面对降价楼市该有怎样的反应

    房价降还是不降，已然成为目前困扰开发商的难题，同时也在考验着买房人对于这一正常经济规律的反应。前不久，有一位买房人要求开盘的长阳半岛项目签订“一旦房价下降应当赔偿消费者损失”的合同，这一要求自然没有得到满足，但多少反映出买房人“买涨不买落”的心态。无独有偶，京东大盘远洋一方新的一期低于前一期价格4000元/平方米价格促销，引起前期业主不满，小规模组织的“维权”招来各方面的口诛笔伐……房地产新政出台后，面对强烈降价呼声，房价到底该涨还是该降？开发商、买房人以及社会各界应当抱着怎样的心态去面对？针对这些问题，本报组织了代表不同声音的地产人士、买房人进行了深度探讨，见仁见智的观点也许能透视出这些难题的解决之道……

    本期嘉宾：

    某项目业主 王先生(某项目降价时反对者)

    置业专家 舒可心

    我爱我家地产集团副总裁 胡景晖

    京华律师事务所房地产维权律师 秦兵

    王先生：房子刚买了两个月，

    开发商就降价，我们的反应有错吗？

    我去年12月以2.5万元/平方米买的房子，只过了两个多月，开发商就降价4000元/平方米促销，这让他无法接受。由于在购房时考虑到国家调控政策对房价的影响，销售人员曾承诺后期商品房肯定不会降价；即使降价下也会对降价部分给予降价前购房业主经济补偿。

    其次，由于封顶时间(即银行贷款时间)的推迟，导致首付比例提高、贷款利率提高，甚至造成贷款困难。购房人面临的这些实际困难，开发商应该提供帮助。

    另外，作为反对者我们并非不知道楼市定价属于市场行为，买卖双方需要各担风险。只是自去年签约买房起，国家楼市调控屡屡发力，首套房首付比例由20%提到了30%，二套房由50%提高到60%，再加上贷款利率上调，相应的折扣也取消，而售楼人员承诺的楼盘封顶时间延后，导致购房者成为“被调控”的对象。我们的抗议只是为了摆脱政策变动和开发商延期造成的资金压力。

    文/本报记者　李桁

    舒可心：买房是一种理财方式，涨跌都会有，应摆正态度

    对于房价涨跌带来的种种麻烦，我认为，在市场经济条件下，房价的起起落落很正常，只允许房价涨却不许房价降，这既是不可能的也是没有道理的。

    就像股票一样，房价出现跌和涨都是很正常的。有没有人说买的股票涨了就高兴，跌了就要维权呢？相信正常人都不会这样。我一直认为，降价和涨价都是一定市场条件下的必然产物，就像涨价的情况下先买的业主占便宜，后买的业主是不是也要维权呢？市场经济下，价格的变化是很正常的。既然涨价的时候你比别人多挣了钱，那么价格下跌时利益的受损也就是你应该预见到并且接受的。

    此外，仅仅因为房价降了就闹着要维权的人，从根本上说是缺少正确的法律意识。“对于那些所谓维权的人，我想问问，他们维权所依赖的法律依据是什么？合同的依据是什么？因为既然是维权，当然要有法律上或者合同上的权利规定。如果开发商当初与你签订的合同当中，明确写了‘如果降价负责补偿差价’，而真到了房价下跌他们却没有履行，那么你可以拿着合同去找他们维权，但现在这样的前提并不存在，你维什么权呢？现在有些业主提出开发商降价侵犯了他们的权利，但具体是什么权利他们也说不清楚。根本问题在于，他们所说的权利并未体现在法律条文与合同中，换句话说，这种维权缺少一个坚实的基础。”

    房子对于普通人来说，其实是投资和储蓄的一种形式。但是经过长期的价格上涨，现在房地产已经不是很好的投资产品了。比如说，现在房地产的出租回报率大概就是3%~5%，其收益率和基金保险等理财产品差不多了。但是所有的投资都是有风险的，房地产也不例外。你如果不愿意承担风险你可以把钱存在银行，如果你想以买房的方式来投资就应该做好房价下跌的准备。有许多买房人看见这么多年来房价基本上都在上涨，就以为房价会一直涨下去，并因此积极买房，结果房价一遇到政策调控发生调整，他们就接受不了了。其实这些东西你在买房的时候就应该做好思想准备的。我们不能鼓动大众去投资，但可以鼓励大众学会理财。 文/卫东

