投资不动产“三不”原则下
随着《保险资金投资不动产暂行办法》(简称《办法》)的出台，让一直在房地产市场中打擦边球的险资终于有了正式的名分。虽然打开了4500亿元险资投入不动产的阀门，但《办法》也明文列出了“三不”的投资原则，即不准超限、不准炒房炒地、不准投设房企。受此利好消息影响，昨日保险个股全线飘红，中国平安 （601318 股吧,行情,资讯,主力买卖）以4.48%的涨幅居首。
10%限额禁入商业住宅
与此前的《保险资金运用管理暂行办法》相比，《办法》重申了投资不动产的额度限制。投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10％，投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的3％；投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季度末总资产的10％。以目前国内保险公司总资产约4.5万亿元估算，可投资不动产的险资达到4500亿元，其中可投资不动产相关金融产品的保险资金也超过千亿元。
在投资范围上，《办法》规定险资仅可投向于商业不动产，办公不动产，与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产(项目公司)的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。而且，《办法》更堵死了险资借道房产公司投资不动产，规定“不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)或以投资股票方式控股房地产企业”。
自用物业可获名分
此前因为没有明确的法规约束，因此险资也一直在不动产的投资上打着“擦边球”，此前，国寿 （601628 股吧,行情,资讯,主力买卖）、平安、太保的一众保险巨头都在北京、上海、深圳等一线城市投资了自用的商业物业。办法出台无疑令持有这些自用物业更名正言顺。更为重要的是，《办法》禁止险资直接从事房地产开发建设，但如果该地块开发建设涉及自有物业的话，则可不受此规定限制。而在近期，中国平安刚刚以6.13亿元获得深圳福田中心南区的商业用地，建筑面积约12.8万平方米，其中包括有写字楼、酒店及商业等各类规划产品。
不过，《办法》也规定，保险公司投资自用性不动产，应当运用资本金，而且保险公司投资购置自用性不动产的账面余额，不得高于该公司上年末净资产的50％。如果同一项目包括自用和投资性质，那么就要分别确定运用资本金和保险责任准备金的比例，分别核算成本和投资收益并进行会计处理。
另类投资提升险资收益
而由于此前已经有险资投入不动产，因此，尽管4500亿元的额度摆在面前，但短期内不会有大量险资向房地产市场流动。虽然《办法》出台暂时难以为险企获得更高收益，但长期来看对于险资收益的提升却有着标志性的意义。申银万国保险行业分析师孙婷表示，自从2005年保监会放开保险公司股票和基金投资，保险行业的投资收益率跟随股票市场走势出现大幅波动，保险公司经营风险提升。2005年后保险资产中银行存款占比迅速下降，股票和基金投资提高，最高的2007年股票和基金占总投资资产超过20%。虽然总投资收益率得到提升，但收益率出现大幅波动，最低的2008年仅1.9%，部分公司经营亏损。
“今年上半年，中、长期债券收益率下降40bps至50bps，固定收益类资产收益率的走低使得保险公司投资面临巨大挑战，而2010年快速增长的保费更增加了保险资产配置压力。”孙婷认为，保险资金渠道的放开是大势所趋，在小幅提升保险公司长期投资收益率的同时，更重要的是可以优化保险资金的资产负债久期匹配，平滑收益率波动，降低保险公司投资和运营风险。
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《保险资金投资不动产暂行办法》细则
投资条件：
1.上年偿付能力充足率不低于150％，且投资时上季度末偿付能力充足率不低于150％；
2.上年盈利，净资产不低于1亿元;
3.最近三年未发现重大违法违规行为；
4.投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季度末总资产的10％。
5.以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让。
禁投范围：
1.提供无担保债权融资；
2.以所投资的不动产提供抵押担保；
3.投资开发或者销售商业住宅；
4.直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发)；
5.投资设立房地产开发公司；
6.运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资不动产
