来源：理财一周报
发布时间：2011年04月01日
理财一周报记者/董琳霞
3月22日，发改委发布最新通知要求从5月1日起，全国所有商品房(包括二手房)在销售中都将实行“明码标价”和“一房一价”，要在规定时间内，一次性推出全部房源，经营者不得在标价之外加价销售。
近日，记者走访了多家售楼中心，发现目前新开楼盘的单套价格并未对购房者公开，不少开发商以“对公司和客户信息保密”为由拒绝拿出每套房子的公开报价。
新盘现场未见价格公示
“5月1日后，公司会对公示价格方面做出行动，但目前尚未接到公司上级通知要在售楼中心对看房者公开价格。”闵行七宝板块中一个楼盘销售现场人员对记者这样表述，“你说说你的预算，我可以把你预算区间内房源的售价报给你。”调控背景下，售楼人员更关心的是有效的潜在客户，而不是走马观花式的看房者。在前南汇地区，一家开发商同样表示了会严格按照政策办事，但目前对已出售房源的价格还未做统计，因此不便透露。
业内人士对记者表示，开发商在取得预售许可证后，也要试探市场的价格承受能力，一般第一期的第一批房源，报价都要低于开发商心理价位的10%，如果销售情况理想，开发商会依次提高报价，而提高报价的理由是：“这批房源的位置比上一批好，房型也比上一批要好。”随后根据市场情况和政策环境分批调整报价，在政策环境不利于销售时，开发商会推出一些优惠刺激一下成交。
“分批报价是开发商的营销手段，如果要一次性推出所有房源，并且公示所有价格，对开发商来说太难做到了。”德佑地产高级研究经理陆骑麟坦言，实际上对于一手住宅明码标价而言，上海市政府已经开始实施了。如2010年10月份开始预售的项目，开发商申报的项目价格已经一房一价了。但是对于普通购房者而言，暂时还没有看到公开性的数据，一房一价制度的实施需要受到大众的监督。
陆骑麟表示，目前我们在网上房地产公示的房源，只能看到两个价格，一个是项目的最高报价，另外一个是最低报价。相比以前，目前的公示价格已经出现了一定幅度的改变。以往，网上房地产项目的报价只有一个均价，还有价格上下浮动范围，而目前只有价格的下浮范围。但是网上房地产公布的报价范围还是无法得到购房者认可，主要由于其报价范围实在是太宽泛。
如2010年10月10日开盘的闵行星河湾项目，该项目一共推出5栋楼，其最高报价达到了74300元/平方米，而最低报价为39000元/平方米，两者差距达到了35300元/平方米，根本无参考价值。据悉，开发商在申报预售证的时候，需要提供房源的价格，并且是一房一价的，也和网上房地产一样，是只允许房价下调，不允许上调的，但是并未表现在网上房地产上。那么开发商即使按照规定做到了一房一价，没有宣传并且公开公示，我们还是无法了解具体房价。
对房价影响甚微
5月1日起对全国所有商品房实行的“明码标价”政策，其中还包括所有二手房。
对此，21世纪不动产上海区域分析师罗寅申认为，该规定主要是对一手开发商造成影响，相对二手房市场影响较小。
因开发商推盘主要为分批阶段性的，开发商普遍采用价格段区间的方式对外公开销售，故每次推盘都有可能存在价格不明的情况。而二手房市场挂牌房源则是个人业主对外出售，无论是一套还是多套，根据房源不同基本都为一房一价，且对规定中涉及需采取明码标价的部分在二手房交易过程中基本都已对购房者公开。
“其实明码标价对控制房价没有太大的作用。”罗寅申表示，因为目前一些项目可能定价的时候超过了当时的市场价，这样的话也就相当于预留了这个涨价的空间。
据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，今年自1月至3月上半月获得预售证开盘销售的所有55个新建商品住宅项目中，共计有27个项目在3月份成交均价低于之前预售证报价，占总量的49%，这些项目多为位于嘉定、金山、宝山、浦东的外郊环楼盘。
虽然预售证价格可能包含开发商报高价格以便未来“降价”，但根据对比1、2月份的同类成交数据得知，高达近半的比例说明了持续调控下开发商的心理价位已经调低，放弃该部分价格“虚高”空间，以更为实际的开盘价格来达到吸引购房者的目的。
