山·江·湖 南昌红角洲一个都不少

沙龙时间：2011年7月19日下午

沙龙地点：南昌市红谷滩泊园茶馆

沙龙主持：胡江 江南都市报房产部主编

嘉宾：黄熹 恒茂地产营销总监

　　都业伟 南昌联发置业总经理助理

　　黄桂城 江西联泰地产副总经理

　　杨栋      洪客隆地产营销总监

　　黄君      新地阿尔法国际社区

　　徐学闻 共读蓝海营销企划公司董事长

　　蒋海磊 江西新聚仁公司总经理

　　前言

　　红角洲地处赣江之西与朝阳洲隔江相望，南有6000亩的卧龙山风景区，区内有4000亩的前湖公园是集山、水、江、湖为一体最适宜人居住的区域。

　　随着城市化进程加快，城市框架不断向外拓展，南昌亟需寻找一个新的区域，代言这座城市的楼市。红角洲，8000元/平方米的区域均价，以及近年来的价格上涨轨迹，逐步与南昌楼市相吻合。此外，今年红角洲区域新增供应量将明显增加，其区域内恒茂红谷新城高性价比空中花园产品首发大学城，领创“墅质生活”；绿地海域·香廷的法式宫廷建筑纯别墅；联泰·香域滨江西面地块“桥郡”的江景高层；奥克斯盛世经典开盘即售罄的二期蓝钻；绿湖豪城中央酒店别墅；新地阿尔法国际社区的高科技生态楼盘等，已俨然成为南昌楼市“缩小版”，红角洲区域又将迎来了新一轮的发展。

　　从整体来看，红角洲目前的基础设施是南昌最好的，作为南昌新城区，该区域在规划、环境等各方面都有着较大潜力，其发展更是可观的。据悉，地处红角洲大学城畔的恒茂红谷新城也凭借多方利好不断，正以成熟大盘应有的姿态向人们心目中的理想居所迈进，宣告红角洲新中心的崛起。所以说，该板块目前房价的涨幅相对高于其它板块还是由市场及区域自身资源来决定的。

红角洲沙龙活动现场

　　红角洲不会重蹈2008年覆辙

　　洪客隆地产营销总监 杨栋

　　现在政府的调整政策越来越严，很多人都认为今年的楼市会重蹈2008年的覆辙，红角洲会不会跟2008年一样房价下降？我认为这是不可能的，因为现在的情形与2008年完全不同。2008年的红角洲还处于一个刚开始开发的阶段，当时有很多新盘入驻，供应量比较大；而现在的红角洲，则是属于抗跌性比较强的板块，而且整个红角洲的楼盘都非常稀缺。限购令出台以后，南昌市市中心以及红谷滩等区域的房价涨到了10000元/平方米以上，而且在目前红谷滩中心区所出让的土地中，基本没有住宅开发，可售的房源也不多，所以说供应量十分紧缺。红角洲紧邻着红谷滩中心区，许多高档的餐饮娱乐产业已经在红角洲开业，是一个非常成熟的板块。所以我认为红角洲的房价，在仅存剩余不多的房源出来以后，应该还是一个上涨的趋势。

　　另一方面从购房者的角度来分析，现在选择在红角洲买房的客户，跟2008年的客户完全不一样。红角洲板块已经有不少楼盘的价格冲破了万元大关，所以现在选择在红角洲买房的客户，一般都是有很强的购买力的高端客户，而2008年的购买群体基本上都属于刚性需求。与朝阳板块相比，我觉得红角洲各方面的优势都要大很多，现在的朝阳板块就相当于5、6年前的红角洲板块，所以或许朝阳板块的房价波动会比较大，而红角洲的房价是相对稳定的，而且必然会有上升的趋势。

