商品房明码实价影响几何

    文/本刊记者 甄爱军

    日前，国家发改委明确要求，商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。那么，这一举措又会对房地产市场带来哪些影响呢？

    商品房销售明码标价

    3月22日上午，国家发改委通知要求商品房销售明码标价。

    根据国家发改委官方网站公布的《商品房销售明码标价规定》，其明确要求：商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用，该《规定》自2011年5月1日起施行。

    国家发展改革委要求各级价格主管部门要抓好《商品房销售明码标价规定》的贯彻落实工作，大力加强商品房销售领域的价格行政执法，加强市场检查，对不执行明码标价规定、明码标价不规范，或利用标价进行商品房销售价格欺诈等价格违法行为，要依法严肃查处，切实维护消费者的合法权益。对情节严重的典型案例要予以曝光，以儆效尤。

    根据发改委的设想，针对房产开发企业虚高标价、虚构原价、虚假打折、促销标价不规范、利用标价搞价格欺诈等行为，此举是想从根本上解决消费者反映强烈的问题。

    今年1月下旬，国务院在“新国八条”中，就对房价调控预期目标做出过相应规定：地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。如果把明码实价举措与之放在一起进行综合来考虑，这不免让人产生这样的联想，政府是不是希望通过更为直接的价格干预，来对楼市进行直接有力的调控？

    “一房一价”曾遇尴尬

    “如果明码实价真的能够发挥作用，我相信政府对楼市的调控力度会大大增强。”上海某开发商向记者做出这样的表述。

    这位不愿透露具体姓名的开发商认为，明码实价的前提是必须提前确定销售价格，在审批通过之后才能执行，因此在审批过程中，政府部门将对房价进行最为直接的干预。而在政府已经公布年度房价控制目标的前提下，开发商在项目上市前申报价格时，将会变得极为小心谨慎。因为报价过高，极有可能无法通过。

    请注意，这位人士道出了明码实价举措能否发挥作用的关键之处，即申报价格如何确定？

    上海的吴女士听到这个消息之后，心中立即生成了一个大大的问号。“如果开发商在申报时抬高销售价格，然后打折销售，这算不算虚构原价？算不算虚假打折？是不是价格欺诈？”她一连提出了不少问题。

    也许，这些疑问在目前还找不到确切答案。我们不妨回顾一下历史。与明码实价极为类似的政策“一房一价”曾陆续在各地执行，不过总体效果一般。在去年4月份，住建部就下发通知，规定开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售，而且不能随意涨价。有地方政府也按照住建部的要求实施“一房一价”措施，如上海规定确定销售价格之后，如果需要上浮的需重新申报备案；南京则规定“三个月内不准涨价”。

    但实际上，这些实行“一房一价”的城市，房价却出现了不小涨幅。根据同策咨询统计数据表明，2010年上海、南京两地的商品住宅成交均价涨幅分别达到19.6%和29.6%，对房价涨幅的控制效果极为有限。