中国平安7.2亿收购瑞安物业 保险巨头不动产攻略解读

　　9月19日，中国平安(601318.SH)以7.18亿的价格收购瑞安建业(00983，HK)位于成都市中区区域的商用物业。这是险资政策放行后，险资进军房地产的首个大笔交易。随即在次日9月20日，合景泰富(01813，HK)公布将北京合景拟将其在天津合资公司中所持有的24.54%股权转让予平安信托，代价为9亿元。

　　险资进入楼市提速

　　9月5日，保监会发布《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》，允许保险资金投资未上市企业股权和不动产，有逾4500亿元人民币的资金有望进入房地产领域。

　　9月19日，瑞安建业与中国平安旗下控股公司平安财险达成协议，以7.18亿元收购了瑞安位于成都的中汇广场二期项目，这也成为保监会对其险资入楼市政策放闸后，保险公司进军房地产的首个公开公布的大笔交易。

　　据悉，该项目是瑞安建业2006年以4亿多元的价格拿下的成都烂尾楼项目，项目地处于成都核心地段区域。此前有机构评估其商业价值数据显示，目前成都区域写字楼市场的租金水平按季增加4.7%，在供应有限的情况下，市中心写字楼物业更是稀缺，更具有投资价值。

　　根据协议，除了7.18亿元的出售代价以外，在交易后3年，如有关物业的450个车位总租金收入达到最低保证的1500万元，瑞安可收取额外900万元，即该项目交易额最高可达7.27亿元人民币。而任何亏损将从上述金额应付金额中扣减。

　　一直与房地产业密不可分的平安旗下控股公司平安信托也不甘落后，9月20日，合景泰富(01813，HK)公布北京合景拟将其在天津合资公司中所持有的24.54%股权转让予平安信托，代价为9亿元。有消息称，安邦财险正准备在成都出资约4.92亿元，将原成都市行政办公中心1、2号楼房产揽入怀中。如无意外，北京另一家大型保险巨头也将该行政办公中心5号楼拿下。

　　中央财经大学保险学院院长郝演苏在接受时代周报记者采访时表示，这不会是一个趋势，作为保险公司去买自用的物业而非交易用地是合情合理的。“这只是一个投资组合。”保险公司购买自用物业是一直存在的一种现象，通过收购房地产项目，除了自用以外，剩余的部分用于出租，获得租金收入，这是险资投资于商业地产最常用的方式。

　　保险巨头不动产攻略

　　这是险资进军不动产的最新案例。事实上，从2006年起，保险公司便曾以各种形式变相进入不动产领域，包括自用、自用型开发、与不动产投资机构合作、对项目公司股权投资、对开发企业股权投资等等。其中以自用物业的购买形式居多，因此各大保险公司的优质物业量大多远远超过了自身的办公需求。

　　“现在大保险公司的一个策略是，先把之前以自有资金投资的不动产置换成保险资金的投资资产。而小的保险公司因为没有自己的资产管理或投资公司，稳妥起见，可能会把资金委托给大的保险公司来运作。”招商证券的一位保险业分析师对时代周报记者分析说。

　　而小保险公司的策略，或为大型保险公司的投资机构提供了不少机遇。平安信托的一位物业投资部总监曾在一次业内交流会上透露：“从房地产投资来讲，我们这个团队是为保险资金新投资渠道的开放做准备的，同时也为第三方的投资做准备，即用机构投资者的专业判断能力为我们的第三方客户做投资。”

　　平安信托对房地产行业的投资最早可追溯到2007年初。当时该公司在房地产投资、基建投资领域高薪招揽人才，涉及到公司内十几个高层职务。而随着公司信托资产规模的不断增大，房地产项目的投资金额也相应增长。“在超过1000亿元的资产中，平安信托有相当一部分投资于商业房地产。”平安集团的一位高管如是说道。

　　与平安的激进不同，人保的策略属于保守派。“虽然我们长期看好国内房地产市场投资，但保险资金要求有稳定的回报，作为市场的后进入者，如果买楼的成本过高，肯定达不到收益率的要求。另一方面，目前市场可供出售的标价物业也相对稀缺。”人保的一位内部人士对时代周报记者表示。

　　今年7月，国寿投资正式出手，与信达投资达成战略协议，将在商业地产、酒店投资和物业管理等业务领域展开合作。业内人士认为，房地产投资力度的增强，政策开闸的利好诚然是关键，但也与目前险企受资本市场波动压力大、需寻求新利润渠道不无关系。时代周报记者从各险企2010年的中报发现，前两年证券投资类产品对高利润的贡献比例已经一去不复返，规避资本市场的波动、转向长期的有稳定现金流收入的投资渠道已是保险公司的当务之急。