南昌楼市进入“户型时代”？

    近日，南昌楼市涌现出一股"户型创变"的新浪潮，其间的创新户型琳琅满目：从东湾国际的两房变三房到香缇溪岸的唯美蝶墅以及绿地·新都会的电梯洋墅等，购房还有较大面积的赠送，受到了不少购房者的青睐，南昌似乎单脚进入了"户型时代"。

　　然而，产品结构性变化，创变户型变在何处？住宅产品回归到居住功能的主题研究，其趋势究竟能走多远？带着这些疑问，我们采访了江西师大赵海云教授、同致地产常务副总阮继岗及绿地新都会策划总监杨飞梵，和大家一同来探讨"户型变革"的话题。

　　居住功能仍是市场主流

　　江西师大教授 赵海云

　　住宅市场上集中出现的"户型创变"的现象，实际上是对住宅居住功能主题的回归。创变户型从建筑设计到销售策略，借鉴了传统产品销售技巧，激发了消费者认识上的潜意识，因此不花钱或少花钱的面积越多越好，很少有消费者去探究其奥秘。本市实施限购政策以来，楼市由短暂的沉寂观望到缓慢复苏，市场上的购房者相对单一，主要以实际置业需求为主，不排除仍有投资需求的存在。某种程度上说，住宅市场在未来一段时间里都将以这些人的实际需求为主。就置业而言，个人认为置业的过程始终要分阶段性，因为随着人生阶段的不同，家庭环境及其人员结构有所不同，置业要求也在不断变化。对于户型、面积、功能的要求多以自身的变化有关系，通常遵循面积由小及大，功能由少到多的认识和发展过程。“一步到位”、“盲目追风”，背离了人的认识规律和事物发展的基本规律。

　　打“户型牌”也是暂时促销

　　同致地产常务副总 阮继岗

　　“户型变革”实际上是房地产市场发展过程中的一个阶段，或者说是一个促进手段，因而在时间节点上我认为“户型时代”的说法不妥，开发商打出“户型牌”也是暂时的促销措施，其趋势无法长久。

　　在过去很长一段时间里，开发商之间的竞争一直集中在社区的品质上、档次上、地理区位上及层圈价值上，因为那时候的购买族群还很广泛，各类需求在市场上都不受限制。但是限购以来，南昌的住宅市场明显受到冲击，购买族群变得更加纯粹，主要集中在刚性需求者和改善型需求者之间。而刺激这两类族群的购买冲动恰恰在于把握两点，价格和户型面积，因为这些都是他们迫切需要解决的实际问题。

　　当然，限购之下，我们的销售区域受到波及，不限购区域都集中在城郊等地，这也是一个很重要的影响因素，目前在户型创新上做文章的楼盘，应该说在区位上都是离市中心较远的，他们在保证销售价格不做太大让步的基础上，开发商往往会选择一些高附加值的手段，例如赠送面积等等方式来吸引购房者投资，短期内市场上的“户型牌”唱主角的景象还将持续。但是随着这次限购带来的难得的发展机会，象湖等不限购板块已然聚集了相当部分的人气，从而吸引了大型商业项目配套的进驻，弥补了之前这些板块缺少商业配套的短板，随着其他不限购板块的商业配套的完善，开发商之间的竞争热点还将发生变化。

