来源：广州日报
发布时间：2011年05月13日
5月大户型普通住宅供应集中放量。记者卢政 摄
“8”字头大户普通洋房成交放缓合拼户型滞销
房价过高致主流消费群陷入新一轮观望
文/记者张玉云
相关市场成交数据显示，五一节后一周，东莞楼市整体住宅量成交量环比减少近三成，尤其城区市场中以大户型产品为主的楼盘，销售速度放缓，成交阻力较大。近期多个城区全新楼盘开盘上市，但交易成绩平平。部分以双拼户型产品推出的楼盘因入市定价偏高、银行放贷政策过紧等原因，甚至出现客户退房“挞定”的情况。
市场现象：
银行放贷政策趋紧
合拼户型产品严重滞销
目前东莞楼市政策环境虽然较广深佛等城市要温和，但银行放贷政策持续收紧仍给开发商的资金回笼及项目销售造成了一定影响。据了解，虽然东莞各大项目在今年前4个月成交大热，但各大银行的房贷审核极为严厉，房贷放款普遍出现排“长队”现象，各大楼盘在销售过程中饱受困扰，在与客户签约时压力重重。
一房地产代理销售负责人向记者透露，目前项目在成交过程中的最大阻力就是客户担心通不过房贷审核，按揭合同签不下来：“很多项目在跟客户签约时都有个约定：如果按揭办不下来，就要把付款方式改为一次性付款。这样一来就会造成部分客户因无力一次性付款或首付过高而‘挞定’退房，这种情况在大户型项目、尤其是合拼大户型项目中尤为多见。”
该负责人表示，为了尽量挽留客户促成交，目前多数开发商采取的方法是多找几家银行签约合作，尤其是找房贷政策较为松动的本土银行合作，减少银行不放贷造成的客户流失。
但从目前的销售情况看，此办法依然无法改变合拼大户型产品严重滞销的局面：“只要是合拼户型，就必须按两套房来办理按揭贷款，高首付及高利率令许多客户对此类产品望而却步，办不了贷款的客户只能选择退房。”据悉，近期水濂山片区某豪宅项目入市开盘后，就因其大户洋房产品属于合拼户型，导致部分客户因贷款难、首付成本过高等原因最终选择退房。
原因分析：
定价偏高消费者“吃不消”
大户普通洋房成交“遇阻”
据了解，在城区市场中，非合拼类的大户普通洋房目前在销售方面也面临着巨大的出货销售压力。东莞中原研究部监测数据显示，5月东莞楼市加推项目中，大户型的普通住宅供应集中放量，加推比重占比45.61%，尤其是城区市场，近期各楼盘主推的产品都是以120平方米以上的大户洋房为主，市场竞争日趋白热化，大户型产品面临较大的出货压力；其次，如果楼盘定价在“8字头”以上，就算是综合竞争力很强的楼盘，成交一样有难度。
目前，过高的房价水平已经给大户洋房产品造成严重的销售阻力。 东莞中原策略研究中心总监车德锐认为，8000元/平方米的房价水平对于城区市场的普通洋房而言是一道“槛”，只要普通洋房项目把价位定在“8字头”以上，就会遇到销售阻力，成交明显慢很多。
“目前市场主推的大户型洋房产品，单价高，总价也高，一套洋房总价动辄过百万元，这种市场定价和定位已经脱离了东莞本土主流消费群体的承受能力，过高的房价令很多消费者都‘吃不消’，调查显示，很多购房者现在在楼市调控基调不变的情况下，都期望房价能降下来，由此导致市场陷入新一轮的观望。尤其是深圳客购房比例不高的城区市场，主要的消费群体来自本地，他们对于价格的承受力没那么高，所以成交回落的情况更为明显。”
车德锐表示，现在的情况是，开发商不愿降价，购房者期望降价，双方都处于一个价格博弈的“临界点”，十分微妙。
市场预判：
5月底6月初量价齐“走低”
临深镇区成交仍被看好
相关市场统计数据显示，上周东莞楼市的成交开始呈现下滑趋势，周成交量环比减少近三成，市场购买力出现由盛而衰的迹象。车德锐认为，如果开发商不调整价格，成交萎缩的情况会更明显，5月底到6月初这个阶段是东莞楼市量价“由高走低”的一个“分水岭”。6~8月份楼市进入传统营销淡季，预计这个时段部分开发商在销售压力之下，会对房价进行调整，“迫于资金及销售压力，预计部分开发商会选择调价，城区普通洋房价格只要把价格由8000元/平方米降到7500元/平方米，成交马上能好转。”
瑞峰置业事业二部副总经理徐浚杰也认为，现在银根收紧、客户贷款难等问题已经给很多开发商造成困扰，这种政策压力正步步紧逼着资金实力不足、有业绩销售压力的开发商不得不“放血”降价走量：“现在东莞房价水平居高不下，为了尽快走货走量回笼资金，有的开发商会选择降价或以低于市场预期的价格推盘走货。”
虽然城区市场存在较大的房价回调可能，但业界依然看好临深片区市场的楼市成交：“临深镇区市场因为有深圳客户的消费支撑，房价下调可能性很小，就算成交降下来，开发商也可以通过加大与深圳中介公司的合作，引来大批深圳客户前来购房。”车德锐认为，目前城区楼市成交前景堪忧，开发商只能通过拓展广深客户资源及利用公积金低首付新政促成交，才能在项目销售方面有所突破。
