银监会将对地产信托进行逐月体检

　　信托公司的地产信托业务正在接受监管部门全面“体检”。

　　“监测表已经交上去，填写情况现在不便说，太敏感。”感受到市场的风声鹤唳，王宗(化名)的言论缄默了很多。作为前车之鉴，他所在的信托公司就曾因“高调”而被监管机构传唤，“只能说业务总体情况还是比较好的”。

　　其言中所及的监测表，正是5月初银监会下发的《关于逐月上报房地产信托业务风险监测表的通知》(下称《通知》)。

　　与之前的压力测试、季度监测不同，此次监测表明确要求信托公司要逐月上报地产信托业务的风险监测结果，并且在资金来源、使用方式、投资方向以及还款来源等方面也列出了更为详尽的“体检”项。

　　在记者接触的从业人士看来，《通知》在内容上的显著变化已足够证明，在宏观调控与社会融资总量的涵盖下，监管层已开始关注地产信托的资金流向。“这些都是布控的前提与前奏。随着数据的全面掌握，未来并不排除会有一些更具针对性的政策出来。”上海一家信托公司的产品经理坦言。

　　全面布控

　　这一《通知》中旨在“做好信托公司房地产信托业务风险防范工作，确保房地产信托业务平稳运行”的监测表在月初被下发至各信托公司，并被要求当月执行。而此前的4月底，银监会刚刚对信托公司完成了新一轮的地产信托业务压力测试，两者的间隔时间极短。

　　何以变化如此迅速？“主要还是因为一季度地产信托规模的激增，而此前的监测一直比较笼统，银监会急需通过详尽的摸底对这一部分资金流向进行把控。”上述产品经理表示。

　　其所言非虚，信托业协会此前公布的2011年一季度末数据显示，今年一季度新增房地产信托710.98亿元，同比增长12.5%。而同期的银行新增房地产贷款累计5095亿元，同比少增3338亿元；其中，开发贷款新增1678亿元。在开发融资方面，两者相较，信托融资在地产企业中的渠道位置已经可见一斑。

　　对此，在5月6日的银监会第22次委务(扩大)会上，刘明康也明确表示，要对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管，推动加强与当地住建部门等信息的沟通与共享。

　　这正极佳地阐释了此次全面体检的目的。

　　在监测表中，银监会将从募集、投资、回款等几个环节对地产信托进行全套“体检”，以掌握资金流向。根据要求，信托公司要详细上报每一个房地产信托项目的项目类型、项目属性、规模、到期日、资金投向等信息。

　　在资金来源方面，银监会特别要求信托公司列明“资金来源有无银行理财资金”，如有，还须说明具体金额。

　　此前某信托公司人士曾向记者表示，信托资金来源中要数银行理财资金成本最低，而随着社会资金成本的水涨船高，信托公司对此也是多有渴求。

　　对于监测表的此点要求，招商银行财富中心人士解释，合规的信托理财产品并不受影响，估计意在威慑信托公司的“影子银行”。

　　所谓“影子银行”，即商业银行为躲避监管，将贷款打包卖给信托公司做成信托产品，这一行为在去年曾被监管部门明令叫停。而此外，更不乏银行将潜在放贷客户的贷款需求设计成理财产品交予信托公司发行。

　　“如今，在"影子银行"表外转表内的执行期，依然需要持续警示。”中国银行原公司业务部相关人士表示。

　　在信托资金募集后的运作风控上，监管部门对监测信息的要求也更加详细与细化。要求详细说明每个项目的抵押或担保措施；而对于三个月内到期兑付的房地产信托项目，银监会更是要求必须填列第一、第二及其他还款来源，并把所填项目结果的量化风险，按大小归纳至不同的风险级别。

　　“先由信托公司自评，再由当地监管部门进行批示。”上述产品经理表示。该五级风险依次为：第一还款来源流动性充裕，无清算障碍；第一还款来源流动性不稳定，有可能需要第二还款来源补充流动性；第一还款来源流动性不足，需要动用第二还款来源偿付；第二还款来源流动性不稳定，有可能需要其他还款来源补充流动性；现有还款来源资金流动性不足，需要其他还款来源偿付(对于无第二还款来源的项目，若第一还款来源资金不足，即认定为5级风险)。

　　“最危险就是最后一种，现在中小房企的资金链已经比较紧张，未来的市场与政策风险也依然压力紧逼，信托资金的偿付风险必然会加大。”该产品经理分析。

　　事实上，这种风险已经局部出现。此前，本报曾独家披露部分无法完整退出的信托资金正在积极地求助私募基金加盟，将到期的信托资金置换出来。

　　如今，监管部门也对此有所关注，“要求提前三个月说明还款资金状况，就可以很好地杜绝这种事情，更好地掌握真实风险。”上述经理表示。

　　趋严与博弈

　　但《通知》向市场所传递的信息远非收集“体检报告”这么简单，其背后更隐藏了监管层将进一步监控资金流向甚至收紧的预期。

　　这种预期来自于持续的地产、金融双向调控。央行刚刚宣布了5月18日起执行新高的准备金率，而在这之外，从限购、限价、“一房一价”到允许银行提高首套房贷首付比例，再到加息预期，楼市调控政策可谓层层加码。

　　而除此之外，一季度的银行数据显示，银行信贷已经收缩对地产的支持。在一揽子调控以及社会融资总量概念的基础上，信托资金与银行信贷过于悬殊的反比例增长，也开始让业内相信信托将难以独自逍遥。

　　“发展信托融资也是引导方向，但监管部门也一定不希望信托资金过于猛烈，尤其是中间还夹杂着风险。”上述产品经理认为，随着信托资金在房企融资中支撑作用的扩大，在越来越减少“一刀切”政策后，监管部门不会贸然叫停，“所以，这次摸底更像是进行布控，酝酿更加有针对性措施的前奏。”

　　对于有可能的针对性措施，部分观点认为，作为延续，净资本管理将进一步加强。在今年1月发布的《关于印发信托公司净资本计算标准有关事项的通知》中，集合信托中公租房廉租房类房地产业务的风险资本计提比例就只有1%，而其他房地产信托业务的计提比例高达3%。

　　“这就凸显了政策导向，进而促进信托业务总体格局的变化。未来这种引导手段很有可能继续加强。”一信托从业人士表示。

　　此外，央行对信托公司自有资金放贷余额的新增，必须向央行特种存款账户交纳150%的无息存款的要求，也被业内认为是铺垫之举。国家外汇管理局山西省分局高级经济师王大贤撰文分析，类似于银行的存款准备金率，在此基础上，央行可随时要求信托资产规模增长过快的信托公司，向特种存款账户缴纳更多无息存款，成为调控工具。

　　这些收紧的预期，直接影响到市场上地产公司与信托公司的情绪。而根据记者了解，目前部分信托公司与求钱若渴的地产企业已经加紧了推出信托产品的速度。

　　来自市场的数据也显示，在5月15日前的一周，集合信托总规模的83.92%都集中投向了房地产，达54.5亿元。用益信托工作室认为，收紧的预期起了相当的刺激作用，为了规避以后更严格的发行审批程序和准入门槛，在银监会出台相应的政策之前，此类情况还将继续上演。

　　对于地产信托业务量的畸高不下、涉险前行，上述产品经理表示除了银根、地产双收紧下的利润诱惑，也有信托公司业务产品不丰富的原因。“有自身能力问题，也有监管受限问题，譬如证券投资信托业务因为信托证券账户受限而发展滞缓。”而这在全国人大财经委副主任委员吴晓灵日前对于信托公司的业务应进一步开闸的表态中也有所体现。