房企资金链现危机 楼市大面积降价或在半年后

    近日，北京、上海、广州等地出现了个别开发商悄然降价、个别楼盘因降幅较大甚至引起先期业主退赔诉求的消息。虽然如此，从整体来看，经过几轮调控，房价仍未出现明显松动。业内人士分析，尤其是大型房企，不会急于降价销售，而决定因素仍在于开发商的资金状况。

　　根据上市房企近期公布的2010年年报，部分房企的负债率有所提高，资金压力加大，更有22家上市房企宣布不进行分红。业内人士分析，如果交易量持续保持低位，大部分房企的资金链大约还能够维持6—8个月，之后，因房企资金链过度绷紧部分房企将有可能选择降价抛售来回笼资金。如果情况继续恶化，部分企业将会因资金链断裂而被兼并重组，楼市或将迎来“洗牌”时间。 。

　　近四成上市房企不分红

　　目前，沪深两市已有大约一半的上市房企公布了2010年年报。截至昨日，9家公司因未分配利润为负宣布不进行利润分配及股本转增，另有13家公司主动提出不分红。房地产公司零分红阵营目前已有22家，占到已公布年报房地产公司总数近四成。

　　具体来看，广宇发展、上海新梅、绿景地产、鲁商置业、深鸿基、南京中北、西藏城投、顺发恒业、丰华股份9家未分配利润为负;银基发展、京投银泰、天保基建、海泰发展、世茂股份、时代万恒、万业企业、信达地产、天地源、宁波富达、绵世股份、界龙实业、福星股份等13家公司则以楼市调控、公司发展需求、资金需求量较大等理由主动提出不分红。

　　上周，地产龙头“招保万金”———万科、保利、招商、金地四家地产商年报也悉数出炉。作为行业龙头，它们的业绩和变化几乎是房地产业的晴雨表。

　　虽然“招保万金”四家公司2010年均有分红：招商地产2010年净利润20.11亿元，拟每10股派1.2元;保利地产2010年净赚49亿，拟10转3派2.13元;万科2010年净赚72亿，拟10股派1元;金地集团2010年净利润27亿元，拟10股派0.6元。但从经营性现金流来看，四家公司中只有万科为正，同比也仍下降75.82%;而资产负债率则分别高达74.69%、78.98%、64.65%和71.15%。

　　房企增发计划频频折戟

　　资金链趋紧加大了开发商融资的需求。但从融资情况来看，2010年地产上市公司的再融资成绩单可谓惨不忍睹，增发计划频频折戟。

　　根据WIND统计，2010年至今，A股有49家地产公司披露增发预 案，预计 募集 资金 共约1114.63亿元，但整个2010年仅有中弘地产、凤凰股份两家地产公司顺利通过定向增发，募得资金合计28亿元。相比之下，2009年则有25家地产公司成功实施增发，合计募集资金约246亿。

　　而两市合计有12家房地产板块公司增发方案流产，包括刚泰控股定向增发方案遭到股东否决，而实达集团、招商地产、九龙山等11家公司停止实施增发预案。仅今年3月以来，就有大连友谊、中天城投、海印股份宣布撤回非公开发行方案。

　　此外，楼市调控还导致多家房企借壳上市的梦想破灭。2010年10月15日，证监会宣布已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。仅仅今年3月，已有*ST博通、吉林制药宣布向证监会申请撤回重大资产重组申请，并计划审议新的重组预案。此外，还有*ST德棉、ST东源等十余家ST公司转型地产股受阻。

　　中小开发商考验更严峻

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示，进入2011年受调控影响，很多主要的城市销售在明显地下降，而且在局部的城市房地产价格出现回落，这些影响在2010年的年报表现得并不充分。而如果从2011年看，经营型的现金流会减少，销售回款会减慢，一些负债率高的房地产商可能就面临资金的压力。

　　更有业内人士分析，开发商资金现状趋于紧缺几乎已经毋庸置疑。相较于积极开拓新市场的大型开发商，中小开发商面临的考验更是严峻。而如果交易量持续保持低位，大型开发商自身的资金链也顶多能够维持6—8个月。

　　目前，北京、上海、广州、深圳等城市已经有部分开发商开始策略性地降价试探市场。广州市社会科学院研究员彭澎表示，限购令和限贷令所引发的成交量锐减，正给开发商带来前所未有的麻烦，加上“十二五”期间新增3600万套保障性住房的冲击，供需关系已经发生明显改变。再加上货币政策的实质性紧缩，开发商贷款难、上市难、融资难，迫于资金压力而降价销售的可能性正在不断加大。

　　楼市调控北京首提“降价目标”

　　紧接上海、深圳之后，前晚，广州和北京也相继紧急公布了年度房价控制目标。北京的目标带来惊喜：新建普通住房价格与去年相比稳中有降，这使北京成为40余个城市中唯一一个提出房价下降目标，而不是“涨幅目标”的城市。

　　前天深夜22：40左右紧急宣布的北京市今年新建住房价格控制目标给人带来一丝惊喜：“新建普通住房价格与去年相比稳中有降，加大调控力度，有利于满足刚性住房需求。”这使北京成为唯一一个不仅没有像其他城市那样将房价目标和GDP、居民收入指标挂钩，还提出房价下降目标而不是涨幅目标的城市。

　　北京市政府解释，“稳”主要是要将价格稳定在去年的水平，措施主要是保供应，并且推行“限房价、竞地价”等方式，抑制居住用地价格的非理性上涨;“降”则将通过严格执行限购等各项调控政策措施，抑制投资投机性购房需求，促使房价回落到合理区间。

　　在一片的“涨幅目标”中，北京的“降价目标”不仅让人意外，也引来不少赞叹。不少网友也纷纷给出了“北京好样的”、“北京应成为其他城市调控榜样”等评价。

　　对北京勇当“出头鸟”的举动，不少业内人士认为，北京的政策往往蕴含着中央的意思。

　　的确，近日住建部也紧急发出通知，要求各地在落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。

　　住建部还强调，已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。

　　业内分析，住建部紧急通知要求听取社会意见，有拨乱反正之意。