新鸿基旗下楼盘被曝变住宅为服务式公寓

昨日（4月13日），上海一家房地产中介机构向《每日经济新闻》记者提供信息称，原定于今年竣工的新鸿基旗下上海淮海中路楼盘环贸广场的70多套住宅单元，将变身为“服务式公寓”，于2012年对外出租。

事实上，目前上海服务式公寓的租金价格并不高，仲量联行数据显示，上海今年一季度服务式公寓的平均租金只有193.9元/平方米/月，年租金和66545元/平方米的上海高档公寓销售均价相比，只是后者的3.5%。

对此，业内分析人士说，新鸿基选择将住宅楼盘转为服务式公寓进行出租，原因可能是目前的豪宅市场价格没有达到公司的心理预期。

被指住宅项目转型

环贸广场项目地处上海淮海中路，属浦西商业区核心地带，全国闻名的襄阳路服饰市场就曾经坐落在此。该地块2006年由新鸿基地产接手合作开发，2009年新鸿基独立开发该项目。根据新鸿基地产2006年~2010年中报，环贸广场项目总建筑面积达250万平方尺，不仅有商场和办公楼，还将有70余套住宅单元，但并未披露过有服务式公寓。新鸿基地产2010年中报曾透露，该项目将在2011年竣工，并在2012年开业对外营业。

仲量联行日前向记者透露，新鸿基将环贸广场项目中的住宅单元转型为服务式公寓，并预计将于2012年开业。根据仲量联行的观点，导致新鸿基此举的原因是上海豪宅市场的严重滞销。新鸿基此举可以避开豪宅市场的低迷期，等市场好转后再行销售。

在成交低迷的大背景下，上海部分楼盘开始选择推迟开盘，但这种做法却极有可能和上海市住房保障局的相关规定有抵触。上海市住房保障和房屋管理局去年9月发布过 《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》规定，对建设工程形象进度已达预售标准的商品住房项目未申请预售许可取得预售许可或者办理现房销售备案的商品住房项目未在规定时间对外公开销售应视情况采取限期整改、发出“行政告知书”、记入信用档案、暂停网上签约备案、降低直至取消开发企业资质等措施及时调查处理，暂停网上签约备案的应上报市局核准。

新鸿基方面暂无回应

豪宅楼盘纷纷推迟销售的原因，并不只是因为近期成交不佳，也是对目前的成交价格不满。

第一太平戴维斯中国区董事长刘德杨告诉《每日经济新闻》记者，最近几年上海市中心的土地非常稀有，尤其是内环内的住宅地块，几乎没有新的供应。在这样的情况下，开发商惜售心理很浓，不愿意轻易降价出售。仲量联行的一季度报告也指出，上海豪宅开发商目前资金非常充足，并不急于降价卖房，一季度上海高档商品住宅的价格基本保持不变，很少有降价销售的情况。

中房信分析师薛建雄说，新鸿基将环贸广场的住宅部分改为服务式公寓的根本原因，是因为市场的价格没有达到新鸿基的预期。根据他的判断，新鸿基心理预期的售价，可能要等到两三年以后才会实现。

对于将住宅改为服务式公寓的方式，上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍表示，土地性质早在开发之初就已经有了明确限定，住宅属于居住用地，服务式公寓属于商业用地，将住宅转为服务式公寓是否合规？

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成也表示，如果将住宅改为服务式公寓，按照国家的有关土地规划政策，相关开发商要被处罚。他同时表示，在目前的宏观调控下，如果楼市价格开始下行，开发商通过改项目为服务式公寓的做法，势必会面临很大的风险。

不过，上述分析仅是外界的看法。《每日经济新闻》记者昨日向新鸿基地产上海分公司相关媒体负责人发出电子邮件，询问徐汇区环贸广场项目中的住宅单元转型为服务式公寓的消息是否属实等问题。截至昨日记者发稿，新鸿基地产上述相关负责人并未回复。