分享政策红利 险资集结“蓝德计划”

    被称作“蓝德计划”的近800亿元规模的保障房建设项目，集结了以太平洋资产管理公司为首的7家保险资产管理公司，近日已获保监会备案通过，成为保险资金投入保障房建设的最大一单。

    所谓的“蓝德计划”，目标是北京市特定区域的土地整备，并非公租房建设。“简而言之，就是通过拆迁房屋、变动物业产权等形式，把生地变成熟地，为保障房建设提供前期的土地供应。”参与该项试点的某资产管理公司相关负责人对记者称，此项计划中，保险资金并不参与后期的二级市场开发。

    此前获监管部门备案通过的保险资金保障房债权投资计划，直接用于包括公租房在内的保障房建设。有消息称，保险资金投入保障房建设的实施细则，有望年内出台。

    准公共品性质的保障房建设，此次向保险资金摇出了橄榄枝。在“不动产投资”解禁之后，保障房建设，成为保险资金期望从中分享“政策红利”的新途径。当然，“政策红利”能否带来真金白银，市场各方正拭目以待。

    保障房“提速”

    2010年以来，一系列旨在平抑房价的楼市调控措施相继出台，但调控之难，远超预期。非商业地产性质的保障房建设，在2011年大步提速。

    按照2011年的建设目标，将开工建设1000万套保障房，相当于2010年全年商品房的总销量。从住房供给的角度看，这一数字，让市场首次嗅到了“保障住房超过商品房供给”的重大转向。

    根据中国住房和城乡建设部测算，今年1000万套的保障房建设大约需要资金1.3万亿元，相当于2010年全社会固定资产投资总额的1/20。整个“十二五”期间，计划建设3600万套。

    巨额资金从哪里来？商业银行流动性紧缩仍在加剧，地方财政面临巨大的资金缺口。资金问题，尤其资金来源的可持续性，成为保障房建设“提速”的关键。

    “很显然，保障性住房的性质，不仅要求现有的资金来源持续增加并且落实到位，还要求政府通过政策创新寻找更多的资金来源和渠道。”前述资产管理公司负责人对记者称。

    除了各级政府的土地出让收益以外，银行信贷资金、公积金结余资金、信托资金、房地产信托投资基金及其他社会资金，均为建设资金的来源，包括支持符合条件的企业发行中长期债券。

    2009年，“不动产投资”已经在法律层面向保险资金放行，法律障碍已经去除。2010年，由政府号召、非商业地产性质的保障房建设项目，同时向规模大、周期长、来源稳定的保险资金摇出了橄榄枝。

    3月9日，中国太保宣布，旗下太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋―上海公共租赁房项目债权投资计划”正式通过保监会备案，计划募集40亿元用于上海地产（集团）有限公司在上海市建设的近50万平方米公租房项目的建设和运营。这是保监会《保险资金投资不动产暂行办法》出台后第一单不动产债权投资计划，开创了保险资金以债权方式投资不动产的先例。

    今年“两会”期间，保监会主席吴定富表示，保险资金投资保障性住房，没有法律障碍，保监会也已同意在上海试点保险资金投资保障性住房。

    此后，中国平安、中国太保新的保障房债权计划相继获监管部门备案通过，主要集中在上海、北京两地。于去年年底启动的“蓝德计划”——北京市土地储备整理中心与7家保险资产管理公司签订了总金额近800亿元、7年期的债权投资计划，也于日前获保监会备案通过。

    来自住建部的数据显示，1-4月份全国大部分省份保障性安居工程开工率超过了去年同期，其中河北省已开工13.1万套，占全年任务的37.4%。市场预期，2011年保障房的完成情况将会好于去年，至少会完成总任务量的80%。伴随保障房建设的提速，险资介入这一领域的步伐已经在加快。

    合理预期“政策红利”

    “作为趋利的社会资金主体，构建合理的盈利模式，创造合理的社会资金回报，是引入社会资金参与保障性住房建设的前提。”申银万国日前发布报告称。

    该报告认为，“十二五”期间，大规模的保障性住房建设任务若要完成，必将引入社会资金参与共建，可以预见，政府让利和金融创新，将是未来盈利模式尝试的主要路径。

    包括公租房在内的保障房项目，出租和出售都不是按照市场价格来进行，这一准公共品的性质，决定了保障房建设周期长，回报率较低。业内人士认为，保险资金愿意“入场”，更多是出于社会效益的考虑，并期待分享“政策红利”。

    “保障房的性质，决定了这一投资计划的收益性相对有限，但至少还款资金有着落，并且有大的资产担保人。”前述资产管理公司负责人称。以中国平安与上海城投总公司推出的保障房债权投资计划为例，担保方为上海城投总公司，采用信用担保形式，上海城投总公司目前在银行的信用级别为AAA级。

    多方测算显示，保障房建设收益率一般在3%左右。在新加坡和香港，金融、保险资金进入公共租赁住房建设领域并获得可靠的收益，已有先例。

    “以750亿元投资规模估算，其中500亿元通过社会融资方式解决，如果支付4%—5%的年利息，每年大约需要20多亿元，按照重庆公租房每年每平米120元左右的租金标准计算，3000万平方米每年可收租金36亿元，除了用于还款付息外，近一半资金还能用于房屋的维护和管理，完全可以实现当期资金的平衡。”前述资产管理公司负责人称。

    另从保险资金资产负债匹配管理的角度看，保障房项目不失为一次有益的机会。这一项目的投资期限往往较长，符合保险资金（尤其是寿险资金）负债久期较长的特点，有助于改善保险资金的资产负债匹配状况，增强保险公司资产组合收益的稳定性。

    博弈“定价方式”

    在加息背景下，保障房收益率往往较协议存款低，为保障合理的投资收益，保险公司通过债权投资计划，使自己成为项目的债权人，设定一定的收益率。

    据悉，中国太保以债权方式投资公租房的“第一单”，设计了具有保底收益、不设封顶收益的浮动利率机制，在支持公益性项目的同时，保障了较为合理的投资回报。

    而5月12日上海城投与中国平安推出的7年期“平安—城投控股保障房项目债权投资计划”，利率方式则与前者不同，采用了“固定利率+浮动利率”的定价方式：债务金额的50%按照固定利率6.4532%计息，另50%按照央行公布的同期贷款基准利率下浮5.1%计算，浮动利率计息部分的年债权收益率，不低于5.44%且不高于8.16%。

    至于“蓝德计划”，是以北京市的土地储备作为抵押，风险相对可控。其收益率是在五年期贷款利率的基础上下浮11%，按季结息付息。

    “假定利率上升周期行将结束，采用固定利率方式，对保险公司有利，如果采用浮动利率方式，则对保险公司不利，当前尚难预测加息周期是否结束，因此在定价方式上，是一个博弈的过程。”前述资产管理公司负责人称。

    种种迹象表明，通胀压力不减，加息预期犹存。但多位分析人士预期，虽然处在利率的上升周期，当前有可能已经位于加息周期的末端。由此，投入保障房建设的保险资金债权计划，定价方式不可一概而论。

    保监会官方统计数据显示，截至2011年一季度末，保险业资产总额达到5.4万亿元，保险资金运用余额达到5.02万亿元，较年初增长6.6%。按照规定，保险公司投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于公司上季度末总资产的10%，理论上可有超过5000亿元的保险资金投入不动产。