在股市和债市的夹击之下,
保险资金通向物业性地产的投资闸门正徐徐开启。
日前,刚刚闭幕的十一届全国人大常委会第四次会议对保险法修订草案进行了第二次审议,代表们对草案增加的“保险资金可以投资不动产”这一规定已无任何异议,修订后的《保险法》有望在明年上半年出台。而刚刚结束的全国保险工作会议也明确提出,2009年将加强保险资产监管,研究投资经营性物业政策。
业内人士表示,保险资金涉足房地产渐行渐近,但由于商业地产2009年前景不明,并且之前已有了大量“曲线”投资先例,未来政策开闸后仍有比例限制,因此实质利好不值得过多期待。
提高资金运用效率
国外统计资料显示,只有当保险公司的资金年收益率在7%以上时,其经营才能进入良性发展轨道。而我国除了2007年因资本市场大牛市创造出12%的历史新高外,平均投资收益只有4%左右,投资渠道的限制无疑是原因之一。
据查,国外保险公司的房地产投资主要有两类,一类是保险公司因自身经营所用的房地产投资;另一类是为了取得收益而专门投资于房地产领域。具体的投资方式包括:投资于REITs,购买抵押
贷款证券化类
产品(如MBS、CMBS等),以及直接或间接通过专业房地产公司持有经营性物业。
保监会主席助理袁力表示,通过商业性地产投资,之后通过租赁来获取稳定的收入,这样对寿险公司的资金回报会很有好处,但是在房地产开发和买卖、炒房方面的投资,这个基本不允许。而从目前的情况来看,国内的保险公司在投资不动产上主要集中在自有物业这方面。
业内人士指出,以委托方式投资经营性物业不仅符合保险公司自身的业务经营特点,在安全性和收益性上也充分体现了保险资金的投资特性。“由于租金走势向好,经营性物业就像'蓄水池’,可以带来比较长期和稳定的收益。”仲量联行亚太区董事陈立民表示。
“曲线”投资阳光化
事实上,我国保险资金“曲线”涉足物业性地产已是公开的秘密,通过特批形式,中国人寿、平安保险、泰康人寿、新华人寿、太平人寿等都有过这方面经验,仅
金融街上就有中国人寿中心、平安大厦、泰康人寿大厦等。此外,
民生人寿、太平人寿、生命人寿、中意人寿等也大举购买写字楼。
受限于之前的政策,保险资金通常采用两种“曲线”进入方式,一种是以自用名义购买写字楼变相投资,一种是通过集团旗下信托、资产管理公司变相投资房地产。
据统计,包括中国人寿、太平洋保险、中国平安等在内的保险机构从2006年起就陆续以直接或间接方式购入土地或写字楼。初步统计,2006年至今各大保险公司购买的写字楼面积达122.52万平方米。
以2008年的交易为例,4月中国太保以近22亿元的价格收购了位于北京金融街的丰盛大厦,8月中国平安以约24亿元的代价接手了北京原“美邦国际中心”的商业和写字楼部分。中国平安有关负责人曾向记者坦承,平安信托投资和管理下的物业,包括平安信托作为信托的受托人与投资管理人的角色投资和管理的物业,其综合存量接近100亿元。
中国平安是通过信托方式投资房地产的典型企业。平安保险以委托贷款等形式,扩大平安信托股本,间接投资房地产。中国平安2007年年报显示,2007年其通过平安信托转投的投资性房地产达到40.51亿元。
因此,多位业内专家表示,监管部门对险资投资不动产“放行”的最大意义在于政策突破,让其阳光化。
抄底商业地产利多？弊多？
很多国家保险资金投资不动产的比例大概在5%至10%之间。而保监会有统计显示,截至去年年末,全国保险资金运用余额为3.2万亿元,如以这个比例计算,就意味着可投入不动产的险资至少超1000亿元,甚至达到2000亿元。
“不过,不要对保险资金开闸房地产投资感到特别乐观。”中央
财经大学保险系教授郝演苏说,“保险资产可动用的估计有2.5万亿元,而保监会允许投资不动产的最大上限是10%,分给全国120家保险公司,小公司分得额度更少,对其而言没有什么意义。而大公司之前尽管有着制度上的限制,但还是早已涉足其中,因此实质意义并不大。”
此外,开展这方面的投资风险仍需谨慎防范。首先,在经营方面,保险公司承担了物业的经营、管理权,而物业租赁及交易成本的波动性远大于管理佣金的波动,由此加大了保险公司经营物业的压力;在市场风险方面,物业经营从项目选择、价格控制到客户确定,每个环节都有风险,保险公司在这方面的经验欠缺很大;在专业队伍方面,保险公司面临的就是人才困境,如果不能组建一支成熟的有实操经验的管理团队,一旦经营出现严重偏差和失误,保险公司将难以承受。
郝演苏还提示,除了上述操作风险之外,还有主要来自于房地产市场波动性风险。在宏观调控政策效果还未显现,保险资金投资房地产是否是最佳时机,对商业地产是福是祸,尚难判断。仲量联行北京副董事总经理张莹在其第三季度行业报告会上预测,预计2009年第四季度北京商铺市场的平均租金将下跌15%-20%。
世邦魏理仕也指出,由于供应量急增,2009年市场平均租金将下降,市场空置率将有所上升。高力国际最新报告显示,考虑到2009年新增供应量的逐渐增加,空置率甚至有可能会超越2007年年末16.71%的水平,创五年内历史新高。
有业内人士指出,2009年,商业地产的租金将进入一个阶段性低谷。不过不排除商业地产的低谷正是保险资金抄底良机的可能性。
但业内人士判断,投资房地产应该不会在短时间“开闸”。一方面,虽然保险法修订草案的通过已无悬念,但草案中仅有原则性规定,还没有具体的配套规定,后续还要保监会出台相应的细则;另一方面,房地产市场目前处于敏感时期,保监会将从控制风险的角度适度放缓保险资金投资房地产的节奏,同时保险公司不熟悉房地产市场,涉足房地产市场也将慎之又慎。随着房地产市场的调整到位,保险资金将陆续开闸放水。
还有业内人士指出,投资不动产有一个明显的问题,就是在退出机制上受到制约,变现能力很差,存在流动性风险。
但郝演苏解释,对于寿险公司而言,大部分保单的有效期都是10年至20年,相对来说对流动性要求不是很高。此外,保监会对各种投资渠道都有一定的比例限制,指导资金实现多元化配置,并且一半以上资金还是在固定收益领域,因此这方面不必太过担忧。
