保障房牵引 房地产软着陆

　　随着限购和限贷政策的全面正式执行，房地产市场调控立竿见影，商品房市场，无论是成交量还是成交价格都进入一个下行的渠道。

　　国家统计局11日公布的数据显示，1-2月份，全国商品房销售面积为8143万平方米，同比增长13.8%，但同比增幅较去年同期下降24.4个百分点。同时摩根大通3月8日发布的中国房地产月度研究报告显示，今年2月内地八大城市（北京、上海、杭州、广州、深圳、重庆、成都、天津）的房屋销售量较今年1月下降45％。一线城市商品房成交量大幅下滑是全国楼市现状的一个缩影，3月份，限购令在全国二三线城市的全面执行，全国商品房市场成交量将出现大幅下滑。

　　购房者观点

　　保障房建设利国利民

　　朱先生 65岁 退休干部

　　在不久前结束的两会上，温家宝总理提出2011年中国要建1000万套保障性住房，未来五年内建设保障性住房3600万套的目标。我想这对于老百姓来说，应该是一件非常有意义的事，保障性住房的建设不仅解决了中低收入者住房难这一大民生问题，更有利于合理地调节贫富差距，维护社会的稳定，可谓利国利民。

　　2010年中国的房地产市场经历了动荡不安的一年，而房价也是一路高涨，如果再继续涨下去，恐怕没几个人能买得起房了，即使是现在的房价，也有不少人难以接受。为此，国家连续出台了一系列楼市调控政策，除了抑制房价上涨，打击投机炒房行为外，最让人关注的就是保障性住房建设了。保障性住房主要是面向中低收入的家庭和民众，主要是为这些中低收入的家庭和民众提供一种政策性的保障性住房。

　　一直以来，市场上大部分住房都是商品房，有购买能力的人，主要通过购买商品房方式来解决居住的问题，但是对于购买能力有限，甚至有些民众他收入根本无法让他购买这些商品房的，就必须要通过一系列政策性的保障性的住房来满足他们的居住权，比如说经济适用房、限价房还有廉租房和公租房，因此保障房首先目标就应该确定是那些中低收入的居民和家庭。对地方政府而言，保障性住房是微利或者无利可图的工程项目，但对百姓而言，这是热切期盼的大事。

　　加强保障性住房建设，是解决城市中低收入居民住房问题的重要手段，是调控楼市、促进房地产业健康发展的重要举措，保障性住房建设加速，将会让更多的百姓受益。

　　希望能扩大保障范围

　　吴先生 32岁 自由职业

　　我是一个普通的工薪阶层，工资的增长远远赶不上房价的增长，工作5、6年了，到现在仍买不起房，一直住在出租屋里。今年的楼市调控比以往任何一年都要严厉，而且听说今年的保障性住房建设将比以往增加很多，以前以为保障房跟我搭不上边，对保障性住房也没什么了解，但是这次两会对保障房建设关注度颇高，于是也特意去了解了一下。

　　不知道不要紧，一了解还真发现保障房似乎跟我还能扯上一点关系。2010年南昌市申请经适房的条件有3个：1、夫妇双方至少一方有南昌市区城镇常住户口5年以上；2、人均年收入低于10000元；3、自有住房（或租住公房）人均住房建筑面积低于15平方米（含）；其中男30岁、女28岁以上的单身者也可申请购买。在这三个条件中，我只有第二个不符合，虽然不属于低收入者，但也高不到哪里去，就凭这点收入根本够不上买房。

　　保障性住房旨在保障那些中低收入者居住权，让买不起房子的人能够有固定的居所，很显然我应该也属于此类，但如果按照南昌经适房的申请条件我根本就没资格，这跟保障房建设的初衷不就相违背了吗？所以我觉得就目前的标准来说根本无法解决大部分中低收入者的住房问题，这次保障房建设数量大大增加，政府保障居民住房需求的决心也十分坚决，所以希望保障范围也能进一步扩大，让更多百姓享受到这项措施的好处。

　　保障房分配应更公平

　　赵先生 45岁 大学教师

　　现在房价那么高，对于大部分的中低收入家庭来说，要改善住房条件，就只盼着保障房了，保障房怎么建那是一个问题，但是保障房怎么分同样也是一个问题。

　　而我国的保障房分配制度很不规范，各地的标准也不一，这就给一些人钻空子的可能。从去年到今年，从北方到南方，从东部发达地区到西部欠发达地区，瞒报、骗购、作弊、违规，围绕保障性住房分配暴露出的一系列缺陷已经成了一个全国性的问题。由于我国信用制度不完善，许多申请人的收入水平无法准确地统计，给保障性的公平、公正分配带来了很大困难。目前市场上的房价普遍偏高，而这种保障性住房的价格只是同期商品房价格大约三分之一，所以谁都想拿到，更有人为得到保障房指标而不择手段。同时因为保障房是一种政策性的住房，一些官员，特别是有权去分配这些资源的官员，如果没有有效地监督，很有可能会滋生腐败。

　　我们建保障房的目的本来是要去促进公平，改善民生，但如果分配没有做好的话，那些真正需要保障性住房的人得不到保障，而那些有房的人却用保障房来谋私利，导致政府公信力受损，也损害了人民的利益。

　　文/王良君

　　开发商能否扛得住成交量的下滑，关键是看其资金链。国家统计局统计数据显示，1~2月份，房地产开发企业本年资金来源12173亿元，同比增长16.3%。其中，国内贷款2679亿元，增长7.7%；利用外资86亿元，增长61.5%；自筹资金4184亿元，增长21.4%；其他资金5223亿元，增长16.6%。在其他资金中，定金及预收款3154亿元，增长28.9%；个人按揭贷款1280亿元，下降11.3%。自筹资金比例上调，说明开发商资金日趋紧张。银行对房地产的收缩程度高，导致信贷资金渠道受阻，外部融资难促使开发商只有提高自身资金的比例。

