个人住房贷款申请数量暴增，且大部分申请为首套房贷。一位招商[简介最新动态]银行(行情，资讯)工作人员表示：“光是我们支行，每天就要处理上百笔贷款。因为客户都希望能在春节前拿到贷款。”

　　房价仍看涨

　　春节期间，中国证券报记者走访楼盘发现，不少售楼人员和房地产中介表示，长期看好南昌的房价。“现在北京、上海等一线城市的调控政策太厉害，所以很多人转变炒作方向，像南昌这样的二三线城市房价只会越来越高。”某楼盘销售员认为。

　　刚刚搬进新家的谢女士向中国证券报记者表示，自己在2008年买的房。“那时每平米才5000多元，现在涨到13000了，好一点的户型都到16000了。”谢女士说，房价可能还要涨，“现在到南昌市买房的外地人越来越多了，不仅是江西其他地市的，还有很多外省人。”

　　南昌本地的房地产开发商魏然表示：“限购令只是限制新购第二套房。也就是说，不管你们家原来有多少套房，现在还可以在市区再买一套。因此，关于限购令的操作空间还是很大的。”

　　另有人士认为，目前南昌市内的商品房均价已直逼八九千元每平米，“这和南昌市人均月薪两千左右的现状不符，真正的刚性需求根本没有购买力。”他表示，由于南昌的限购政策没有时间上的规定，也没有叫停的时间表，这为楼市埋下不确定因素。而且，“限购令”应至少实施一两年时间，对楼市的平抑效果才能显现，如果实行力度和时间不够，很可能会导致更多需求和资金涌入，炒高房价。

　　楼市调控压力大

　　在河南省，已经有不少购房者感受到了房价过快上涨的压力。“我本科毕业已经3年了，即便在三线城市，我仍然不能凭借自己的积蓄购买一套住房。”在河南省平顶山市某上市公司工作的小陆说道。

　　小陈2009年在河南省郑州市买了一套住房，当时的价格是每平方米6000元，目前则涨到了每平米11000元以上。接近翻番的涨幅，在一定程度上代表了目前二三线城市楼市调控的压力。

　　开发商看好

　　“对于三线城市来讲，城市生活改善和农民进城成为房地产业的最大支撑。”河南省驻马店市的一位房地产开发商认为，对于该城市而言，最近几年的房地产市场仍然值得看好。尽管国家调控政策空前严厉，但当地购房行为主要是自住需求或改善性需求，单纯为卖而买的投机者并不普遍。

　　“驻马店出台严厉楼市限购政策的可能性并不大，购房按揭比例也不高，国家提高二套房首付比例或者加息，对楼市造成的压力都能承受。”上述开发商认为。

　　然而有分析人士指出，春节前出台的“国八条”的一个重要目标，就是遏制房价上涨势头向二三线城市蔓延，目前郑州等省会城市已经出台楼市“限购令”。

　　投资客涌入

　　去年上半年以来，北京、深圳等一线城市相继出台了以楼市限购为代表的严厉政策，部分投资人士随之将目标转向二三线城市。

　　在河南省郑州市，去年楼市事实上经历了量价齐涨的过程，其中以郑东新区最为典型。随着郑东新区开发的逐步成型，该区域的房价由三年前的每平米5000元左右，攀升到了目前的接近每平米15000元左右。

　　而对于少数外国媒体将郑东新区称为新的“鬼城”，藉此形容楼市泡沫，不少郑州当地居民并不认同。“如果在郑州买房，其实最好还是在新区买，那里环境和交通设施都很好。但就是价格有点太高了。”上文提到的小陈说，自己每月收入为8000元左右，在郑州市并不算低，但郑东新区的房价已经很难接受。

　　中国房地产业协会副会长朱中一说，经过去年先后三次调控，一线城市房价涨幅得到初步遏制，销售面积同比下降。但是中西部一些中心城市出现量价齐升的势头，这说明一些投资投机目标从一线城市转到二三线城市。春节前出台的调控新政加大了限购力度，有利于遏制投资投机性需求。

　　二三线城市仍被看好 泡沫化生存考验调控耐力

　　小县城的高房价

　　江苏如东，沿海的一个县城，一套132平米的商品住宅能开出8500元/平米的价格。而在与其相距700公里的中部县城湖北麻城，2009年置业的李先生发现，当时以1780元/平米买下的住宅已经升值到了2580元/平米。

　　就像如东、麻城一样，一些小县城的房价也呈火箭式上涨态势，高房价早就从北上广蔓延到了二三线城市，而且目前还没有停涨迹象。

　　根据统计数据，2005年至2010年，如东县城房地产项目建设面积累计约270万平方米，完成开发量约224万平方米，完成投资约40.32亿元，全县商品房累计销售面积约180万平方米。

　　与之相伴的是这个海边小城房价的急速上涨。在本地居民的印象中，五年前商品房每平米均价还不到2000元，仅在1700、1800元左右，到了2008年、2009年间，涨到了3000元左右，如今已经进一步飙升到了5000元上下。

　　诸多外地开发商逐步进入这一市场，包括知名房地开发企业绿城集团[简介最新动态]。绿城[简介最新动态]所开发的西子·湖畔居是县城中最为高端的房地产项目之一，较好的户型能开出8500元/平米的价格，另一些户型售价在6000元上下。而在与绿城西子·湖畔居临近的浅水湾项目，销售经理表示，售价在5000-7000元不等。

　　事实上，三线县城房价的飞涨早已不是个案，也并非只发生在东部沿海地区。在湖北麻城，绝对房价虽然不及沿海地区，但近年来的涨幅令人吃惊，2008年尚在1500元上下的房价，2009年上涨到了1700元左右，2010年则飞快地跃升至2600元左右。除了本地的开发商之外，一些来自浙江的资金也逐步进入了开发领域。

　　在高企的房价面前，昔日小城全款购房的朴素消费方式已经日渐稀少，售楼处工作人员已经习惯性地询问客户首付多少、如何贷款。

　　在这类三线小城，助推房价的除了自住需求之外，也不乏投资需求。在如东县城，2010年的二手房价与2008年的商品房价格相当，在3000元左右，这意味着在2006年、2007年间买入的新房，转手之后就能有收益。在学校工作的顾先生此前就投资了一套住房，并已转手获益。

　　除了本地投资者之外，虽然县城房产的流动性不及大城市，但在投资一二线城市获利空间越来越小的情况下，已有一些外地投资客将目光转向了三线城市。如东一些楼盘的工作人员透露，间或也有上海等地的投资客出手。麻城也是如此，由于临近武汉，偶尔也有武汉的投资者会选择购买麻城的房子作为投资。