房地产需求还会涨

    文/董伟海

    城市化和工业化是过去30年推动中国经济持续发展的根本动力。1980年,中国的人均GDP仅为463元，而到2010年末，已经达到29,678元；与此同时，中国的城市化率也从1980年的不足20%提升到2010年的48%左右。

    参照美国、日本、韩国等发达国家的经验，城市化水平在超过30%之后，城市化进程将进入加速上升时期，直至城市化率达到70%以上，而中国目前正是处于这种快速上升时期。然而，从横向比较来看，中国目前的城市化水平仅相当于美国1910年代和日本1950年代的水平，与发达国家普遍达到70%以上相比，仍有巨大的上升空间。

    根据国务院发展研究中心的预测，到2020年，中国城市化率将进一步达到58.7%，而全国的人口届时也将达到14.7亿人。根据这一预测，到2020年，中国城镇人口将达到8.6亿人，即未来10年，每年新增城镇人口将达到2192万人。再据住建部的统计， 截至2009年末，全国城镇人均居住面积为30平方米。

    根据这一标准，未来10年，在不考虑旧城改造和改善性需求的情况下，城市每年新增的住房需求仍将达到6.6亿平方米，而过去5年，全国商品住宅竣工面积每年平均只有5.4亿平方米，即使在最近2010年也仅有6.1亿平方米。若考虑旧城改造和改善性购房等终端需求的量，则明显供不应求。