房地产投资市场调整中 境外投资者蠢蠢欲动

    晨报记者 刘畅

    昨天，仲量联行发布最新的研究报告《中国房地产投资市场动态》显示：中国内地的房地产投资市场正处于结构调整的过程中，境外投资者正积极找寻发展中的商铺和高端住宅物业市场的投资机会；而内地约5000亿元保险资金还箭在弦上，预计将在未来1-2年内成为市场的主导力量。

    境外买家回归中国市场

    在全球金融危机过后，2010年境外房地产机构在中国内地房地产市场上的投资活动明显活跃，在整栋楼宇买卖市场中占全年总交易量的41%。其中来自亚洲的投资者占到总量的34%(收购的大宗房地产资产总额达到51亿美元)，特别是来自中国香港地区和新加坡的投资者在中国内地各地大举投资，这种趋势在2011年预计还将持续。与此相反，由于金融机构收紧信贷，内地投资者在获取资金方面面临困难，投资交易量呈现下降趋势。“相比之下，欧美投资者则较为谨慎，主要集中在上海投资，目前上海可供交易的物业资产数量很有限，未来物业价格有可能继续上涨，带来的则是投资收益率的下降。”仲量联行上海投资部总监李凌表示。

    分析显示，商铺以及高端住宅将成为投资市场关注的热点。报告指出，中央政府鼓励提升居民消费的政策，加之全国范围内城市居民收入的稳定增长，强劲的市场基本面持续吸引着投资者的兴趣；商铺投资者不仅仅是在一线城市，而是在全国范围内寻找优质地段进行投资，未来投机机会很大。

    住宅市场，投资者的机会将来自信贷紧缩政策。证监会规定，到2011年末，银行必须重新将资产负债表外的信贷调回到资产负债表记录中，信贷流动性控制显现。而上涨的土地价格以及商品住宅销售放缓，使开发商的利润受到挤压，这最终将导致那些债务比率过高的开发商显现压力，同时投资者也将在此之中发掘到投资机遇。

    5000亿险资尚未出手

    2010年9月，中国的保险公司最终获准参与房地产投资，投资上限为公司资产总额的10%。因此保险资金有可能成为投资市场的主导力量。截至2010年底，中国保险公司的资产总额已突破5万亿元人民币(约合7700亿美元)，并且每年在以20%的速度稳定增长，可用于投资房地产市场的保险资金至少5000亿元。

    “虽然政策已经放开，保险公司仍要面对许多挑战，如缺乏房地产投资管理人才、国内缺乏优质投资资产、缺乏内部管理机制等，因此目前尚未有大额房地产投资交易活动出现。”李凌表示。他还认为，房地产是保险公司用以平衡长期保险责任的理想投资产品，未来1-2年内保险资金有望成为主导市场的主要力量，目前很多大型保险公司都在筹备相关的房地产投资团队，估计仅2011年可进入市场的资金规模就超过1000亿元。

    除了保险资金，房地产信托投资基金(REITs)以及人民币基金有望成为另一重要的资金来源，但目前相关法律依据尚且模糊。仲量联行研究部总监柯志谦指出，“在当前的金融环境下，阻碍房地产信托投资基金(REITs)获得批准的障碍没有丝毫的减少。人民币基金及其投资于房地产资产的法律依据尚且模糊，虽然上海、北京和天津正在进行此类试点，已经吸引了多家知名的国际基金管理机构的积极参与，但对境外投资者来说市场尚存一些不确定因素。”