亚太置地亏本抛盘 中国太保接手

    3年前，以44.38亿元接手世纪商贸广场，如今却以44亿元抛售，亚太置地做了一次亏本的投资。

　　而接手世纪商贸广场的中国太平洋保险(集团)股份有限公司(下称“太保”)则因此而创造了一项纪录：沪上险资投资商业地产的第一大单。险资第一大单绝非偶然现象：目前有5000亿元的险资正以各种各样的形式介入地产投资。

　　亚太置地亏本甩卖

　　世纪商贸广场是一幢40层高的甲级写字楼，总建筑面积为9.83万平方米，邻近地铁一号线和二号线，2004年7月开始对外营业。

　　去年底，太保正在向亚太置地(Asia Pacific Land Limited)洽购位于上海长乐路近常熟路的知名写字楼“世纪商贸广场”的消息频传。日前，有消息称，太保已以44亿元购得该项目。

　　时代周报记者向太保投资者关系小组求证时，相关人士并未予以否认，并一再强调用途是自用物业，“收购事宜董事会很早就已通过，具体交易行为什么时候完成则需要确认。”

　　而亚太置地的官方网站印证，世纪商贸广场已于3月成功出售。官网显示，亚太置地于1994年成立，在亚洲开展房地产投资业务，目前管理的资产高达42.5亿美元。

　　据时代周报记者了解，此次交易是将人民币转换成美金进行离岸交易，执案的是美国对冲基金公司D.E. Shaw Co.，这家公司的资金管理规模高达280亿美元。雅士铂(亚洲)有限公司总裁杨咏诗表示，选择离岸交易主要是为了避免限外、税务等一系列问题。

　　2005年，李嘉诚(专栏)旗下的和记港陆以3亿美元的代价向母公司长实及和黄收购世纪商贸广场100％股权。2008年5月，和记港陆发布公告称，与亚太置地旗下公司签订协议，以44.38亿元人民币出售世纪商贸广场，转手之间预计收益为21亿港元，不到三年的时间价格翻番，一举创下了上海甲级写字楼单体项目整购历史上的最高总价纪录。

　　如今，不到三年的时间，亚太置地为何又选择将该物业转手？正略钧策管理咨询顾问刘争表示，李嘉诚选择了一个高点抛盘，大赚了一笔，而亚太置地接手的价格过高，基本上可以看做是亏本的投资。

　　“三年前的44亿元折现到现在也就值35亿-36亿元，资产价值亏了8亿-9亿元，租金收益不到10元/平方米/天，而且不可能满租，出租率在80-90％，一年租金收入3亿元左右，其中还要去除运营管理成本，每年实际收益可能只有1亿-2亿元，租金收益完全没办法弥补损失。而且其盈利前景不明朗，这两年上海甲级写字楼市场供给量比较大，今年上海有100万平方米的写字楼入市，因此，租金很难有上涨空间，收益更加有限。亚太置地可能要持有几十年才能收回成本，抛售的话，这笔资金可以去做收益率更高的投资。” 刘争说。

　　亚太置地官网上显示，其核心投资原则也符合这一说法，即减低投资价值下跌风险，定期进行检讨，找出最佳的放售时机和出价最理想的买家，赚取最大利润。

　　世纪商贸广场附近的东海广场，2010年卖到了6.5万元/平方米，地理位置比世纪商贸广场稍好，而此次太保购入世纪商贸广场的价格折合5万多元/平方米，因此，刘争认为，太保目前接手的价格比较合理，“投资基金与险资有非常大的差异，能承受的收益率不同，亚太置地的资金不可能全是自有资金，有财务成本，必须保障一定的高收益，而险资的成本比较低，实现年化收益率4％左右就可以了。而商业地产投资回报一般在7％-8％，因此对太保来说还是有吸引力的。”