来源：新商报
发布时间：2011年03月24日
产生购房纠纷的根源有很多，从法律法规到行业现状，从诚信建设到社会责任，涵盖方方面面的内容，建立良好的购房秩序任重而道远。总的来说，纠纷根源可归结为以下几点：现行法律规章不健全，监管措施有限;房地产市场秩序混乱，房地产开发、交易、服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为;市场诚信缺失，开发企业自律性差，重利润而轻信誉，守约意识淡薄。
基于此，大连市消费者协会连同大连市房地产开发协会发出以下消费提示：
1.签订合同前，严格审查售房方的主体资格，认真审核房地产开发商的“五证”是否齐全，查看现实楼盘的项目名称、面积、位置等信息能否与“五证”内容对号入座。
2.对有意向的楼盘进行详细了解或实地考察，不要轻信售楼处展示的沙盘模型、样板间、房屋的效果图、宣传广告以及售楼员的口头承诺。
3.签订合同时，使用有关部门监制的《商品房买卖合同》的格式文本明确买卖双方的权利和义务。除此以外，应当格外留意由开发商填写的补充条款，补充条款应当公平、规范、细致、明确。
4.交房验收时，买受人应当对房屋的建筑质量、装修标准、基础设施的开通情况详加检。
1产权性质分得清
目前市场上出售的房产大致有商品房、经济适用房、拆迁房、职工集资建房、小产权房等等，一般市民可选购商品房，具备条件的可申请经济适用房，特殊人群可选购拆迁房、职工集资建房，小产权房不要购买。
2售后包租脑要清
售房时开发商承诺的包租几年或几年后回购等均不可信，因为市场等因素及开发商的实力均会影响包租和回购的切实履行。
3“一房二卖”要问清
签订房屋买卖合同后，暂不能办理过户登记手续，提示消费者签订合同时要约定“预告登记”条款，并应当及时向登记机构申请预告登记，这样即使未能办理过户登记手续，也可防止卖房人“一房二卖”。
4投资风险看得清
有些项目因资金短缺就采取消费者投资购房的方式融资，宣称消费者投资后每年可按一定比例获得回报，购房时还享有一些优惠条件。但一旦项目做不成，消费者就会落个钱房两空。
5购房“五证”验得清
消费者购房前必须查看开发商是否具备“五证”。“五证”指：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》。
6虚假广告辨得清
消费者不要轻信广告宣传，有的商家为了促销做的广告宣传往往不顾实际大肆渲染，比如“交通便捷，直通繁华市区，距市中心×公里”、“小学、幼儿园、休闲广场等公用设施也将样样齐全”、“优美的园林环境、别具风情的小亭、青翠的绿草地”等等，如开发商不将此写入合同消费者维权就难有保障，只能追究虚假广告的责任。
7预交“定金”要问清
购房者在未签订正式商品房买卖合同前，一般都先与开发商签订认购协议，并且交纳一部分定金。根据法律规定，定金的数额不能超过总房款的20%。
8房屋面积约定清
房屋在预售期房时，一般都按预测的面积销售，而这个预测面积往往与竣工后的实测面积不符，对此若合同有约定的从约定，没有约定的按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算;面积误差比绝对值超出3%，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，买受人也可请求解除合同。
9设计变更要看清
根据规定，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
10物业合同要签清
许多业主急于入住新房，而忽视了物业合同。为此，一定要认真签订物业服务合同，尤其是“服务标准”和“收费标准”要看清。如果对哪项有异议，可以增加或减少条款。
11交房期限约定清
目前，开发商逾期交房现象很常见。一旦逾期交房，合同有约定的按约定，没有约定或约定不明的情况下，违约金就只能按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准确定。
12交房时“两书”、“一证”辨得清
新建商品房交房时开发商都需提供“两书”，即商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。“一证”即竣工验收证明。
13样板间擦亮眼睛看得清
样板间往往是开发商和代理商下大工夫精雕细琢的产物，利用灯光等装饰效果给消费者营造一个虚幻的空间，样板间的高度、尺寸通常与实际不符，消费者不要轻信。
14住宅与商用房区别清
住宅的土地使用年限是70年，商业用房的土地使用年限是40年。另外水、电、暖气、燃气、通讯等收费标准也不同。
15中介公司证照要弄清
通过中介公司买二手房时要看中介公司是否正规，正规中介公司应具有营业执照、备案证书、税务登记证、机构代码证以及房地产经纪人执业证。要注意看原件，不要看复印件，还要注意营业执照、备案证书的有效期及地址与现实是否相符，房地产经纪人的执业单位与执业证是否一致。
16卖方身份落实清
要核对卖房人的身份证和房产证上的“房屋所有权人”是否一致。买房改房时，应注意卖方必须夫妻两人同时到场，共同签订房屋买卖合同。买经济适用房时应注意房产是否达到上市条件，约定补缴出让价款的责任方。如果房屋有多个共有人，需要全体共有人共同签订房屋买卖合同。
17房产信息要查清
购房人最好与卖方共同到房地产管理部门查验房屋产权有没有瑕疵，即产权是否完整、有没有抵押、冻结、房改房是否符合上市条件以及产权单位是否存在限制出售约定等。要看清房产证上的房屋建成时间和建筑面积与中介方或卖方的描述是否一致，以防上当受骗。
18房屋是否在租要搞清
有些二手房在转让时，还在租赁中。如果买房人不注意审查房屋是否在租，就极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产，也极有可能因卖方得到长期大额租金和大部分售房款后不再露面而使买房人既住不上房又拿不到租金。
19户口迁移约定清
房屋交易一旦因户口发生纠纷，处理起来非常复杂。因此，为了避免买了房子户口却迁不进去，要注意：一、购买前，要查询户籍状况。二、在合同中明确卖方迁出户口的时限。
20物业交接要办清
物业交验时，买卖双方最好一起到物业公司办理水、电、气、暖气等其他相关费用的结算手续，并当场填写“物业交验单”，双方签字确认。
