房企囤地足够三年开发 拿地热情下降

    本报记者 万晶

    土地市场的冷热变化或许可以透露出房地产市场走势的蛛丝马迹。3月份以来一些地方土地出让多次出现底价成交，之前开发商拼抢地王的热火场景不再。之前“吃”进大量土地的许多房企土地储备已足够三年以上开发，纷纷减缓拿地步伐，静待土地市场走势明朗。

    手中有地 心里不慌

    前两年的土地盛宴中，各大房企已经囤积了大量土地，许多房企土地储备足够三年甚至更长时间开发。在当前市场低迷情况下，今年2月份以来，房企大多采取保持现金、减缓拿地的举措。

    截至2010年末，万科的土地储备面积超过3000万平方米。万科年报显示，2010年新买的土地储备权益建筑面积就达到2215万平方米，截至2010年末权益建筑面积为3640万平方米，按照万科去年的开工面积1248万平方米计算，土地储备几乎相当于三年的开工面积。今年2月份万科的拿地速度已经放缓，仅新增3个项目。

    一向积极的保利地产2月份以来拿地热情也有所下降，最近一次拿地公告还是发布于2月17日。去年新进入了福州、厦门、珠海、中山、东莞、嘉兴、绍兴、无锡、连云港、常州、南通、营口等12个城市，完成45个项目拓展，新增土地储备权益建筑面积高达1441万平方米。据测算，目前保利地产土地储备面积也超过3000万平方米，按照保利地产去年新开工面积1000万平方米计算，现有土地储备足够三年开发。

    招商地产2010年新增加了6个项目土地储备，分布在佛山、上海、厦门、成都、漳州等城市，规划建筑面积176.74万平方米，权益建筑面积126.18万平方米。目前招商地产土地储备面积超过1000万平方米，按照该公司去年新开工面积142万平方米计算，足够开发7年之久。

    金地集团2010年共获取了14个项目，到2010年末土地储备达到1687万平方米，能够满足其未来3至5年的发展需求。而今年金地集团拿地动作也放缓，自1月6日发布拿地公告以来，近期未见行动。

    中国证券报记者了解到，一些中型房企甚至储备了更长时间的开发用地，短期内并不着急拿地。深振业管理层近期表示，截至2010年末共有土地储备约300万平方米，分布在深圳、惠州、长沙、天津、西安和南宁六个地区，可确保该公司3至4年内的开发需求，上半年拿地并不着急，将在下半年寻找拿地机会。

    一线城市 供给保守

    一线城市近几年土地供给量一直较为保守，没有出现大幅增加，这被认为是房价持续高涨的因素之一。以上海为例，住宅土地供应2007年至2010年分别有1100公顷、900公顷、1065公顷、1100公顷，平均波动幅度正负保持在100公顷左右。

    北京市2011年度计划供地总量为6500公顷。其中住宅用地2550公顷，比2010年的2500公顷增加了2%，住宅用地中安排保障性住房用地1330公顷，比去年增加6%。供地计划中增加了中低价位、中小套型普通商品房用地供应，确保各类保障性住房及90平方米以下的中小套型商品房用地供应量不低于住宅用地供应总量的70%。

    而去年北京市实际供应总量6489公顷，2011年供地计划与上年基本持平，即便与2009年相比，供地总量增幅也在10%以下。

    广州2011年计划供应3.37平方公里(即337公顷)、共35幅商品住宅用地，总供应量与2010年初提出的计划供应量5平方公里(即500公顷)相比，还下降了32.6%。而且按照广州市规定，此前属于商品房用地的限价房用地，今年首次纳入到保障房体系中。

    相较于一线城市，二三线城市土地供给量有一定增长，且年均增幅通常超过10%，这也使得二三线城市成了开发商倚重的战略要地。以武汉为例，土地供给总量从2007年的1543公顷增加到2010年的2207公顷，年平均增幅达到10.8%。重庆2008年土地供给量达到4224.85公顷，2010年达到了6449公顷，年平均增幅为17.7%，济南2008年土地供给达到1875公顷，2010年则达到了2455.47公顷，年平均增幅达到10.3%。

    暂别地王 逐渐“退烧”

    房地产市场走势尚不明朗，土地价格也依旧维持高位，但与之前的持续“高烧”、地王频出相比，近期已经有降温迹象。3月下旬，上海连续推出商业地块、住宅地块及保障房地块共19幅，总成交金额58.5亿元。其中，商品住宅用地成交合计4幅，约6.61万平方米，成交金额6.88亿元。商业地块、保障房地块普遍以底价成交，住宅用地溢价率也略有回落。

    3月24日，上海罗泾镇某地块出让，仅两家开发商参与，最终这一地块以1.11亿元拍出，溢价率52%，与去年下半年同区域土地出让溢价率相比已有回落。广州市3月24日举办的2011年首场土地拍卖出人意料的冷清，4幅地块全部以底价成交。

    二线城市土地市场也开始进入观望期，开发商拿地积极性减弱。年初至今济南市挂牌成交的居住和商业用地只有8块，总面积约18公顷，土地成交面积约为去年同期的十分之一。3月23日、24日，大连市以挂牌方式出让7幅地块的国有土地使用权，全部以底价成交，总成交价格为63.18亿元。昆明市2月份住宅市场用地推出26宗，仅成交6宗，3月份公开招拍挂32块土地，全部以底价成交。合肥市也多次出现明星地块遇冷，最终以底价成交的情况。

    中原地产上海研究咨询部龚敏表示，从近期土地市场表现来看，开发商对一线城市住宅地块的需求依旧旺盛，一线城市还没有出现流标现象，优质宅地稀缺的城市住宅用地溢价率依然较高。

    有专家指出，从全国范围来看，商品房销量下降，开发商对未来商品房销售不太乐观，加上资金回流等方面的压力，不少开发商会采取“冬眠”的办法，拿地意愿大幅降低，未来一段时间或将出现土地流拍现象。

    不过这位专家指出，在通胀预期和城市化进程加速的背景下，对未来的房地产市场仍然看好，与2008年金融危机时不同的是，未来土地流拍只会是个别现象，不会影响土地市场和房地产市场的大方向。