现阶段刚需出手比观望更实际

    中原物业顾问有限公司总监 宋会雍

    每次楼市调控，周围一些认识的或不认识的人总要问我：上海房价会不会跌？什么时候跌？跌多少？对此，无论是经济学者，还是业内人士，恐怕都难以一言回答之。实际上，每次遇到这样的问题都难以具体回答，因为从专业角度看，我们不可能笼统地说房价是跌是涨，更无法准确、具体地说什么时候跌、跌多少。谁都没这个本事。

    第一，楼市和股市一样，谈大盘不如讲个股，这样对购房者而言更实际些，而且在市场经济条件下，涨与跌都没有绝对的；第二，市场充满不确定性，任何今天的分析与猜想都可能会因为明天的市场现实而分崩离析。

    购房者关心的往往不是房价的涨与跌，很多时候，只是求个心安理得。毕竟，大家付出的是真金白银，谁都在意自己的财富，谁都不想让自己的资产贬值。所以，哪怕只是心理上的安慰，也足以让他们打起十足的精神投入到买房的浪潮中去。所以，关键的问题其实是，在这个敏感的节点该不该买。这确实是个问题。就像2008年的情况一样，在金融危机的阴影下，楼市随时随地都面临一泻千里的困境。现在，史上最严厉的调控出现了，大有“房价不跌、调控不止”的架势，更让人看不清楼市未来的方向。

    那么，房子究竟能不能买呢？跟回答房价是不是会跌的问题一样，一个专业人士所能给出的答案只能是这样：这要从自己的实际需求和经济状况出发，对于解决自己真实住房需求的购房者而言，出手比观望更实际。

    让我们多维度地看楼市。先看历史。

    历史是一个横截面，前后对比，你会发现其中有翻天覆地的变化。比如浦东川沙板块，在2009年迪士尼选址公布之前，这个区域的二手房价都在1万元/平方米以内，新盘至多1.2万元/平方米。随着选址消息正式公布，区域的发展带动了房价的突飞猛进，二手房价直接飙升到1.5万-1.8万元/平方米，新房甚至一度冲破2万元/平方米大关。

    再看看现实。在目前楼市量价平稳的表象下，我国住宅市场内部格局却孕育着转型的趋向。始于2007 年的房企全国性扩张，在二三线城市崛起、国家交通及运输等基本建设全面推进的驱动下，将促成全国范围内新的热点区域和城市异军突起，这些热点区域住宅和生活配套建设迅速强势增长，它需要大量资金投入。这意味着，一个个新的投资洼地将陆续产生。

    现在，我们可以谈个人的投资选择了。个人投资房产一般有两种方式，一是通过房产的转手买卖获得短期增值收益；另一种是以出租等方式获取房产投资租金收益和长期的增值收益。后一种又可分为两类，一类是“即刻回报型”:通常为购买那些位于传统商务核心区的商业物业，这些地区商务、商业氛围已经非常成熟，不需要培育，购买后出租经营即可获得可观的租金回报，但这种投资类型通常需要大量资金，也就是资金门槛相对较高。 另一类是“培养回报型”:这类物业通常位于非传统的商业核心区，但是在市政规划、消费人群增长等方面，都有着较好的未来前景，而这个过程便是培养的过程。这类区域的商业地产最初通常售价较低，投资客此时入市实际上购买的是其多年以后的价格和租金，如果判断准确，这类投资往往可以获得比“即刻回报”型更高的投资回报率。