　　限购一刀切抑制了房地产价格的上涨幅度。限购使异地购房大幅减少，中国最活跃的房地产投资群体集体进入冬眠期。限贷降低了金融杠杆，目前开发贷基本处于无米下炊的阶段。如果限购持续延续，即便现金流再好、周转率再高的公司，到下半年资金也将难以为继。只要央行与银监会继续收紧开发贷款，同时用清查土地增值税等外部手段威逼，将开商利润降到15%以内，到3、4月份房价可能向下。开发商不得不饮鸩止渴，他们或者以金融租赁、抵押的方式获得数倍于银行贷款的高利贷，或者向同样高成本的房地产信托寻求帮助，房地产企业将重新开始洗牌。

　　限购和限贷使得商品房市场投资价值大为缩水，固定资产投资的低迷，由此引发相关产业链“一夜回到解放前”。中国房地产市场不得不面对硬着陆的危险。而保障房建设将是牵引房地产市场软着陆的引擎。

　　随着两会对保障性住房前所未有的关注，今年1000万保障性住房，未来将新建3600万套保障房的任务，将保证房地产市场投资规模的快速增加。对地方保障性住房的严厉问责，固定资产的投资不会出现明显下降。虽然商品房投资价值随着宏观调控会逐渐下跌，且引发固定资产投资的下滑，但保障性住房建设将拉动整个相关产业链的稳步前进。

　　商品房市场的降温，可能会引发房地产市场硬着陆；而保障性住房建设的保证，将牵引房地产市场软着陆。

　　文/廖林立

　　专家观点

　　麻智辉：保障房的政策导向性明显

　　根据“十二五”规划，保障房在所有新增住房中的比例要达到20%。几年前就传出过要将保障性住房比例大幅提高的消息，但各地在实际操作中还不到位。近日，温家宝总理与网友交流时谈到了今后5年，国家将建设3600万套保障房。另有消息说，住建部已经向地方政府下达“死命令”，所有分配完成的保障性住房建设目标任务，必须在今年10月31日前全部开工，否则主要领导将遭到严厉处罚。配合严厉的限购措施，保障性住房的增量供给在全国范围内的环比增幅将达到72%。对于保障房建设下“死命令”，也凸显出了中央调控楼市的决心。

　　我省在几年前就逐步开展了保障房建设，“十二五”期间，保障房的建设力度会加大许多，而且这种房子的量也会明显增加。

　　快速的城镇化进程制造出大量的住房需求，加上投资需求和投机者的涌入，单纯的增加住房供给难以满足市场需求。限购可以削减需求，尤其是削减非自住需求，同时增加供给，从而达到供求平衡。保障房对于调整楼市住宅供给结构很有作用。

　　个人认为，增加保障房的建设投入也可以算作是一种楼市调控行为，而对于老百姓而言，保障房所占比例即使达到20%的比例，对楼市的影响也不会大，因为中低收入群体庞大，这点保障房的量还远远不够。因此，增加保障房，从政策层面来讲，起到了一个政策导向性作用。

　　刘湖北：保障房的建设不能落后于商品房

　　近期，针对楼市的调控手段主要有限购令，这一举措我并不看好，消费者消费应体现公平公正，限购令的出台我看做是对楼市的管理缺位，职能失位，是一种简单的做法，无奈之举。而保障房的加大建设对楼市的影响有限，起码对商品房市场的影响不大。

　　地方政府执行中央的保障房建设政策对保障房的建设提出了更高要求。保障房的质量，位置、环境、配套、交通等等都不能明显落后于商品房。这需要资金保障，也需要看土地供应的位置，我建议把保障房用地纳入社会监督范畴，可以广泛征求大家的意见，这类住房的位置不能太偏，要能让住进去的人也能得到交通和生活上的便利。只有通过多方位的、有效的措施，保证保障房的建设，才能让中低收入群体、“夹心层”群体受益，其居住也能得到保障。

　　国家此次保障房建设呈现出三大特点：规模更大、投入更多、覆盖更广。今年开工建设1000万套保障房共需投资约1.4万亿元，相当于去年全社会固定资产投资总额的1/20。对于地方政府来说，无疑是一笔非常大的开销，这也是为什么要下“责任状”的最重要的原因。但下“责任状”并不意味着地方政府就要硬着头皮上，而是应该通过多种渠道筹集，落实资金。从有关部门的思路来看，大力发展公共租赁住房，大幅度提升公租房在保障房中的比例，满足居民住房租赁需求，形成梯度消费的合理模式。

　　赵鹏：增加保障房会拉低刚性需求

　　对于许多普通家庭来说，改善居住条件的方式就是购买商品房，这不仅使我们房地产市场的供需状况长期处于失衡状态，还意味着在今后很长的一段时间内，家庭生活水准的下降。虽然我们不可能再回到福利分房时代，但对于绝大多数人来说，对于住房还只是需要其使用功能，通过对于保障房的建设，无疑可以最大程度地满足普通百姓的这种需求。

　　从“十二五”规划和温总理政府工作报告可以看出，今后几年的保障房建设力度肯定会加大，这类房子的数量也会明显增多。我个人认为，保障房的增多对楼市会造成一定的冲击，加上限购令的持续实施，楼市刚性需求会分流，特别是中低收入者群体，他们也有购房的刚性需求，保障房无疑会吸引一部分这样的刚性需求，这样会整体拉低楼市中的刚性需求。刚性需求减少，给开发商尤其是资金不充足的开发商造成压力，会采取促销优惠等方式回笼资金，这样房价上升势头得到控制。

　　文/记者夏震