武汉现闲置地囤地5年涨10倍 政企利益博弈所致

武汉现闲置地囤地5年涨10倍

继上月“查违风暴”通报已清理37宗闲置用地后，《第一财经日报》昨日获得一份武汉尚未纳入清理范围的闲置用地统计报表显示，2004年3月至2008年5月间，仍有数十宗土地处于闲置状态。其中，建设用地超过30万平方米的地块就有3幅。

囤地5年涨10倍

报表显示，大部分地块是在近5年完成交易，而且这些地块位置基本上都位于武汉市三环以内，因此平均楼面地价远高于去年武汉全市水平（2000元/平方米），每平方米达到2680元。不少闲置地块囤了多年后“身价”翻番，有的地块不到5年时间溢价近10倍。武汉地产界一位业内人士透露，尽管近年来武汉地王频频易主，但实际上明挂暗协、底价摘牌仍在武汉土地拍卖市场占主流，开发商买地成本极低，因此囤积土地为开发商带来了巨大利润。

“一些开发商还将手中的土地在二级市场转让给新进场的开发商，从中赚取高额差价。”该人士透露，地产商的盈利模式，就是趁周边还没有开发起来的时候进去，慢慢大家一起开发起来，再来等更大的提升，才能获得最高价值和利润最大化，囤地成其赚钱方式之一。除收益大、溢价高之外，大小开发商们热衷囤地的另一重要原因就是囤地风险小，且风险被稀释在了资本市场和购房者身上。

政企利益博弈所致

一位长期研究武汉土地市场的人士昨日对本报记者表示，以武汉市为例，上世纪90年代时，武汉属内生型城市商业体系，武商、中百、中商三足鼎立；2003年~2005年间，武汉市政府迫切希望通过招商引资方式引进外地的战略投资巨头，以加速推进城市商业建设水平。香港瑞安、九龙仓、和记黄埔等地产巨头就是在这一时期，以低于市价的价格拿下了武汉核心区域的优质地块。

但由于城市建设资金短缺、基础配套不全、过多过杂的拆迁主体等原因，外来资本低成本进入武汉，却无法在短时间内产生经济效益。

随着时间的推移，利益开始发生转移——开发商在土地闲置的过程中享受到城市土地价值升值带来的丰厚收益。

如和记黄埔于2006年2月摘得江汉路核心地块“P（2005）048”。对于地块现状，和记黄埔方面表示，已经开工了。但记者在施工现场看到的却依旧是大片平整好的净地，几辆泥头车停在工地上未见其作业。知情人士透露，该项目原定于今年年底竣工，不过目前还正在打桩，项目名称也还没有敲定。

据该地块附近的民生社区居民透露，这幅地块的拆迁工作直到去年才完成，“每平方米补偿7500元，外加每户一套经适房”。但是，当年和记黄埔仅花了8550万元摘牌，楼面地价不足3000元。

尽管如此，“相关部门仍不愿得罪这些巨头开发商，尤其是打着‘城市投资人’旗号的开发商。”一位中国指数研究院人士指出，现阶段的问题是，那些想建的不能建，让建的不去建，如何去鉴定开发商的动机，往往变得异常复杂。

地方政府与开发商之间的博弈还在土地市场上上演。不过，从2009年开始的“三年期二环线内56个城中村改造”环节中，武汉市政府开始总结2003年至2005年的那一轮经验教训：先梳理好“内部矛盾”，再利用土地收益推进城市基建。