　　高端品质的宜居板块

　　恒茂地产营销总监 黄熹

　　规划中的朝阳大桥将红角洲与朝阳新城两个板块紧紧联系在一起，因此大家常常拿这两个板块加以比较，然而个人认为，就板块的开发节奏及政治经济格局来说，红角洲明显要优于朝阳新城。红谷滩区位优越，是足以与八一广场媲美的城市副中心，未来将带动整个城市的商业发展；而自政府的建设规划伊始，对红角洲的定位也颇高，红角洲将被打造成“环境优美、高端品质”的宜居板块，两个因素决定了红角洲地区的不可复制性，同时也决定了选择红角洲的购房者大多是拥有高品位居住需求的财富人群。

　　目前，红角洲的这两个价值正在日益凸现，个人对红角洲的发展潜力是尤为看好的。一片区域只有一个中心，我们公司开发的恒茂红谷新城作为红角洲大学城畔的首个高配置成熟大盘，以不可复制的多重优势占据了区域无可比拟的腹心位置，凭借超高性价比、美轮美奂的园林实景、愈加便捷的交通网络和日趋成熟的配套等多方利好不断，将以完美品质开启南昌新中心价值。现在，我们一方面提供更多居住产品以满足市场上的购房潜需；一方面也在着手大力打造商业项目，从而对红角洲的生活配套加以补充。在我们项目周边，有南昌大学、南昌科技大学两所高校，拥有大量固定的人流和购买、娱乐潜需；同时，城开国际学院1300亩小区业主也将被我们的商业项目辐射，弥补他们生活配套不足的短板。因此，个人对自身项目及红角洲地区的未来发展都是非常有信心，也是非常看好的。目前，恒茂红谷新城创新高性价比空中花园产品首发大学城，清水样板区也同步启幕，在此，我代表恒茂欢迎大家参观感受并给予指导。

　　红角洲区域优势明显

　　南昌联发置业总经理助理 都业伟

　　联发集团是最早进入红角洲板块的开发商之一，可谓是红角洲版块的先驱者，我基于自身的项目来谈一下整个红角洲的大环境。从整个红角洲的规划而言，红角洲规划面积约25平方公里，红谷滩新区总体规划约50平方公里左右，从体量上，红角洲已占半数，当前，红谷滩中心区4.28平方公里区域内房价已突破万元界限，2010年底，联发江岸汇景26号楼最后一栋房源售罄，标志着整个联发江岸汇景项目全部售完，同时，红角洲区域的房价已达8500元/平方米以上。经过了2011年的发展，区域内产品形态的不断提升，生活配套设施的完善，入住率的逐渐增高，今年红角洲的房价又达到了一个新的高点。

　　从这几年红角洲的发展来看，早期市政府提出构建“一江两岸”、“南北双城”的蓝图已日益清晰，红角洲区域相比红谷滩中心区来说，其更具备一些像人脉、文脉、山水环境等优势，有卧龙山、前湖、赣江环绕，之前很多楼盘都是沿赣江开发，现在有不少项目已经开始沿卧龙山一带开发了，前湖附近也有项目已经形成了一定的规模，所以我觉得从整个红角洲区域的自然环境与区域优势来讲，应该是日渐成熟的。

　　近一两年中，红角洲区域购房群体投机概念越来越淡化，我们一直在了解了自身项目购房群体的状况，包括新房和二手房，发现刚性需求客户所占的比例非常高，多数被优美的区域环境，以及教育资源吸引的客户逐渐入住小区均体现出红角洲不断完善的人居氛围吸引了不少的人气，商业价值也在日渐攀升，同时也使得该板块得到了购房者的高度认可。从供应量上来讲，未来百万平方米的潜在供应量，完全不足以影响整个区域的价格走势，因为目前红角洲区域包括红谷滩中心范围已没有后续土地供应，这百万平方米的供应量在未来几年内会陆续推出并迅速被市场消化，与此同时，产品档次与建筑品质将会更上一个台阶。2011年上半年，整个南昌市的商品房成交量大约为百万平方米，从供求关系比来讲，应该是比较平衡的，价格与成交呈现大幅波动的可能性不大，以红角洲这么好的自然条件、生态条件、居住环境，而且随着日益完善的交通环境，商业配套，生活配套功能，未来一定会成为更加繁荣、更加美丽的现代宜居魅力之城。

