来源：理财一周报
发布时间：2011年04月08日
地下车库变成不能停车的“储藏室”
案件回放
2009年6月，上海北面的一个综合小区，开发商提供了一份楼书，宣传公园旁，联排、双拼、公寓。并印有各种房型图的DM广告。在联体别墅的广告上，列明：半地下层，画有一辆轿车，还画有该位置进入其他房间的门的图例；并有文字标明，“半地下车库设计，给爱车安一个挡风遮雨的家。”
2009年6月，业主购买该类型的联体别墅的价格是每平方米17760元。总价在360万元左右。交房日期是2010年1月31日。
业主在验收房屋时发现：半地下车库位置，没有进入其他房间的门；车库的高度不到2.2米，宽度不到3米。均不符合国家的规范要求。
开发商回应业主：与业主签约前发放的宣传广告楼书上，最底下部分有一行小号文字标示：“本资料仅供参考，不能作为交易及面积计算标准，最后以政府有关部门审核后批准的文件、图测及合同约定为准。”另外，开发商认为与业主订立的《上海市商品房预售合同》补充条款的第15条写明：“乙方同意甲方所做的宣传广告、模型等中的具体内容，如经双方同意载入本合同的视作有效。未载入本合同的不作为甲方的要约，双方履行之权利、义务以本合同约定为准。”
业主与开发商不断理论。
至今年年初，业主去法庭起诉。开发商又解释说：宣传广告只是参考，只是图示，是不算数的；宣传广告上标明半地下层的轿车图示位置，设计图上就是一个储藏室，而且，也没有进入其他房间的门。
开发商在2011年2月，又给部分联体别墅业主发《通知》，称：依据《上海市商品房预售合同》补充条款第17条：该房配有机动车位(一个)，乙方拥有独家使用权。您享有优先选购机动车位一个的权利。……每个车位单价人民币12万元。开发商又向业主指明可供业主购买车位的地点是小区东边高层公寓楼底下的停车库。
针对开发商的解释和近期发生改变车库地点及收车位款的行为，业主一致认为：开发商的宣传广告，是一种合同要约行为，半地下层的车库位置是不能改变的；开发商必须将该位置整改成达到国家规范要求高度的车库。同时，开发商依照宣传广告上的门的图例，开设该车库通向其他房间的门。
律师解读
杜跃平 上海杜跃平律师事务所
本案件中透露的事实，反映了经营者和消费者，在订立合同和订立格式条款时会经常出现的敏感问题。商业广告(宣传广告)是不是要约？是不是格式条款？消费者和经营者订立格式条款时，要注意哪些问题？如何应对“霸王条款”？
结合本案，剖析这些问题，有助于读者和业主在订立合同时善于保护好自己的合法权益。
1.商业广告，是不是要约？开发商具体确定内容的楼书，是不是要约？
本案件出现了开发商俗称的宣传广告，即楼书。一般而言，包含楼书在内的商业广告，是一种要约邀请。但是，如果商业广告的内容符合《合同法》第14条规定的体现要约性质的，视为要约，即是一种希望和他人订立合同的意思表示。它的特征是内容具体确定；表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