    胡景晖：当下楼市“理性面对涨跌”最重要

    不建议开发商普遍采取降价策略，目前北京市场上出现的所谓“深度降价”的项目仍是个案，应针对不同项目采取不同的定价策略。不是所有项目降价都会带来预期的销售反馈，盲目跟风是不可取的。如果不是针对首套房“刚需”的项目，即便降价也未必会带来预期的销售反馈。而对那些定位中高端的项目而言，盲目降价只会损害品牌的长期价值，一旦率先降低购房者的心理价位预期，反而会在未来一段时间的市场胶着期内更加艰难。

    对北京、上海这些限购政策非常严厉的城市开发商而言，必须要明确的一点是，购房资格可能比可售房源更稀缺，整个蛋糕变小了，就应该更加珍惜。持续多轮调控政策的出台，意味着调控主基调还在加强，对购房者的心理预期影响要大过实质性影响。盲目的跟风降价反而会加重市场整体的观望情况，加重市场的不确定性因素，给市场带来更大伤害。

    不可否认目前市场上出现的一些项目促销，甚至是知名房企项目大幅降价的现象，反映了市场形势确实不容乐观，后市成交仍可能保持低迷态势，因此会有一些项目通过多种形式降低价格或提升产品品质、提升自身服务等形式，来达到适应市场需求的目的。在这种情况下，并不排除其他项目跟风降价的可能性，也不排除这种降价风潮会在近段时间内愈演愈烈。

    然而，这些项目抢先降价跟企业自身的现金流情况和业绩要求也有关联。在楼市新政的打压下，开发商对市场的看法普遍是比较悲观的，从去年至今，调整周期已经延续了比较长的一段时间。在目前的局势下，开发企业不可能不考虑项目回款速度，通过抢先降价来抢占市场份额，尤其是去年扩张较快或者资金链较为紧张的企业。

    就北京等诸多限制非本地户籍购房的城市而言，调控政策当下，市场绝对需求量大幅减少，也会进一步加速市场分化，在第二季度结束前，市场形势还会呈现震荡起伏的整体形态。值得注意的是，目前市场应对调控的反应是比较纷杂的，有真降的领降项目，也有正常的开盘促销优惠，也有拿出少量房源低价试水销售反应的，甚至还有逆市上涨的高端项目，或者通过“假涨价”来达到营销目的的。应该说这种纷杂是正常的市场反应，不同资质的开发商、不同定位的项目在面对特殊市场形势时，都应该制定符合自己情况的应对策略，也都会采取自己认为有效的应对策略。开发商和买房人都应当遵循市场原则，开发商不能盲目地“冷市即降”、“暖市即涨”，买房人也不能盲目地“热市追涨”、“冷市拍砖”，理性面对楼市调整，是当下市场各方比以往任何时候都更需要保持的心态。

    文/邱旸

    秦兵：以开发商违反承诺降价为由的退房难以得到法律支持

    前段时间有媒体说由于新政原因退房激增，这不是空口无凭的。房产新政从2010年的限贷到2011年的限购，每次新政出台，都会导致很多购房人丧失购房的条件和资格。这个时候，比如外地户口，又开不出纳税和社保证明的购房人，由于没有办法取得房产证，就只好向法院提起诉讼，请求按照形势变更原则将合同解除。

    不过对于一些业主以开发商违反相关承诺降价为由要求退房的，或要求开发商补偿的则难以获得法律支持。

    这部分业主的想法往往很简单，房价降了，受到损失了就要退房。但靠这种思路要求退房则很难走通。因为从法律上看，开发商没有义务替业主承担房价下降的风险。就如同开发商不会因房价上涨而要求业主加钱一样。所以单纯以开发商降价为由提出诉求是很难得到法院支持的。