　　站在更高的层面打造好红角洲

　　新地阿尔法国际社区 黄君

　　毋庸置疑的是，红角洲的自然环境、区位优势以及未来的发展趋势都相对其他板块都具有较大优势，尤其是近两年，随着红角洲基础设施的完善、生活配套的逐步成熟，居住氛围越来越浓厚，未来红角洲物业的升值的潜力和空间肯定是很巨大的。其实从近阶段红角洲板块的价格走势来看，就已经证明了这点，从2010年到2011年，红角洲房价从5000元/平方米多一路上涨到超过8000元/平方米，这还只是整体均价。

　　对于红角洲的未来，虽然我们占据了遇到了天时和地利，但开发商们仍然可以努力的去创造更大的人和，在更高的层面大家共同去做一些对于板块有所裨益的事情。

　　比如一、更加积极的去向市场阐述红角洲板块的优势；二、在力所能及的条件下更加主动的去完善板块的配套，像联泰对红角洲的路网建设做出了巨大的贡献、地中海阳光洪客隆超市的进驻为未来周边居民的生活提供了更多的便利、新地阿尔法国际社区近10万平方米的高端商业配套填补了红角洲高端商业的空白；三、为市场提供更多更好的产品，以产品带动板块形象、价值的提升。

　　板块内尚缺高端配套

　　江西联泰地产副总经理 黄桂城

　　首先对于红角洲板块的区位优势来说，应该是毫无悬念的，可以说在南昌甚至是江西，都很少能找到这种资源的地块。离城市的距离不远不近，又是城市里唯一有山有水的地方，一系列因素构成了红角洲板块所特有的优势。另外与其他区域相比，红角洲板块的规划也显得非常纯粹，不像红谷滩CBD很杂。据我所知后期可能会有一些小的调整，但这个调整并不会影响板块的功能定位，所以对这个片区来讲优势应该是毋庸置疑，我们之所以在别人没看好这个区域就在这里拿地正是因为开到了这块地的特点和优势。

　　从南昌的土地资源来讲，目前红谷滩中心片区已经基本没地了，位置好一点的如市中心，青山湖也都没地了，凤凰洲跟红角洲直接竞争的可能性也不大，唯一有的直面的就是朝阳洲，但朝阳洲目前还处于一个开发的阶段，存在很多规划的问题，但整个片区发展起来后应该会拉动整个市场的发展。与朝阳洲相比，红角洲相对比较成熟，很多人都低估了红角洲，它的很多价值还有待被挖掘出来，所以在现在红角洲的房价格完全不算高，现有的价格还未能完全体现其价值。

　　至于如何完善这个片区，如何做的更好，我们也在尽自己的努力，虽然是整个红谷滩中心区生活配套已经差不多了，有两个天虹、一个百盛，但是仍然缺乏一些大型高端的商业配套，未能体现出等级消费。目前南昌的消费水平已经达到了一定的高度，步入了消费型阶段，具备了消费能力，但与之相配的高端消费场所却十分有限，所以这方面还需我们不断去完善。

　　红角洲未来值得期待

　　共读蓝海营销企划公司董事长 徐学闻

　　我个人十分看好红角洲的发展前景，坦诚的说，比红谷滩的发展前景还要看好，红谷滩的定位是城市副中心，在某种程度上需要投入更多的资源加以打造，而红角洲的自然资源浑然天成，与其“品质宜居”的高端定位十分契合，从而奠定了较好的建设基础；大学城的概念，为他带来了大量固定的消费人口，也非常有力的支撑了红角洲版块的商业发展，所以，红角洲的发展潜力是值得期待的。

　　目前，就红角洲的在建楼盘而言，开发商都在极力打造高端的住宅品质和完善的生活、商业配套，红角洲版块日趋成熟。而要说他存在的缺陷，更多还是来自人气方面的问题：红角洲的入住率并不算高，这主要是借由红角洲的“品质宜居”的高端定位，购房者以改善型需求居多，与刚性需求的购房者队伍相比人数会少很多。而随着红角洲商业、居住优势的凸显，这种局面也会得以改善；特别是红角洲版块的开发节奏是在有序的进行当中，虽然有那么多大盘盘踞于此，但是每年的推盘量都是有限的，因此红角洲的人气也将在近年内不断聚集起来。

