周二下午杭城8月的首场土地出让中，中国人寿保险有限公司浙江分公司以约26亿元的总价拿下钱江新城一宗商业金融用地。该地块位置绝佳，位于钱江新城核心区，周边有已经开业的万象城、在建的来福士以及高德置地广场。尽管目前尚不知中国人寿购得该地块的明确用途，但部分自用作写字楼的可能性应该说相当大。
在上周由仲量联行主办的2010杭州商业地产研讨会上，相关统计数据也传递出了这样一个讯息：今年起至2013年，钱江新城将有高达111万平方米的写字楼新增供应量，占到杭州写字楼市场的半壁江山，金融类企业即将成为主力客群。研讨会同时指出，供应量的大增无疑也将带来严峻的考验，目前空置率已达两到三成的钱江新城，未来或将进一步高企。
未来三年杭州写字楼将现爆发式增长
近九成新增供应量集中在钱江新城
杭州的写字楼市场目前大致分为四个片区：黄龙片区、武林片区、庆春片区和钱江新城片区。
作为高端商务中心的黄龙片区，集聚了杭州目前较高端的一些写字楼项目，比如世贸丽晶城欧美中心、嘉华国际、公元大厦等，体量比较大，9个项目的面积有33万平方米。武林片区是传统的商业商务中心，有14个项目，面积也有约33万平方米，和黄龙片区各占了眼下杭州写字楼市场三分之一的天下。庆春片区几乎是自发形成，集聚了大量的银行、保险、证券等金融机构。而新近崛起的钱江新城片区有大量的写字楼项目，有8－10个五星级酒店，以及多个诸如万象城的零售商业综合体项目，是未来杭州的区域中心。
随着钱江新城日渐由蓝图变为现实，这一格局即将发生巨大的变化。仲量联行提供的数据显示，此前杭州在将近8年的时间里累积了110万平方米的写字楼体量，未来三年这一数据将再翻一倍不止，继续增加120万平方米。而从今年起至2013年，杭州写字楼的新增供应量将主要集中在钱江新城，占87％。届时钱江新城片区的供应量将占到总量的49％，黄龙、武林和庆春片区则各占到16％、15％和11％，形成四强竞争的局面。另外，从长远规划来看，钱江新城的写字楼规划面积超过200万平方米。
仲量联行将甲级写字楼定义为非散卖型物业，也即由开发商或基金持有进行出租的物业。除北京、上海等一线城市外，这样的物业在二线城市的存量是较为稀缺的，杭州也不例外。目前来看，杭州仅有坤和中心、世贸丽晶城欧美中心、嘉华国际等少量甲级写字楼项目，而在2011年，杭州甲级写字楼将出现一个供应高峰，供应量将达22.6万平方米。
三年内杭州写字楼市场供大于求
金融类企业将成甲级写字楼招租突破口
未来三年如此巨大的新增供应放量，无疑将对杭州写字楼市场形成不小的冲击，尤其是作为新兴中央商务区的钱江新城，无论是从其体量还是地位来看，都将首当其冲。
“钱江新城的写字楼租用市场目前处于起步阶段，租金水平在2.6元/平方米/天左右，空置率也不低，为20％－30％。未来钱江新城写字楼之间的竞争将非常激烈。”仲量联行亚太区董事、战略顾问部中国区总监李杰介绍称，市场对于写字楼的吸纳量将同时来源于租赁和购买自用，但新增供应量在三年内仍将大大超出吸纳量，空置率由此将很有可能进一步高企。“数据显示，今年至2012年，杭州写字楼的新增供应量分别为近40万、50余万和30余万平方米，但三年的市场吸纳量均不到30万平方米。”
数据显示，在目前杭州少量甲级写字楼的租户中，支付能力较强的金融类企业和专业服务类企业比例高于全市水平，分别达到20％和21％。李杰由此分析称，随着未来杭州甲级写字楼数量的增加，金融类企业特别是外资性和全国性的金融类企业会优先选择甲级写字楼设立办公室，以符合其在全球市场的形象定位，因此这类企业将成为将来甲级写字楼招租的突破口。同时，杭州作为省会城市，也将成为其他各类专业服务类企业在浙江设立办公室的首选，比如国际性的咨询、会计类企业等。此外，像高新技术等创新型企业随着发展壮大，对甲级写字楼的需求也将不断增长。
的确，以黄龙片区的欧美中心为例，自2008年年底交付以来已先后吸引十多家世界500强和29家金融业国内外知名公司入驻，如德勤、大金、东芝、奔驰、索迪斯、中国国际金融公司、中投信托、星展银行、平安银行等。武林片区的坤和中心现也已有英国渣打银行、美国辉瑞投资、美国利宝财险、中国平安人寿、法国金盛和日本烟草6家世界500强签约进驻，另外还有两三家500强企业正在深度洽谈中。
另外，仲量联行对企业租户办公需求的调查分析显示，在硬件标准上，企业最关注的是电力供应、层高、电梯等候时间、物业管理、空调和停车位等指标。像电力供应为双路供电，净层高为2.6－2.8米，电梯等候时间小于30秒，停车位配置标准不低于150平方米/个，这些都是大部分企业租户希望达到的办公标准，预计也将在未来渐渐成为杭州新增写字楼项目的标准配置。
金融类企业将成甲级写字楼招租突破口
未来三年如此巨大的新增供应放量，无疑将对杭州写字楼市场形成不小的冲击，尤其是作为新兴中央商务区的钱江新城，无论是从其体量还是地位来看，都将首当其冲。
