房价将回调 卖家宜赶早

    文》本刊记者/甄爱军

    楼市已经持续低迷一月有余，目前仍然看不到复苏的迹象。与此同时，宏观调控持续向楼市施压，未来房价回调不可避免。在此前提下，对于想要出售房产以求落袋为安的业主来说，现在卖房还来得及。

    央行持续收缩流动性，同时调控力度不会放松，在这样的市场环境下，业主还是应该讲究“现金为王”的策略。

    业内人士表示，从楼市的阶段性行情来看，房价上行的压力很大，因此如有其他的投资途径，或者考虑另做他用，选择在现阶段出售房产获利了结，其实为时不晚。

    市场持续低迷

    市场仍然处于低迷状态中，观望氛围极为浓厚。

    根据同策咨询提供的市场监测数据显示，在刚刚过去的一周时间里(3月7日至13日)，上海楼市的低迷态势并未得到改善，交易量低位运行。新增供应大幅增加，全市共有16个楼盘上市，其中商品住宅共推出15.92万平方米，是前一周的2.6倍。但市场反响极为冷淡，全市商品住宅(剔除动迁配套)共成交了549 套、6.3 万平方米，较上周减少7 个百分点。

    开发商也变得谨慎起来。据悉，虽有一些楼盘已取得预售证，但并未选择马上开盘，而将延后至3 月底或4 月初，想等到市场进一步明朗之后再做打算。

    上海楼市低迷状态已经维持了四周时间。根据上海德佑地产研究主任陆骑麟表示，截止到3月6日，上海楼市商品住宅周平均交易量达到13.83万平方米，但春节后连续四周时间里，交易量均低于该水平。“这充分说明除刚性需求外，大部分置业者均持观望态度，市场依然处于冰冻期。”他如是说。

    其实，并非只有上海陷入低迷态势。根据中国指数研究系统监测数据显示，在过去一周时间里，在所有监测的35个城市里，有将近60%的城市交易量下跌。其中，深圳跌幅最大，51.77%。此外，天津跌幅也达到了47.6%，北京、杭州跌幅分别为16.08%和22.32%。

    上述城市楼市低迷态势也持续了近两个月时间。以北京为例，自今年2月初周成交量“摸高”到阶段性的40万平方米阶段性高点之后，就一路走低，直至上周10.4万平方米的最低点。杭州虽然在过去一段时间里交易量有所回升，但受市场整体回落影响，上周也现大幅回落迹象，周交易量近4万平方米。

    房企“缺血”之虞

    资金来源增速继续放缓，这意味着未来房企资金压力将会上升。

    根据CREIS中指数据提供的相关数据表明，1~2 月，房地产开发企业本年资金来源1.22 万亿元，同比增长16.3%，但需要注意的是，增速较2010 年全年增速降低9.1 个百分点。

    开发企业国内贷款占比的提高，这对开发商来说，其实并不是一件好事。监测数据表明，1～2 月，在各类资金来源中，开发企业国内贷款占比为22.0%，较2010 年全年资金来源贷款占比提高4.7 个百分点，而其他资金来源占比均有不同程度下降，其中，利用外资占比为0.7%，较2010 年下降0.4 个百分点；自筹资金占比下降2.5 个百分点，为34.4%，为开发企业占比最大的资金来源；购房者定金及预付款占比为25.9%，下降0.3 个百分点，购房者按揭贷款占比为17.0%，占比下降1.5 个百分点。

    对此，专家表示，随着稳健的货币政策继续落实，房地产信贷规模将难以保持前两年的规模，开发企业的资金压力将逐渐上升。

    楼市调控趋紧

    种种迹象表明，未来很长一段时间内，楼市调控力度不会放松。

    对于未来楼市调控方向，国家领导人已经给出了明确的说法。温家宝总理近日在人民大会堂会见中外记者并回答记者提问时，就明确指出要“三管齐下”调控房价：其一是要通过控制货币的流动性，消除房价物价上涨的货币基础；其二是运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求；第三就是加强地方政府的责任。并同时反复强调保障性住房的建设。

    专家分析指出，预计在2011年乃至更长的时间内，收紧货币将是调控房价的重要手段，差别化信贷政策将得到严厉执行，而伴随着资金、土地等相关政策的落实，保障性住房建设将逐步得到落实。

    复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示，由此可以看出中央政府在未来一段时间对楼市调控的思路非常清晰。首先是增加供给，特别是保障性住房，政府无法完全控制商品住宅的供应，但可以通过增加保障性住房的供给，来缓解住宅市场的供给不足的矛盾。

    其次就是大力抑制投机、投资性需求，“这是未来调控的主要发力点。”尹伯成说。他表示，保障性住房的供给有个过程，但是还有80%的居民需要依靠市场来解决居住问题。这要求房价不能继续上涨，最好是适当回调。因此通过抑制投机、投资性需求等具体措施，能够极大降低房价非理性上涨的可能。

    加强地方政府的责任，则有利于让调控的效果尽快显现出来。他说：“如果地方政府对调控的积极性不高，包括房价的控制、限购、保障性住房的开发等‘规定动作’就无法完成，那么调控的效果也就会大打折扣。”

    卖房要趁早

    专家表示，如果打算出售房产准备落袋为安，则应抓住眼前的机会。

    就目前来看，虽然有开发商开始试探性降价，但跟进的开发商并不多。从公开消息来看，仅有中海地产、远洋地产[4.57 2.93%]等少数开发商对在近期促销，但更多的开发商还在观望。我们可以通过其他现象来佐证，如今年的“上海之春”房展会就只有45家开发企业参展，推出约60个项目，较去年的约300个减少了近八成。

    卫民不动产营销智库负责人蔡为民分析指出，未来一段时间内，房价上涨的可能性极小，相反回调的压力很大。因此对于想获利了结的投资者来说，目前不失为好时机。有业内人士表示，随着调控的深入，交易低迷状态在短期内难以改善，加上银行“捂紧钱袋”，开发商资金压力会随之增大。此时，唯有通过降价促销加快回款速度来缓解资金压力。一旦降价促销现象大面积出现，房价回调趋势将会由此形成。如果到那时才考虑出售房产，肯定会损失部分收益。

    目前二手房市场处于极度低迷状态，这对中介行业来说是个难熬的时期，可能会出现“关门潮”。对此专家提醒说，如果选择中介公司挂牌出售物业，需要了解公司的实力，以免在买卖过程中公司突然倒闭，导致房款无法收回而带来巨额损失。

    此外，目前上海等20多个城市已经执行“限购令”，这要求卖家在签订买卖合同之前，详细了解买家是否具备购房资格，以免在买卖过程中突然“卡壳”，白白浪费自己的精力和时间。

    由于市场观望情绪非常浓厚，为了能吸引到潜在买家的注意，提高成交的概率，专家建议卖家在确定挂牌价时也要讲究策略。如适当让出一点收益，以低价策略吸引买家，或者以市场价挂牌，但注明赠送部分，如承担税费，或者送装修、家电等。