央行再加息提前还贷先算账 巧用理财产品省钱

本报讯 从去年下半年开始的四次加息，让广大“房奴”陡增了很大压力。加息后是不是一定要选择提前还款呢？理财专家建议，在当前政策环境下，客户提前还贷需要综合考虑各种因素，并结合自身具体情况决定。想节省贷款利息不一定要一次性支付大笔资金，也可以巧用各种房贷理财产品省钱。

目前大部分银行都是按年调整利率，以每年1月1日的央行基准利率来决定房贷老客户当年的还贷利率。而存量客户享受的利率优惠，一般都不会变更，只是会在央行新的基准利率基准上打折。以七折利率为例，老“房奴”2010年适用的利率水平为4.158%，今年则调整为4.48%，上调0.322个百分点。今年以来，央行已经两次加息，专家普遍预测今年年内可能还有两三次加息，那么今年所有加息累计的效果需要等到明年1月1日才会体现。

工行某个贷中心贷款经理陈先生表示，借款人应根据自身实际情况来决定是否提前还款。那些处于还款初期的借款人，如果没有合适的投资渠道，最好提前还贷。即使不能一次性提前还完所有余款，也可以选择提前还部分，并在保持月供不变的情形下，缩短剩余还款时间。不过，手中资金并不充裕的借款人，在本身负债率并不高的情况下最好不要提前还款。特别是那些正享受七折优惠的客户，还款后再想贷款买房根本得不到这样的优惠。现在大部分银行都取消了首套房贷客户的利率优惠，有的还上浮。这样的贷款者可以用其他投资理财方式的收益来弥补贷款利息的损失。

而对那些贷款年限所剩不多、采用等额本息法还贷的客户，提前还贷意义也不大。因为此类还款方式到最后几年，所剩利息较少，每月所还金额主要是本金。在目前放贷趋紧的情况下，提前还贷不见得划算。

如果有些客户手中有闲钱，但又时常需要资金周转，最理想的方式就是使用银行推出的房贷理财产品。客户可在办理个人贷款的同时，提出相关业务申请，此后存入账户的资金，就可按照一定比例折算为住房贷款本金提前偿还。节省的房贷利息，按照理财收益的方式定期结算给贷款人。没有抵扣的部分也能获得活期利息。一旦客户需要用钱，也可以随时提取。目前深发展、建行、工行、中行等银行都推出此类产品，但叫法各有不同，如“存抵贷”、“存贷通”、“房贷理财账户”等。

以工行的“存贷通”为例。假设客户的贷款余额为80万元，贷款期限还有10年，存入30万元活期存款。工行规定抵扣起点为5万元，抵扣比率80%。目前5年期以上贷款基准利率为6.8%，活期存款利率为0.5%。该客户贷款可获得的抵扣额为：（30-5）×80%=20万元，抵扣后，客户可以得到的年增值收益为20×（6.8%-0.5%）=12600元，同时还能获得1501.2元的活期利息，获得的总收益为14101.2元，年化收益率为4.7%，平均每天的收益39.17元。如果客户中途要取出部分资金，则要扣除相应天数的收益。

值得一提的是，选择这类理财产品时要注意，多数银行对客户存在房贷理财产品账户里的钱是按存款分档和一定比例折扣后再计算利息的，由于各银行在存款分档和可抵减部分折算比例不同，使得收益率也有较大区别。基本上是存得越多，抵扣率越大，收益率也越高。比如某银行的产品，若存进5万元，抵扣率只有10%，如果存进100万元，抵扣率就有59.5%。而工行将抵扣率固定为80%，不对存款分档，所以收益率最高。