“钱江新城的写字楼租用市场目前处于起步阶段，租金水平在2.6元/平方米/天左右，空置率也不低，为20％－30％。未来钱江新城写字楼之间的竞争将非常激烈。”仲量联行亚太区董事、战略顾问部中国区总监李杰介绍称，市场对于写字楼的吸纳量将同时来源于租赁和购买自用，但新增供应量在三年内仍将大大超出吸纳量，空置率由此将很有可能进一步高企。“数据显示，今年至2012年，杭州写字楼的新增供应量分别为近40万、50余万和30余万平方米，但三年的市场吸纳量均不到30万平方米。”
数据显示，在目前杭州少量甲级写字楼的租户中，支付能力较强的金融类企业和专业服务类企业比例高于全市水平，分别达到20％和21％。李杰由此分析称，随着未来杭州甲级写字楼数量的增加，金融类企业特别是外资性和全国性的金融类企业会优先选择甲级写字楼设立办公室，以符合其在全球市场的形象定位，因此这类企业将成为将来甲级写字楼招租的突破口。同时，杭州作为省会城市，也将成为其他各类专业服务类企业在浙江设立办公室的首选，比如国际性的咨询、会计类企业等。此外，像高新技术等创新型企业随着发展壮大，对甲级写字楼的需求也将不断增长。
的确，以黄龙片区的欧美中心为例，自2008年年底交付以来已先后吸引十多家世界500强和29家金融业国内外知名公司入驻，如德勤、大金、东芝、奔驰、索迪斯、中国国际金融公司、中投信托、星展银行、平安银行等。武林片区的坤和中心现也已有英国渣打银行、美国辉瑞投资、美国利宝财险、中国平安人寿、法国金盛和日本烟草6家世界500强签约进驻，另外还有两三家500强企业正在深度洽谈中。
另外，仲量联行对企业租户办公需求的调查分析显示，在硬件标准上，企业最关注的是电力供应、层高、电梯等候时间、物业管理、空调和停车位等指标。像电力供应为双路供电，净层高为2.6－2.8米，电梯等候时间小于30秒，停车位配置标准不低于150平方米/个，这些都是大部分企业租户希望达到的办公标准，预计也将在未来渐渐成为杭州新增写字楼项目的标准配置。
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中国人寿26亿购杭州钱江新城地块 险企加紧曲线圈地
中国人寿26亿元购杭州钱江新城地块
《第一财经日报》从有关渠道获悉，昨天下午，浙江杭州钱江新城标号为“杭政储出[2010]32号”的商业金融地块进行现场拍卖。该地块位于钱江新城核心区，紧邻市民中心、杭州大剧院和杭州国际会议中心。出让面积35894平方米(约合53.84亩)，起价259672万元，折合楼面价9043元/平方米。
32号地块只有一名竞买人——中国人寿浙江省分公司，在没有其他竞买人的情况下，中国人寿浙江分公司以259772万元的总价竞得，并直接成交。
《第一财经日报》从一位知情人士处获悉，中国人寿购买32号地块的用途是为中国人寿浙江省分公司自建办公楼之用。此次的竞买人为中国人寿浙江省分公司。
购入或自建办公楼“蔚然成风”
不独中国人寿浙江省分公司要在寸土寸金的“人间天堂”杭州建楼，此前太平人寿浙江分公司和新华人寿浙江分公司等同业，亦分别购买了杭州庆春路广利大厦和平海国际大厦的楼层作为办公楼。
在诸保险公司总部一级，自建办公大楼更是“蔚然成风”。中国人寿集团和股份公司、人保、平安、泰康、太保、太平、生命人寿、中意人寿等大小保险公司，纷纷在北京金融街和CBD区，以及上海、深圳等一线城市的黄金地段，购入或自建写字楼。
这些以自用名义购买的写字楼，其实相当一部分用于对外出租。在保监会正式开闸不动产投资之前，通过这种购买写字楼“办公自用”的方式，保险公司自2006年起就开始“曲线”进入不动产领域。据相关统计，从2006年到2009年5月，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米。
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物业租金收益不菲
稳定的物业租金为保险公司带来一笔不菲的收益。有人保人士曾对媒体透露，人保的物业租金年收益约在1亿~2亿元。亦有业内人士指出，不动产可以作为保险公司负债匹配的工具之一，在通胀环境下可以作为对冲通胀风险的产品。在低通胀环境下，也可以替代一部分的固定收益类产品。据了解，目前国内一线城市中商业地产的租金收益率约在5%~7%之间，收益率高于大多数固定收益类产品。
保监会人士日前曾透露，保监会将于近期发布不动产投资政策。据了解，保监会对保险资金投资不动产的原则主要有“三不准”，即不允许保险资金投资居民住宅、不允许直接投资商业地产、不允许参与房地产开发。
一位接近监管层的知情人士曾透露，保险机构投资黄金地段的标志性建筑等商业性房地产，然后委托专业化公司进行经营管理，不失为一种比较好的投资路径。
不过，在不动产投资正式开闸之后，以自购物业方式投资的诸保险公司，或许将面临这样一个问题：如何把之前以自有资金投资的不动产，置换成保险资金的投资资产。
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