保监会上周颁布的《保险资金运用管理暂行办法》(下简称《办法》)正式明确了保险资金可投资不动产，而10%的投资上限更是远超预期。
面对不动产投资的超预期开闸，保险公司的态度则相对谨慎。南都记者从保险公司获得的反馈看，目前保险公司仍需静待监管层推出配套的不动产投资细则。尽管《办法》并未禁止保险资金进入住宅类物业，但保监会在之前召开的一季度保险监管工作会议已经明确了保险资金不可以投资住宅类物业也就是居民住房，而从保险资金的属性看，险企也不会去投资住宅类物业。
至于是险企青睐的商业地产，由于保险资金进入不动产市场的过程将是持续而长期的，所以保险资金短期内也不会大规模涌入。
不直接参与投资住宅类物业
上周公布的《保险资金运用管理暂行办法》对保险业投资不动产领域有实质性开闸。新政规定，保险资金不可以直接从事房地产开发建设，但可投资于不动产及相关金融产品。投资账面余额分别不得高于公司上季末总资产的10%及3%，两项合计不能超过10%。
记者了解到，新政对保险资金进入不动产领域较高的上限和过少的限制条件出乎业内的预料，但保险资金并未因此贸然入市。
一家大型险企资产管理公司研究人士称，从新政对不动产的定义看，非常宽泛，但监管层应会对具体领域进行规定。因此保险公司仍需静待保监会推出具体的不动产投资细则。
而在4月中旬举行的保监会一季度保险监管工作会议上，保监会重申了保险资金投资不动产需遵循“三不”原则，即不允许投资住宅类物业也就是居民住房、不允许直接投资商业房地产、不允许参与房地产开发。
上述研究人士称，即使新政里面没有规定保险资金不能进入住宅类物业，但从保险资金的投资时间和方向等方面来看，保险公司也不会贸然进入该领域。国际知名房地产中介仲量联行上海研究部人士称，从国际经验来看，商业物业是保险公司最为关注的房地产形态。成熟市场的保险资金中约三成是投向商业物业。首先商业地产针对企业等机构客户，一般规模较大，集中管理，出租和出售均是以栋或层为单位；而住宅市场则针对个人，更类似于零售市场且分散管理，对于资金量盘大的保险资金，住宅类物业并不适合。
布局商业地产
事实上，在新政出台之前，保险公司已经通过各种方式进入不动产领域。
根据国泰君安证券的统计，初步统计2006—2008年间保险资金累计投资175亿在一线城市收购写字楼，面积达123万平米。2009年人保、国寿、平安等分别与金融街、信达、金地、绿城和远洋等签署总计超过400亿的战略合作协议，进入开发领域。
业内人士称，虽然保监会明令禁止保险资金直接从事房地产开发建设，但如果保险公司购买物业或介入开发建设是为了自用的话，并不属于限制范围内。而在自用的同时，险企可以将部分物业进行出租。
招商证券分析师罗毅表示，保险资金主要投资领域应该是商业地产、房屋租赁及未来的房地产信托等能够提供长期稳定的现金流的不动产领域。当前商业物业的租售比均值在7%左右，高于居住房的3.7%，且商业物业相对于居住物业，单个项目投入资金规模大，谈判对手集中，沟通成本较小，预计将是保险公司不动产投资的主要领域。假设保险公司按10%的上限投资不动产，预期年回报率7%，将使长期投资收益率在5.5%的基础上提升20个BP以上。
但保险业内人士并不认为新政出台后保险资金短期内会大规模涌入商业地产。中国人寿一资深人士表示，虽然商业地产会是保险资金考虑的投资范畴，但保险资金进入不动产市场的过程将是持续而长期的，所以这是一个时机选择的问题。短期内保险公司还不会大量持有商业物业。
上述研究人士称，此外除了直接购置自用办公楼，购置土地采取“代建”模式进行开发，保险公司进入不动产的途径还可以股权投资方式入股项目公司、围绕不动产投资提供咨询服务，获得顾问收益、购买房地产上市公司股票、发起设立以不动产为对象的金融创新产品等方式。
