二手房买卖市场难破冰 租金涨幅趋缓

    理财一周报记者/董琳霞

    3月份上海二手房市场逐渐企稳，随着房主、客户方观望情绪的减弱，二手房市场期待破冰，但是由于政策压力犹在，市场人气依然不足。

    来自汉宇地产全市百余家分行数据显示，3月份汉宇地产成交量比2月份上升124%，价格微幅下跌1.18%，但是成交量与去年同期相比还有近30%的减少。特别是3月中旬之前，不论是房源挂牌量还是客户带看量都比去年同期萎缩了近50%。但是随着时间的推移及市场对各类政策的逐渐消化，3月份下半月市场出现了逐渐企稳的变化，豪宅挂牌量出现较大增幅； 200万元以下房源的带看量同样出现增长。

    二手房行情陷入僵局

    豪宅挂牌量激增难带动成交

    2011年3月，上海二手房价格指数为2586点，较上月上升6点，环比上涨0.25%，涨幅相比上月扩大0.07个百分点。继2月楼市出现成交低谷后，3月二手房市场出现明显的博弈局面。表现为，二手房价格指数微弱上扬、成交量持续低谷，但下跌板块逐步增多。上海二手房指数办公室认为，3月本是楼市成交旺季，但在严厉新政下，“小阳春行情”落空，需求持续低迷，整体行情陷入僵局。

    不过值得关注的是，3月中旬以来，部分豪宅板块挂牌量出现了明显增长，汉宇地产静安区西康路分行、卢湾区淡水湾分行的挂牌量增长近50%，长宁区古北分行、中山公园分行挂牌量增长也在30%以上。而在浦东的豪宅区，挂牌量增长也非常显著，来自汉宇地产陆家嘴[18.15-1.04%股吧]分行的数据显示，3月前三周，门店中二手房买卖挂牌量保持在5套及以下水平，而进入3月的最后一周，周挂牌量升至8套。区域内交投热点楼盘世茂滨江花园成为挂牌量增长主力。

    不过，目前市中心高端豪宅成交量尚未恢复到正常水平，市中心区域的二手房成交均价同样大跌，静安区3月份二手房成交均价不到4万元/平方米，这与去年年底高达5.5万元/平方米的成交均价相比下跌了27%。

    二手房指数办公室分析师则认为，高总价的市中心房，即便具有较强购买能力的改善型客或投资客有心出手，但受累于此次严厉的房产税和限购令政策影响，购买资格遭到“封杀”，这类房源失去有效客户支撑后，价格及需求受到明显抑制。例如，受主力客群外省人士的限购影响，联洋、古北和静安寺等区域的大户型高档住宅成交量持续萎靡。另一方面，缺乏售出后的资金消化渠道，市中心高端物业业主表现为更加“惜售”，不仅不降价出售，反而提高租金出租，市场陷入僵持局面。

    汉宇地产分析师认为，随着豪宅挂牌量的增加，客户市场开始有活跃迹象。近期接盘高端物业的买家中上海本地人士明显增加，从过去的不到两成增长到四成左右，其他外省市的买家分布比较散，以江浙一带居多。本地人购买高端物业除个别是由于动迁后希望回到原址居住外，多数还是对上海商品住宅市场长期看多，特别是近期各个地方政府制定的房价调控目标几乎一致看涨，这更加坚定了购房者买入的决心。

    总价200万元以下二手房源

    关注度提升

    “最近凡是所处位置房源总价在200万元以下的门店带看量都出现不降反升的现象，比如宝山的共富板块、闵行的七宝板块，浦东的塘桥、金杨、张江板块等。”汉宇地产分析师对记者表示，3月塘桥板块汉宇地产分行二手房买卖月带看量为267组，基本达到市场行情最好时期的最高水平。这主要得益于周边楼盘多为小户型、低总价。比如汉宇地产最近成交的一套由由七村的房源，虽然这套房源的单价也高达24000元/平方米，但是由于面积仅为48.24平方米，所以总价也仅为116.5万元。另外，塘桥板块里还有为数众多的潍坊新村的房源，总价都控制在100万元左右。这类房源目前受到购房者的极力追捧，门店带看量不降反增。