　　创变户型开启品质人居

　　绿地新都会策划总监 杨飞梵

　　开发商集中在“户型创变”上的竞争实际上利大于弊，能很好的促进现有户型的改良，同时更深层次的挖掘潜在需要，开启新一轮的品质人居。

　　“户型创变”的现象是一个趋势，因为随着人生不同阶段的追求，财富不同阶段的积累，对于居住环境的诉求也会更高。绿地集团在行业竞争里基本上是打品质牌，然而限购以来，由于一部分财富人群失去了购房资格，市场上多以刚性需求者和改善型购房者居多。绿地·新都会项目遵循品质的同时兼顾市场现状，立足人居最原始的居住功能诉求，相较之前的绿地香颂来说，在户型结构上做了较大的改进，电梯洋墅分为5~8层，其中一层是复式，三层以上是平层，更加适合现在的购买需要；当然，两类户型都有相当实惠的面积赠送，复式赠送的是地下整层，并配有下沉式的庭院。平层户型也有赠送入户花园、露台、工作阳台等，对购房者来说可以满足更多家人的居住需要，而且也是很实在的优惠。新都会项目自外场咨询馆开放以来，不到一个月时间，客户络绎不绝，已有来访超过1000组，应该说市场反响超出我们的预期，说明我们对于强调居住功能的设计初衷还是得到了购房者的认可。

　　文/田华

购房者需要怎样的户型？

　　精装公寓

　　肖先生 25岁 销售员

　　最近正打算跟女朋友结婚，房子也成了我们的头等大事，本来是想买宽敞一点的大户型，但由于我们都刚参加工作不久，手中资金有限，买房需要通过贷款，多买十几平米就会增加很大的经济负担。所以最后还是打算买一套实用的小户型房。

　　现在的小户型不像以前那样的容积率低、配套设施落后了，我看过了很多小户型的房子，功能非常完善，虽然设计紧凑，厅、厨、卫面积较小，但是“麻雀虽小，五脏俱全”，尤其是一些新式的小户型酒店式公寓，甚至配置了中央空调、集中热水以及喷淋到户，几乎达到了星级酒店的硬件配套，这样的房子住着舒适、简洁又时尚，还省去了装修的烦恼，对于我们这种马上结婚的小两口来说再适合不过了，所以我打算买一套精装的小公寓，等手头宽裕了再换大一点的。

　　复式创变户型

　　易先生 28岁 平面设计师

　　现在很多开发商为了解决小户型空间小的问题，推出了诸多“买平面、送立体”的复式房型，对于这种户型，我比较看好。

　　在高房价的楼市背景下，能够通过赠送或“可变”等形式让购房者在同等价钱之下，获得更多的使用面积，这样的高性价比户型产品对于经济能力有限的首次置业者来说，无疑是一种很好的选择。这种预留户型的功能弹性，让居住的人有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配。甚至进行前后或左右的拼合，达到空间使用的伸缩性和功能使用综合性。

　　复式住宅是并不完整的两层空间，可在局部掏出夹层。复式住宅最大的好处就是给住户提供一种空间上的变化，强调户内公共区域与私密空间的区分。可以形成多个建筑平面，提供给住户一种更富趣味的居住情景和免费生活空间。不少年轻的购房者也对这种“灵动空间”青睐有加，并根据自己的喜好和需求，将这个半买半送的空间改造成书房、影音室、游戏室等。

　　大户型也要有“大智慧”

　　张女士 35岁 白领

　　我已经有一套房子了，现在想再买一套大一点的。现在市场上大户型的房子也比较多，结构也是五花八门，什么三房变四房，还有送入户花园的，还有独栋别墅、联排别墅、叠墅、洋墅等等，我比较关注楼距、朝向、采光以及屋内设计等一些因素。

　　一般来说买房子的人都希望能有一个好的视野，所以楼距应该要宽，能引景入室最好别不过了，户户观景，还有采光、朝向也要好，最好能四季都有阳光，另外在前后配上一个小的庭院或花园也别有一番风味。

　　大户型最大的优势就在于宽敞，一个大的客厅当然必不可少，除了配上电视、沙发等一般的家具外，最好是还能容得下一台钢琴，再配上一个大大的飘窗，最大化的拉阔空间；有一个独立的厨房和餐厅也是不错的，闲暇之余，可以自己下厨，叫上一些朋友或家人共进晚餐。卧室要有一个阳台，可以自己装饰一下，变成一个空中小花园，或者铺上一张小床，在阳光明媚的日子里躺在上面看书，那该有多惬意。

　　文/王良君