购房者观望情绪浓厚 房企遭遇销售困境

    节日似乎并没有“唤醒”观望中的购房者。

　　五一小长假期间开盘的大兴黄村镇的仰山嘉园，售楼处门可罗雀。这正是当下绝大多数开发商的共同遭遇：“卖房真的很难。”

　　亦有例外，低价开盘的中海深圳项目和碧桂园清远别墅项目遭遇了疯抢。但在阳光100常务副总裁范小冲看来，这仅仅是个别现象，大势不好，市场仍在缓慢回升中。

　　低迷的市场影响了开发商的信心。国家统计局山西调查总队5月3日发布消息称，一季度，山西房地产企业景气指数和企业家信心指数实现双降，两大景气指数位列八大行业之末。

　　销售低迷

　　根据北京房地产交易管理网数据显示，4月30日和5月1日两天，北京期房住宅共成交867套，相比去年同期的1604套下滑近一半。而在上海、深圳召开的房展会上，尽管人流量与3月相比有了一定的回升，但是购房者的观望情绪依然较为浓厚。

　　“只是局部地区，个别项目的价格调整。”思源经纪董事总裁陶红兵如是向本报记者形容市场的变化。他认为，行政手段冷冻了市场，促使了销量的下滑。

　　去年销售过千亿的万科，最近披露的销售数据或更能阐述这一态势。万科5月3日晚间披露，4月份，公司实现销售面积67.8万平方米，销售金额79亿元，同比分别增长7.1％和1.3％。今年1至4月，累计实现销售面积371.6万平方米，销售金额434.1亿元。从单月销售面积和金额的同比增速来看，万科今年1至4月的数据呈现逐步下降的趋势，4月份的同比增速下降到个位数。

　　据誉翔安地产合伙人赵敬川观察，市场上热销的大多是刚性需求购买的项目，并且开发商一次性将价格调整到位。如此前“日光”的中铁置业在北京房山开发的双限房项目。而该区域此前的“日光”盘——万科长阳半岛项目，最近开盘的两期，因为加入了改善性需求的大户型，销售速度也在放缓。

　　存货积压 调控跟进

　　在国家统计局的调查中，很多房地产企业表示，当前房产业面临的主要问题，一是由于各地“限购令”的出台，购房者预计政府将出台房价调控，消费意向不足；二是金融机构对房地产企业紧缩银根，企业融资更加困难；三是房贷控制力度加大，对房产销售形成影响。

　　但大多数企业并没有采取“以价换量”的策略。“开发商很纠结。”北京四季房展研究院副院长郑向东对本报记者说。一些老项目试图降价，换来的却是业主闹事，给后期营销蒙上了阴影。

　　郑向东和许多参展的开发商交流的结果，与国家统计局调查所反应的情况相似。开发商对降价是否能促进销售普遍持疑问态度。并不是所有的项目都在刚性需求购买力支付范围内，而受限购政策的影响，很多购房者缺的不是购房资金，而是购房资格。楼市在僵持中。高端项目的情形更加严重，政府为了控制房价平均数据，部分高端项目甚至拿不到销售证。“政府的意愿是希望价格下降，但开发商宁愿再等等看。”郑向东说。2009年楼市的大扭转和2010年的销售业绩，让一些企业有观望的实力，但郑认为，这样的情况不会持续太久。

　　但开发商的生存环境越来越严峻。

　　开发贷呈现收缩趋势。4月28日，央行发布“2011年一季度金融机构贷款投向统计报告”，在贷款投向上，房地产行业贷款增速回落减缓，一季度金融机构房地产贷款新增5095 亿元，同比少增3338 亿元。不仅如此，新增的保障房建设吸收了大部分的银行贷款。穆迪助理副总裁、分析师曾启贤预测内地银行的信贷紧缩状况会持续12个月到18个月。

　　不少企业再度赴海外高息举债，在融资成本逐渐上升的背景下，减慢周转速度带来的结果是，支付更多的利息。同时，房子卖不出去的后果是大量存货的积压。

　　统计数据显示，截至3月底，上市公司账面存货金额已经高达3.53万亿元，超过金融危机前的水平，并创出历史新高。其中，有色金属、房地产、能源类企业库存数量最多。目前两市136家地产上市公司截至2011年一季度的存货金额高达9865.14亿元，与2010年同期的7041.46亿元相比，增幅超过40%；与2010年报显示的合计数据相比，环比也增长了9.07%。一旦大宗商品价格或通胀水平下降，这部分库存将面临跌价的风险，进而对上市公司业绩产生负面影响。

　　绝大多数开发商仍旧选择了“扛”，但不断出台的政策，让开发商变得更加煎熬。

　　范小冲认为，一房一价和反暴利政策，给开发商带来很大的挑战。有时开发商也难以最准确地“捕捉”市场，经常会在开盘初期采取低定价，再视销售情况涨价。但“一房一价”要求一次性公开所有的房源价格，不仅开盘前遭遇“暴利”审查，开盘后也不能再涨价。这意味着开发商无法最大限度地占取“消费者剩余”。本应该作为令市场透明、信息公开的手段，最终却演变为调控的工具之一。让开发商不寒而栗的是，调控几乎渗透到生产、销售每一个环节。