创变空间抢跑市场

    4月份，在象湖新城某项目的营销负责人李先生近来碰到一件很奇怪的事情。自身楼盘推出的80平方米左右的二室二厅的户型，无论营销如何忙活，都出现滞销的现象。80平方米左右的二室二厅的户型单价适中，总价也不高，原本非常受刚性需求的热捧，前两年一期同类户型的销售非常红火就是证明，但如今同样的户型出来后，却很难卖出去。这是为什么呢？

　　带着疑问，李先生考察了一下，同一区域的几个户型和面积相近的竞争项目，发现竞争楼盘却卖得非常红火。李先生深究其原因，自己项目二室二厅的楼盘受到市场“套二”户型可变“套三”户型的挤压。随后，李先生又在市场做了一个调查，发现二房变三房，三房变四房，可创变空间的房源都受到了市场的追捧，成为目前楼市为刚性需求量身打造的主流产品。

　　刚性需求催生创变空间

　　相对于传统的正常户型，创变空间户型是近两年出现的情况，而在楼市这种趋势正愈演愈烈。刚性需求的崛起和需要催生了创变空间的崛起，一方面，刚性需求购买房子要考虑总价的因素，所以在单价确定情形下，房子的面积会得到控制，一般在70平方米~90平方米左右。房子面积虽小，但刚性需求同样需要房子尽可能地做到功能的分工，满足家庭各个成员居住的需要。另一方面，开发商敏锐地感受到了这个需求的变化，在房源面积一定的情况下，尽可能地实现功能的最大化，同时可变空间，两房变三房，三房变四房也成为开发商广告营销最大的噱头，甚至成为户型创新的经典案例。

　　购房者陈先生告诉记者说：“二室二厅户型虽然不错，也能满足我们一家三口居住需求，但如果双方父母过来居住的话，就没有多余的空间给父母居住，但如果二室的户型可变为三室。如果父母过来就可实现居住的需求，多一个房间，可支配的空间余地比较大。对于我们这部分首套置业的人来说，多一个房间还是非常吸引人的。”另一吴女士称，同样的面积，三室比二室实用一些，功能上可以做到更好的分区。

　　市场上有了需求，开发商也不会放过这样的机会。保利东湾国际墅质高层、红谷十二庭、恒茂红谷新城、保集半岛等项目，无论是高层，还是多层都纷纷推出了可变空间的房源，事实证明，有可变空间的房源比没有可变空间的房源更好卖。这样可变小三房对二房的冲击在市场就显现出来了。市场无形之手指引市场，可变空间这样就形成一股风潮，也正成为楼市户型革命的一个趋势。

　　少一房不如多一房

　　自国家在2007年颁布“90/70新政”后，“送面积”的创新户型才逐渐慢慢出现。尤其是2009年~2010年之间，赠送面积的风气在楼市愈演愈烈，得房率超过100%项目频频出现。在市场上，可变空间的出现，在有了同样面积房源，可变小三房“挤兑”了正常户型。

　　记者采访了平安象湖风情营销总监陈秀平，据他介绍，开发商最开始的赠送面积主要以阳台、飘窗为主，慢慢就从室外走进了室内。两年的时间，设计师们在赠送上挖空了心思。赠送范围已从赠送景观阳台、采光飘窗、入户花园发展到赠送地下室、挑高卧室、入户客厅等空间，形式多样，手法各异。得房率也从60%~70%一路上扬到了100%-110%甚至更高。2009年之后，市场上几乎没有不赠送的户型，大多数的开发商在做前期的时候，都会提出各式各样赠送的方式，研究这些赠送面积如何过规划，如何演变成为卖点。60多平方米的一房变二房，80多平方米二房变三房等在市场上屡见不鲜，甚至影响了整个楼市的户型创新革命。

　　如今，2009年可变空间的房源都到了交房的时候。它们对购房者，尤其是刚性需求强大的影响力又显现出来。在当前市场上，买房送阳台，N+1，甚至N+2的户型的房源是市场的热点。二房变三房房源挤压正常二房房源，三房变四房房源挤压正常三房房源，正成为市场的发展趋势。而这种趋势又诱发了整个市场的户型创新，影响了别墅产品户型变革，绿地洋墅、香缇溪岸的蝶墅，其产品创新受到购房者的关注。对于刚性需求来说，多花几万元，甚至同样的价格，但是在功能上多一个房间，这样的性价比还是着实诱人。

　　功能性or舒适性 两难

　　不过对于这样 　　的现象，也有业内人士提出不同的看法。一般来说，两房变三房中赠送的房间面积都很小，不过几平方米，面 　　宽窄，径深短；有的赠送是把阳台封闭 　　后形成的，多了房间却没有了阳台，影响 　　了室内居住的舒适性。同时在容积率既定的情形下，赠送面积并不是开发商真正赠送，而是占有了整个小区的公共空间，得房率越高，公共面积占有越多，小区公共空间就少，这样又会严重影响整个小区的居住舒适度。

　　不过一般来说购买80平方米左右户型的购房者还是以第一次置业的刚需为主，他们看中的功能性大过了舒适度。当然也可能因为置业经验的他们往往看到了多出的面积，而忽视了入住后的舒适度。购房者刘女士就告诉记者，她已多次置业，如果她是自己居住，她并不喜欢可变空间，尤其是牺牲了阳台的可变空间，在使用上会有一些不便。比如晾晒衣服，比如房屋内的采光和通风，有很多的居住感觉是靠购房的时候看户型体会不到的。

　　要室内功能性还是居住的舒适性，对于购房者来说，两难。目前，对于刚性需求来说，想在最少的空间内实现功能最大化的想法占了上风，但是对于购买大户型的购房者来说，居住的舒适度是影响其置业的主要原因。也许，在居住一段时间后，在功能性或舒适性的选择上，刚性需求将出现两难的境地。

　　文/廖林立