　　值得一提的是，作为和朝阳新城十分类似的城乡结合的链接版块，红角洲的退步空间更为辽阔，西南方向的九龙湖区域，足以提供大面积的发展腹地，能够对红角洲的住宅、商业带进行延伸，从而带动整个地块的经济发展。

　　升值潜力不容小觑

　　江西新聚仁公司总经理 蒋海磊

　　红角洲的优势是十分明显的：第一，据说省政府即将迁入，倘若属实，这将很好的促进红角洲的经济发展；第二，大学城概念的确立，众多南昌市乃至江西省的一流高校汇聚于此，其固定人口的消费影响力使其它板块望尘莫及；第三，这里拥有南昌最大的会展中心、标志性建筑摩天轮及最高端的酒店等等，使红角洲的板块在规划伊始的定位就十分高端，因此，红角洲的未来发展潜力是毋庸置疑的。

　　此外，促使红角洲发展面良好的另一个重要原因就是政府的引导，红角洲是在政府市政配套进驻、市政府迁入以后逐渐开发的，它具有明确的政府导向性。而刚刚提到的红角洲入住率问题，我认为未来也会得到有效的改善，前段时间的人口普查，南昌市中心的人口与10年前相比番了近5倍，市中心的面积也在不断向周围延展，市场上对于住房的潜在需求实际上也是在递增的，红角洲作为目前少数几个高端的宜居板块，发展前景十分辽阔。当然，同样作为不限购区域来说，也不能排除拥有投机需求的购房者，在限购的大势下，投机需求的衍生除去对于板块自身优势的肯定以外，还有一个重要的原因就是对于通货膨胀的恐慌，房地产明显比其他投资方式更加稳健、更具保值增值性。现在，红角洲的房子可能在价格上与红谷滩中心区的房价落差较大，但是若干年后，红角洲的房价有可能与红谷滩持平甚至超越，因为红角洲的自然环境优势要比红谷滩更加适宜居住，同时又拥有那么多不可复制的配套资源，所以说红角洲的升值潜力不容小觑。

　　链接 红角洲板块配套一览

　　教育资源

　　大学

　　南昌大学

　　南昌科技大学

　　南昌航空学院

　　江西医学院

　　江西经济管理学院

　　南大医学院

　　中学

　　南昌十九中（筹建）

　　南昌外国语学校（筹建）

　　小学

　　南大附小

　　幼儿园

　　培尔摩根联泰香域滨江幼儿园

　　医疗资源

　　南昌大学第二附属医院红角洲分院（拟建）

　　红角洲卫生服务中心

　　商业配套

　　洪客隆地中海店（未开业）

　　赣江新天地餐饮

　　休闲娱乐

　　市民公园

　　十里滨江长廊

　　摩天轮

　　魅力赣江冲浪游泳场

　　卧龙山世界汉语言文化公园

　　傩文化主题公园

　　湿地公园

　　其他

　　国际会展中心

　　水城艺术村

　　交通配套

　　223路（起点：蓝天碧水购物中心 终点：南昌理工大学）

　　225路（起点：老福山 终点：江西经管院前湖校区）

　　17路（起点：南昌国际展览中心 终点：省农业银行）

　　233路（起点：老福山花园 终点：前湖大道口）

　　211路（起点：洪城客运站 终点：江西理工大学）

　　219路（起点：湾里 终点：火车站共计30站）

　　504路（起点：碟子湖大道 终点：碟子湖大道）

　　506（起点：胜利路北口 终点：凤凰洲）

　　245（起点：火炬广场 终点：南大前湖校区）

　　文/记者罗蕾、夏震、田华、王良君 图/江南都市网 谢贵秋、张军文