股市银行信托大门都已对房地产关闭 融资临生死大考

    “魔鬼总是躲在阴影中”。在开发商蜂拥掘金商业地产但未涉“深水”之前，隐藏在其背后的经营及财务风险却已暴露。

　　今年以来，大型金融机构存款准备金率已6次上调，达到21.5%的历史高点。银行信贷异常紧张，上海银监局局长廖岷在上海举行的“2011领军者系列峰会”上表示，银监会已经要求减少对房地产开发商的贷款。

　　阳光厚土股权投资基金管理公司总经理陈方勇表示，从目前的市场现状看，许多正在转型和计划转型商业地产的开发商，都在寻找包括基金、信托、公司债券等多元化的融资渠道。而在一个主要以银行信贷等间接融资渠道为主的金融环境中，开发商如果断了银行这个“奶娘”另寻出路，解决资金难题并不那么容易。

　　其一，上市公司股市再融资渠道早已中断，而市场近日传言“除保障房以外的房地产信托业务暂停”也已被多家媒体证实。陈方勇表示，“我们一直想寻找一种适合长期发展、战略性的融资渠道，但由于开发商普遍面临钱荒的问题，房地产基金要求的回报率又太高，近期对信托又从严，这条路也被堵死了。”

　　其二，对于商业地产融资，美国及香港等市场有一个比较成熟的渠道，即上市发行房地产信托投资基金(REITs)，这是一种能将商业地产证券化的投资产品，投资人通过购买证券份额分享资产增值收益。但相对于普通的上市融资而言，REITs的要求更为严格，即使是内地商业地产开发模式最为成熟的万达，也曾折戟在REITs上市路上，至今仍无下文。

　　其三，金地集团率先开启的“金融+地产”模式目前正得到市场的逐步认可。所谓“金融+地产”模式，是指开发商通过自身成立或与机构合作的方式来做房地产基金，此类基金以私募股权基金为主，又分为核心基金、增值基金和机会基金。核心基金主要持有具有稳定租金收益的物业；增值基金持有收租物业的同时也进行新的投资；机会基金则主要投资开发领域或者公司上市前的股权。“房地产私募基金是一种创新的融资模式，这种模式可能成为未来房地产企业资金的核心来源。”陈方勇说。

　　房地产融资渠道和成本的优劣正成为开发商的一个生死考验。北京最大的商业地产开发商SOHO中国日前从一个由10家银行组成的银团获得了一笔最多相当于6.05亿美元的可转让贷款融资，年利率仅为3.795%，融资成本远远低于信托乃至债券等方式。SOHO中国董事长潘石屹表示，预计国家紧缩的宏观政策在未来12个月内仍将持续，开发商资金的持续紧张会让市场不断涌现新的收购机会。