    最近一些退房纠纷的业主，依据主要是售楼人员的口头承诺，说不可能降价，如果降价了就要给业主补偿之类的。其实，市场上很多售楼人员确实有可能做出类似承诺。但是有一点是必须强调的，这些承诺如果没有停留在纸面上，或者没有任何其他证据支持，到了法庭上，开发商不可能再承认这些承诺。

    不仅如此，很多售楼人员都没有用自己的真实姓名，往往起一些化名来做出各种承诺，一旦发生问题，难以找到真人。

    对于想要退房的业主来说，要全面了解与开发商的买卖流程，根据自身不同的情况设计不同的方案。比如在签署购房合同时，找专业律师帮忙设计一个限制降价的合同条款，作为补充协议添加到买卖合同中去。即相当于把售楼人员的口头承诺固定了下来。就算开发商毁约我们也可以通过法律来保护自己的权益。

    事实上，购房人有很多种方式可以达到退房的目的，比如说，房屋面积与合同约定偏差超过3%；开发商交付的房屋发生了规划或设计的变更；房屋质量出现问题；由于不可归责于买卖双方当事人的原因而无法办理银行按揭贷款；交房时间超过合同中约定等。

    虽然解除购房合同的技巧不少，但购房人需要注意，在签署买卖合同时要注意具体内容，开发商往往会在合同中对购房人解除权进行诸多限制。例如：关于房屋面积的约定，开发商会要求面积差异按照“多退少补”的方式解决，这样就排斥了购房人解除合同的权利。另外，购房人还要注意合同解除权行使的时间，首先要注意合同中约定的解除权的行使时间，若是合同没有约定的，则应该自解除权发生之日起一年内行使，否则解除权就会消灭，购房人既然无法行使合同解除权，自然就无法退房。

    文/本报记者　李桁

    ●微博楼市●

    刘昌浩：担心前期业主不支持降价那是开发商在扯淡，手机、电脑降价也没什么人跳出来说要补偿的，谁规定房价只能涨不能降了？真是为了自住而买的业主，对涨跌都不会有意见。对投资客而言，即使降个10%，于他们来说也只是少赚而已。

    王晓鸥_趋势地产：放心吧，本来商品就没有只涨不跌的，古董还有跌的时候呢，北京买房的大多数非本地人，这回开发商降价有不满意的，开发商可以大方地说不满意可以退，估计没有几个人会跟进的，呵呵。因为退了，他们连买的资格都没了。

    还乡河畔：国家密集出台调控房地产行业的政策，如果开发商不顺势而动，而是继续选择死扛，一旦调控更为严厉，到那时叫苦不迭都来不及了。识时务者乃为俊杰，建议开发商适时促销降价，于国于人于己都益处颇多。

    车轮：1.开发商是企业，应该按商业规则行事，具体策略根据实际情况会各有不同；2.世上本无只涨不跌或只跌不涨的房价，最好的说服与教育来自市场，只有市场的历练才能让人们成熟。

    000郭志伟000：项目不同不能一概而论吧，每一个项目都有针对的客户群体，对于比较高端的来讲，大部分购房者投资占的比例很大，如果降价只会激化矛盾，并且降价也不见得就会销售好。而对于面向大众的项目来言，需求购房居多，做个有良心的开发商吧。

    慢若初见：开发商也开始纠结了，降价是肯定的，只是早晚的问题。现在各个城市的购房比例急剧下降说明两点 一、房价过高，难以承担。二、老百姓在观望。尤其是在国家增加公租房的政策下达后，老百姓高价购房的欲望就更没那么强烈， 所以晚降不如早降，当然降太多会引起市场混乱，可以适当地采用促销来优惠。

    计渝：前期的房价暴涨和眼下的楼市速冻，都不是正常的市场行为，怎能让买房人正确地看待呢？

    瞌睡猫zZ：涨与跌的意义只对炒房者有意义，对于用于自住的消费者来说，买房时的价格在自己可承受的范围内就好了。